Tăng gần 200% trong 1 tháng, PE là 40 lần!
Từ cuối năm 2015 đến nay, bất kể thị trường tăng-giảm, cổ phiếu DRH của CTCP Đầu tư Căn Nhà Mơ Ước vẫn liên tục tăng giá, vẽ lên biểu đồ ấn tượng với mức tăng hơn 315%.
Trong khi đó, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chưa có sự đột biến tương ứng. Phải chăng NĐT đang kỳ vọng nhiều vào sự chuyển hướng của DRH trong tương lai khi DN này bắt đầu định hướng mảng bất động sản là mảng kinh doanh chính?
Nhìn lại lịch sử giao dịch cổ phiếu cho thấy, trong tháng 11/2015, DRH đã bắt đầu “lò dò” tăng từ mức dưới mệnh giá 7.700 đồng/CP lên 10.900 đồng/CP (30/11/2015).
Giai đoạn tăng gần như dựng đứng của DRH là khoảng từ tháng 12/2015 đến đầu tháng 1/2016, từ mức 10.800 đồng/CP (1/12/2015) lên 24.000 đồng/CP (7/1/2016), tương ứng mức tăng hơn 196% chỉ trong hơn 1 tháng. Khối lượng giao dịch bình quân hơn 290.000 CP/phiên, phiên được giao dịch mạnh nhất đạt hơn 700.000 CP (12/1/2016). Sau nhiều phiên tiếp tục “nhấp nhổm”, giá cổ phiếu DRH chốt phiên giao dịch ngày 29/2/2016 ở mức 32.000 đồng/CP.
Kết thúc năm 2015, lợi nhuận sau thuế cổ đông Công ty mẹ chỉ đạt 14,55 tỷ đồng, EPS đạt 791 đồng. Nếu xem xét trên định giá cơ bản thường được các NĐT sử dụng là P/E thì với mức giá 32.000 đồng/CP, chỉ số P/E của DRH hơn 40 lần.
Năm 2016, DRH đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế 67 tỷ đồng, dự kiến tăng vốn lên 490 tỷ đồng. Ước tính đơn giản thì EPS năm 2016 tính trên vốn cũ là khoảng 3.641 đồng, tính trên vốn mới vào khoảng 1.370 đồng, tương ứng P/E là 8,8 lần và hơn 23 lần.
Chỉ số P/E pha loãng cao hơn nhiều so với P/E thị trường hiện ở mức 11-12 lần và cả hai chỉ số P/E và P/E pha loãng đều cao hơn P/E của cổ phiếu một số doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm đầu tư, triển khai dự án bất động sản và được các NĐT quan tâm như DXG với P/E dự kiến cũng chỉ hơn 8 lần); BCI hơn 17,7 lần; KDH 9,7 lần…
Như vậy, nếu xét riêng theo chỉ số P/E 2016, thị giá DRH hiện tại không hấp dẫn để đầu tư so với mặt bằng chung của cổ phiếu ngành.
Nhà đầu tư đang kỳ vọng gì ở DHR?
Theo quan sát từ thị trường, có thể NĐT kỳ vọng “mãnh liệt” vào sự phát triển trong tương lai của Công ty, đến từ hai yếu tố mới: đội ngũ Ban điều hành mới và định hướng quay trở lại mảng kinh doanh bất động sản là mảng chính ngay trong năm 2016.
Thứ nhất, về yếu tố nhân sự, ngay từ Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra tháng 3 năm 2015, nhóm cổ đông sở hữu trên 51% vốn đã đề cử ông Nguyễn Trung Kiên là Tổng giám đốc và để cử thêm ông Phan Tấn Đạt, ông Trần Ngọc Đính và bà Võ Diệp Cẩm Vân là thành viên HĐQT nhiệm kỳ 2015-2020.
Đến tháng 11, HĐQT có thông báo miễn nhiệm và bầu mới ông Phan Tấn Đạt thay ông Nguyễn Trung Kiên làm Tổng giám đốc từ ngày 20/1/2016. Trong cùng thời gian này, ông Đặng Đức Thành, Chủ tịch HĐQT đã bán toàn bộ 5,49 triệu cổ phần DRH, thoái hết 29,84% vốn điều lệ. Liên tiếp, các cổ đông nội bộ, cổ đông có liên quan cũng đăng ký bán cổ phần.
Thông thường, khi doanh nghiệp có một sự thay đổi lớn về nhân sự trong ban điều hành, đặc biệt nhân sự mới có tên tuổi lớn trong cùng ngành sẽ là động lực cho cổ phiếu tăng giá.
Với DRH, tính đến thời điểm này, danh tính nhóm cổ đông lớn sở hữu 51% và cổ đông mua lại số cổ phần từ các cá nhân trên vẫn chưa được công bố. Do vậy, thông tin mà NĐT hiện nắm được là một nhóm NĐT bên ngoài có nguồn lực tài chính tốt đã tiếp quản Công ty.
Nhiều chuyên gia phân tích cho rằng, đầu tư chứng khoán dựa trên những kỳ vọng tương lai, nên cũng không ngoại trừ khả năng có những NĐT nhạy tin đã có thông tin về nhóm cổ đông mới và đầu tư vì kỳ vọng vào đội ngũ lãnh đạo mới của “Căn Nhà Mơ Ước”.
