Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng vừa công bố, khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy đến cuối quý II/2026, thanh khoản bất động sản tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và hàng tồn kho của doanh nghiệp.
Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I/2026 và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, giao dịch đất nền giảm mạnh hơn cả. Phân khúc này ghi nhận 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I và chỉ bằng 59,9% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm còn 86,1% so với quý I và 77,1% so với cùng kỳ.
Những con số này cho thấy sức mua trên thị trường đang suy yếu đáng kể. Tuy nhiên, diễn biến giá lại không đồng nhất, đặc biệt giữa nguồn cung sơ cấp và thứ cấp.
Căn hộ cũ bắt đầu chịu áp lực giảm giá
Sự phân hóa thể hiện rõ nhất ở thị trường căn hộ thứ cấp. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý trước.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho biết giá bán căn hộ thứ cấp trung bình giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ cuối năm 2022.
Khảo sát trên các hội nhóm và nền tảng giao dịch bất động sản gần đây cho thấy, làn sóng rao bán “cắt lỗ” chung cư tại Hà Nội.
Tại phía Tây và Tây Nam Hà Nội, nhiều căn hộ được rao bán với mức giá thấp hơn đáng kể so với thời điểm trước. Đơn cử, một căn hộ khoảng 70 m2 tại khu Kiến Hưng từng được chào giá 4,4 tỷ đồng, nay giảm xuống còn khoảng 2,8 tỷ đồng. Tại khu đô thị Dương Nội, một căn hộ diện tích 55 m2 cũng được chủ nhà giảm khoảng 1,2 tỷ đồng, xuống còn khoảng 2,7 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại khu vực Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ từng được giao dịch quanh mức 110-120 triệu đồng/m2 hiện được chào bán khoảng 75-80 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 30-40 triệu đồng/m2.
Không chỉ xuất hiện ở phân khúc trung cấp, tình trạng giảm giá còn lan sang nhóm căn hộ cao cấp. Một môi giới cho biết, một số sản phẩm trước đây khi mua phải trả thêm khoản “chênh” ngoài giá hợp đồng, nay được chủ nhà đưa giá về gần mức giá trong hợp đồng để tăng khả năng tìm kiếm người mua.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, thị trường hiện đang ở ngưỡng giá khá cao. Trong bối cảnh nguồn cung chưa tăng mạnh, mặt bằng giá hoặc mức độ điều chỉnh giá trong thời gian tới có thể không đạt như kỳ vọng của người tiêu dùng.
Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng một thực tế đang diễn ra khá rõ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là thứ cấp, khi những người mua để bán lại bắt đầu có tâm lý điều chỉnh.
“Như vậy, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp có xu hướng điều chỉnh giảm rõ ràng”, bà Hằng nhận định.
Diễn biến này cho thấy thị trường thứ cấp đang bắt đầu phản ánh rõ hơn sức mua thực tế. Khi thanh khoản suy yếu, người bán muốn giao dịch thành công phải điều chỉnh kỳ vọng về giá, thay vì tiếp tục neo theo mức giá cao của giai đoạn trước.
Sơ cấp càng bán, giá càng cao
Trái ngược với diễn biến trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục thiết lập mức cao mới. Các báo cáo từ những đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, dù cách biệt về phương pháp thống kê và cơ cấu nguồn hàng, xu hướng chung đều cho thấy giá căn hộ mở bán mới đang tăng mạnh, trong khi nguồn cung bình dân ngày càng thu hẹp.
Theo Savills Việt Nam, giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, tăng 16% so với quý I và 27% so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, đến giữa năm 2026, toàn bộ nguồn cung sơ cấp được ghi nhận có giá trên 70 triệu đồng/m2. Khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m2, trong khi phân khúc dưới 70 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.
Không chỉ Savills, số liệu từ CBRE cũng cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục đi lên. Giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, cao hơn quý IV/2025 và quý I/2026, đồng thời là mức cao nhất trong 4 quý gần đây.
Cushman & Wakefield đưa ra mức giá còn cao hơn, với giá bán sơ cấp bình quân quý II/2026 khoảng 4.659 USD/m2, tương đương gần 123 triệu đồng/m2, tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Theo đơn vị này, mức tăng phần lớn đến từ sự thay đổi cơ cấu nguồn cung, khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cũng ghi nhận mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn ở mức rất cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Khảo sát trên thị trường, một số dự án tại Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao. Hateco Laroma được ghi nhận khoảng 133-140 triệu đồng/m2; Bamboo Airways Tower khoảng 97-103 triệu đồng/m2; Sông Hồng Park View khoảng 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.
Như vậy, trong khi căn hộ cũ bắt đầu giảm giá để tìm thanh khoản, người mua bước vào thị trường sơ cấp lại phải đối mặt với mặt bằng giá ngày càng cao.
Nghịch lý này phần lớn xuất phát từ cơ cấu nguồn cung. Theo chuyên gia CBRE, phần lớn nguồn cung mở bán mới trong quý II tập trung tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi có nhiều dự án cao cấp. Việc nguồn cung mới tập trung ở nhóm sản phẩm giá cao đã kéo mặt bằng giá sơ cấp bình quân tăng lên.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng cũng cho rằng cần nhìn đầy đủ các yếu tố liên quan đến phân khúc, sản phẩm và vị trí để lý giải sự khác biệt về giá giữa hai thị trường.
Theo bà Hằng, với thị trường sơ cấp, khi các sản phẩm mới được đưa ra ở ngưỡng giá cao, mức giá này vẫn nằm trong mặt bằng chung của thị trường sơ cấp. Do đó, việc giá sơ cấp tăng không nhất thiết phản ánh sức mua trên toàn thị trường đang tăng tương ứng.
Nói cách khác, giá sơ cấp đang được dẫn dắt bởi chính cơ cấu nguồn cung mới. Khi phần lớn sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp, mặt bằng giá bình quân đương nhiên được kéo lên, ngay cả khi thanh khoản chung suy giảm.
Điều này cũng lý giải vì sao giá sơ cấp tăng không đồng nghĩa sức mua toàn thị trường đang tăng tương ứng.
Khi các chủ đầu tư chủ yếu đưa ra thị trường những sản phẩm cao cấp, giá bình quân sẽ tăng ngay cả khi lượng giao dịch không tăng. Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và khả năng tài chính vừa phải ngày càng khó tìm được sản phẩm phù hợp.
Thị trường vì vậy đang hình thành một khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mà chủ đầu tư đưa ra và mức giá mà người mua trên thị trường thứ cấp sẵn sàng chấp nhận.
Ở thị trường thứ cấp, người bán phải cạnh tranh trực tiếp để tìm người mua. Áp lực thu hồi vốn, nhu cầu bán tài sản hoặc kỳ vọng thanh khoản khiến giá chào bán có thể được điều chỉnh xuống.
Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, giá bán còn chịu tác động bởi chi phí đất đai, tài chính, xây dựng, phát triển dự án và chiến lược định vị sản phẩm của chủ đầu tư. Khi chi phí đầu vào cao và nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, mặt bằng giá khó giảm theo thị trường thứ cấp.
