Cuộc khủng hoảng bất động sản bước sang năm thứ sáu và chưa có dấu hiệu kết thúc. Sau hàng loạt biện pháp kích cầu, Trung Quốc vừa tung ra một gói chính sách mới mang tính cải tổ sâu hơn: giảm phụ thuộc vào mô hình bán nhà trước khi xây xong, tăng bảo vệ người mua và thay đổi cách ngân hàng cấp tín dụng cho các dự án.
Trung Quốc dường như đang chấp nhận một cuộc thanh lọc lớn để xây dựng lại thị trường bất động sản theo một mô hình khác.
Thị trường chìm trong khủng hoảng
Tháng 7/2026, giá nhà mới tại Trung Quốc giảm 0,1% so với tháng trước và giảm 3,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong 70 thành phố được khảo sát, chỉ 17 thành phố ghi nhận giá nhà mới tăng theo tháng. Đà phục hồi chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, trong khi nhiều thành phố hạng 2 và hạng 3 vẫn tiếp tục giảm.
Đáng lo hơn, sự suy yếu không chỉ nằm ở giá nhà. Trong 7 tháng đầu năm 2026, đầu tư phát triển bất động sản Trung Quốc giảm 19,2% so với cùng kỳ năm ngoái; diện tích khởi công mới giảm 24%; diện tích hoàn thành giảm 23,2%. Doanh số bán nhà mới tính theo diện tích giảm 11,8%, còn doanh thu bán hàng giảm 13,1%. Nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản giảm tới 20,3%.
Một khảo sát công bố cuối tháng 8 cho thấy giới phân tích dự báo giá nhà Trung Quốc sẽ giảm 3,4% trong cả năm 2026, trong khi đầu tư bất động sản có thể giảm tới 20% và doanh số tính theo diện tích giảm khoảng 10%. Triển vọng năm 2027 thậm chí xấu hơn, khi các chuyên gia không còn kỳ vọng giá nhà tăng trở lại.
Điều đó giải thích tại sao Trung Quốc phải đưa ra một gói chính sách có tính chất khác hẳn những lần trước.
“Đại phẫu” mô hình bán nhà trên giấy
Ngày 28/8, Trung Quốc công bố loạt quy định mới nhằm cải tổ hệ thống bán và cấp tín dụng bất động sản. Điểm đáng chú ý nhất là ưu tiên chuyển từ bán nhà hình thành trong tương lai (bán nhà trên giấy) sang bán nhà đã hoàn thiện (bán nhà hiện hữu).
Trong nhiều thập niên qua, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc dựa rất mạnh vào mô hình bán trước: khách hàng đặt tiền mua căn hộ khi dự án còn đang xây, chủ đầu tư sử dụng nguồn tiền này để tiếp tục xây dựng và triển khai dự án khác. Mô hình này giúp ngành địa ốc tăng trưởng cực nhanh nhưng cũng tạo ra một vòng xoáy đòn bẩy khổng lồ.
Khi thị trường đảo chiều từ năm 2021, nhiều doanh nghiệp không còn khả năng xoay vòng vốn. Một số dự án đã bán nhà nhưng không thể hoàn thành, khiến người mua mất niềm tin, trong khi các cuộc tẩy chay trả nợ thế chấp từng lan rộng.
Theo quy định mới, các dự án mới sẽ được định hướng ưu tiên bán nhà đã hoàn thiện. Với những dự án vẫn áp dụng bán trước, điều kiện sẽ chặt chẽ hơn: công trình phải hoàn thành phần kết cấu chính, đạt tới giai đoạn cất nóc mới được mở bán. Đồng thời, Trung Quốc tăng cường giám sát tiền đặt trước và dòng vốn dự án nhằm hạn chế việc tiền của người mua bị chuyển sang những dự án khác.
Đây là thay đổi có ý nghĩa rất lớn; về cơ bản Trung Quốc đang cố phá vỡ mô hình: bán nhà - thu tiền khách hàng - dùng tiền xây nhà - tiếp tục vay và bán nhà - mở rộng dự án. Thay vào đó, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính thực sự để hoàn thành sản phẩm trước khi thu tiền của khách hàng.
Nói cách khác, Trung Quốc đang chuyển từ mô hình “tăng trưởng bằng tiền trả trước” sang “tăng trưởng dựa trên năng lực vốn và dòng tiền thực”.
Vay mua nhà được kéo dài lên 40 năm
Trong khi siết chủ đầu tư, Bắc Kinh lại nới một cánh cửa quan trọng đối với người mua. Theo quy định mới của Ngân hàng trung ương và Cục Quản lý Tài chính quốc gia, thời hạn tối đa của khoản vay thế chấp cá nhân mua nhà được nâng từ 30 lên 40 năm.