Tuy vậy, điều này vẫn chưa thể lý giải cho sự tăng giá đột biến của DRH, vì dù các cổ đông mới và đội ngũ điều hành mới có “nổi tiếng” như thế nào thì cũng cần thời gian để kết quả kinh doanh thực tế phản ánh vào giá cổ phiếu.
Thứ hai, DRH xác định mảng hoạt động kinh doanh chính của Công ty từ năm 2016 là bất động sản, với sự đóng góp 97% lợi nhuận kế hoạch 67 tỷ đồng. Từ cuối năm 2015 đến nay, DRH lần lượt công bố về việc nhận chuyển nhượng các dự án căn hộ An Phú Long Land 1, Huỳnh Tấn Phát, TP. HCM; dự án du lịch nghỉ dưỡng Lộc An, Bà Rịa-Vũng Tàu và chủ trương đầu tư dự án căn hộ cao tầng 277 Bến Bình Đông. Trong đó, năm 2016, Công ty dự kiến ghi nhận ngay lợi nhuận từ hai dự án An Phú Long Land 1 và Lộc An.
Trao đổi với ĐTCK, ông Phan Tấn Đạt, Tổng giám đốc DRH cho biết, dự án căn hộ ở Huỳnh Tấn Phát có quy mô không quá lớn, gần 200 căn hộ, diện tích từ 60-72m2, giá bán trung bình 25 triệu đồng/m2, có vị trí thuận lợi, sẵn các tiện ích nên công tác bán hàng sẽ thuận lợi. Đây là dự án hưởng lợi toàn bộ cơ sở hạ tầng của Phú Mỹ Hưng, quy mô dự án cũng không quá lớn, nên thực hiện dự án cũng trong tầm tay DRH.
Ngoài ra, dự án gần Khu chế xuất Tân Thuận, trong khi khu vực này đã lấp kín và đang có nhu cầu rất cao về nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia. Do vậy, Công ty tự tin về tiến độ bán hàng. Dự kiến, cuối tháng 4 tới sẽ mở bán. Với dự án Lộc An, Công ty đang chốt các thiết kế kiến trúc, vấn đề pháp lý và hạ tầng vẫn đang triển khai. Dự kiến tháng 7, khi có thiết kế sẽ tiến hành mở bán. Đây là dự án gồm biệt thự nghỉ dưỡng bán, căn hộ nghỉ dưỡng để bán và khách sạn là 3 hạng mục chính.
Tuy nhiên, khi dự án chưa mở bán và tiến độ xây dựng không thể kịp bàn giao nhà trong năm nay thì theo quy định hiện hành, việc hạch toán lợi nhuận và doanh thu không khả thi. Chưa kể, các yếu tố thị trường như nguồn cung, siết tín dụng có thể ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng thực tế.
Cũng cần lưu ý, giai đoạn giá cổ phiếu DRH tăng mạnh trùng với thời điểm Công ty tổ chức ĐHCĐ bất thường (tháng 12/2015) về việc tăng vốn điều lệ gấp 3 lần từ 184 tỷ đồng lên 490 tỷ đồng bằng việc phát hành riêng lẻ 30,6 triệu cổ phiếu cho NĐT với giá 11.000 đồng/CP, hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Thời gian thực hiện phát hiện phát hành tăng vốn dự kiến trong quý I này. Cũng tại thời điểm đó, thị giá DRH là cổ phiếu là 22.000 đồng/cổ phiếu (phiên 20/1/2016).
Theo logic, thị giá DRH sẽ phải điều chỉnh giảm để phản ánh mức độ pha loãng, khi mà cổ đông hiện hữu không được hưởng quyền mua thêm với giá thấp bằng một nửa thị giá. Vậy vì sao DRH vẫn tiếp tục tăng giá ngoạn mục? Có ý kiến nhận định, có thể có sự tham gia của “đội lái” là nguyên nhân dễ hiểu nhất cho sự tăng giá khủng của cổ phiếu DRH thời gian qua mà không có những lý do cơ bản.
Ông Đạt cho biết, năm 2016, Công ty có kế hoạch M&A, mua lại các quỹ đất sạch hoặc những doanh nghiệp có quỹ đất tốt. Về nguồn vốn, đợt phát hành riêng lẻ 30,6 triệu cổ phiếu chắc chắn không đáp ứng đủ cho nhu cầu của Công ty. Tuy vậy, nếu tiếp tục tăng vốn nữa thì lợi nhuận trong vài năm đầu có thể sẽ không tăng tương ứng, gây thiệt hại cho cổ đông. Do vậy, Công ty cũng tính toán huy động vốn từ các đối tác, từ các NĐT lớn.
Chia sẻ về mức giá cổ phiếu DRH tăng quá nhanh thời gian qua, ông Đạt cho rằng, mục tiêu quan trọng của Ban lãnh đạo là tối đa hóa giá trị doanh nghiệp, đẩy mạnh hoạt động kinh doanh cốt lõi, công bố thông tin minh bạch, còn giá cổ phiếu là do thị trường tự quyết định.
Theo ĐTCK
