Ngày 29/10, các đại biểu Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Vấn đề định giá đất, bảng giá đất và thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất đã thu hút nhiều ý kiến tâm huyết, trách nhiệm từ các đại biểu Quốc hội nhằm kiến tạo pháp lý minh bạch, khả thi và sát thực tiễn.
Định giá đất cần minh bạch, hài hòa lợi ích các bên
Đại biểu Lê Hữu Trí, đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa, cơ bản thống nhất với tờ trình của Chính phủ và báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đồng thời đánh giá cao nỗ lực của cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra trong việc tiếp thu, hoàn chỉnh dự thảo Luật.
Đại biểu nhấn mạnh dự thảo luật lần này đã tập trung sửa đổi, bổ sung nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024, cập nhật các nghị quyết của Quốc hội, những quy định mới tại các luật liên quan và điều chỉnh thẩm quyền quản lý đất đai phù hợp với phân quyền, phân cấp địa phương hai cấp.
Tuy nhiên, theo ông Trí, đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và sự ổn định xã hội. Do đó, việc sửa đổi lần này cần vượt qua các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trước mắt, hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính khả thi cao.
Đại biểu đề xuất rà soát toàn diện các quy định có liên quan, đặc biệt là điều khoản chuyển tiếp, thời điểm áp dụng và trách nhiệm xử lý đối với các hồ sơ, dự án đang triển khai dở dang. Phải xác định rõ trường hợp nào áp dụng quy định cũ, trường hợp nào áp dụng quy định mới, cơ quan nào chịu trách nhiệm và thời hạn giải quyết cụ thể.
Đồng thời, cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị, kiến tạo phát triển để đẩy mạnh cải cách thủ tục và số hóa dữ liệu đất đai, công khai thông tin và nâng cao trách nhiệm giải trình.
Đề cập trực tiếp đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí chỉ ra rằng thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh.
Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.
Ông Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.
Cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.
Từ đó, đại biểu kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế; nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng cũng đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, UBND quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đại biểu cho rằng đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Ông Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng. Trước khi công khai căn cứ, phương pháp và kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, cần có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với các trường hợp có tác động lớn.
Ông cũng đề nghị làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền đề nghị xem xét lại giá bồi thường của người có đất bị thu hồi và thời hạn giải quyết cụ thể. Theo ông, mục tiêu không phải xác định giá đất cao hay thấp, mà là bảo đảm giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.
Không lấy biến động giá đất để quy trách nhiệm ngược
Tranh luận sau đó, đại biểu Lê Văn Thế, đoàn đại biểu Quốc hội Ninh Bình, cho rằng nội dung liên quan mới dừng ở mức giải trình của cơ quan soạn thảo, chưa được thể chế hóa thành quy định pháp luật cụ thể trong dự thảo luật. Điều này có thể gây khó khăn khi cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm của tổ chức, cá nhân liên quan.
Theo đại biểu, cần có nguyên tắc pháp lý minh bạch để đánh giá trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân tham gia xây dựng, thẩm định và quyết định bảng giá đất khi điều kiện khách quan thay đổi sau thời điểm định giá.
Ông Thế dẫn ví dụ, tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Tuy nhiên, nhiều năm sau, khi tuyến đường mới hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, nếu lấy mặt bằng giá mới để đánh giá ngược quyết định trước đây là thấp hoặc gây thất thoát, rất dễ dẫn đến nhận định thiếu khách quan đối với người thực thi công vụ đúng pháp luật.
Đại biểu cảnh báo cách đánh giá này có thể tạo tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, khiến quá trình xác định giá đất và triển khai dự án bị kéo dài, làm chậm việc đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội. Đối với các dự án thu hồi đất, sự chậm trễ còn ảnh hưởng trực tiếp đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cũng như nơi ở và sinh kế của người dân.
Nhấn mạnh bảo vệ người làm đúng không đồng nghĩa với bao che sai phạm, ông Thế cho rằng những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải bị xử lý nghiêm. Trong khi đó, người thực hiện đúng quy định và đầy đủ trách nhiệm cần được đánh giá trên cơ sở pháp luật, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.
Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc: việc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định, cùng điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Không được chỉ dựa vào biến động giá đất phát sinh sau đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật.
Ông Thế kỳ vọng quy định này sẽ góp phần bảo vệ những cán bộ thực thi đúng pháp luật, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 24 của Bộ Chính trị và Quy định số 220 của Ban Bí thư.
Theo Cổng thông tin Quốc hội