Mục tiêu rất rõ: giảm số tiền người mua phải trả mỗi tháng. Ví dụ, với cùng một khoản vay, kéo dài thời hạn thêm 10 năm có thể giúp giảm đáng kể áp lực thanh toán hàng tháng, dù tổng số tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay sẽ cao hơn.
Đây là một trong những biện pháp trực tiếp nhất nhằm kích thích nhu cầu. Nhưng điểm đáng chú ý là chính sách mới không chỉ tập trung vào người mua. Mỗi dự án sẽ được gắn với một ngân hàng chủ trì, chịu trách nhiệm theo dõi dòng tiền và cung cấp hoặc tổ chức tín dụng cho dự án. Mục tiêu là ngăn dòng tiền bị sử dụng sai mục đích và tăng trách nhiệm của ngân hàng đối với chất lượng dự án.
Với các dự án bán trước, thời điểm giải ngân khoản vay thế chấp cũng được đẩy lùi, giúp giảm nguy cơ ngân hàng cấp tín dụng cho những căn nhà chưa chắc chắn về khả năng hoàn thành.
Đây là một sự thay đổi căn bản trong quan hệ giữa ngân hàng – chủ đầu tư – người mua nhà.
Chấp nhận để doanh nghiệp yếu bị đào thải
Chính sách mới có một nghịch lý rất đáng chú ý: bảo vệ người mua nhưng lại tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư. Trong mô hình cũ, tiền trả trước của người mua là nguồn vốn quan trọng giúp doanh nghiệp bất động sản duy trì hoạt động. Khi nguồn tiền này bị hạn chế, các chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào vốn tự có, tín dụng ngân hàng, trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn khác.
Các nhà phân tích cho rằng những quy định mới có thể khiến dòng tiền khả dụng của các nhà phát triển giảm đáng kể. Một số chuyên gia trong ngành ước tính năng lực đầu tư của doanh nghiệp có thể giảm khoảng 40% trong ngắn hạn. Đây là vấn đề đặc biệt nghiêm trọng đối với các doanh nghiệp tư nhân vốn đã yếu sau nhiều năm khủng hoảng.
Ngược lại, các doanh nghiệp nhà nước và những nhà phát triển có bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ có lợi thế lớn hơn vì có khả năng tiếp cận tín dụng và trái phiếu với chi phí thấp hơn. Điều đó có nghĩa chính sách mới nhiều khả năng sẽ đẩy nhanh một xu hướng đã diễn ra trong vài năm qua: doanh nghiệp bất động sản yếu bị đào thải, trong khi các doanh nghiệp nhà nước và những công ty tài chính lành mạnh ngày càng chiếm thị phần lớn hơn.
Vì vậy, các quy định mới có thể thúc đẩy quá trình hợp nhất ngành và nâng tiêu chuẩn về năng lực tài chính đối với chủ đầu tư.
Bắc Kinh, Thượng Hải tiếp tục kích cầu
Ở cấp địa phương, các thành phố lớn vẫn đang tìm cách kéo người mua trở lại. Bắc Kinh đã nới một số điều kiện đối với người ngoại tỉnh mua nhà, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng từ quỹ nhà ở.
Tháng 8, Bắc Kinh giảm yêu cầu về thời gian đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với người ngoại tỉnh muốn mua nhà trong khu vực vành đai 5 từ 2 năm xuống còn 1 năm.
Đồng thời, nâng hạn mức vay từ quỹ nhà ở: Người mua nhà lần đầu: tối đa 2,4 triệu NDT cho gia đình có hai người cùng đóng quỹ; mua nhà thứ hai: tối đa 2 triệu NDT. Một số nhóm đặc biệt có thể được cộng thêm tới 1 triệu NDT.
Từ cuối tháng 8, Thượng Hải cũng công bố một loạt biện pháp hỗ trợ, bao gồm điều chỉnh chính sách thế chấp, quỹ nhà ở và các khoản hỗ trợ mua nhà nhằm kích cầu. Từ ngày 21/8, Thượng Hải giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với người mua căn nhà thứ hai ở khu vực ngoài đường vành đai từ 20% xuống 15%.
Thành phố cũng cho phép sử dụng quỹ nhà ở để mua nhà thương mại mới đã hoàn thiện, thay vì chỉ áp dụng cho nhà bán trước. Đặc biệt, Thượng Hải còn triển khai khoản hỗ trợ tạm thời tới 80.000 NDT cho một số người bán nhà cũ để mua nhà mới.
Những biện pháp này phản ánh một thực tế: chính phủ trung ương có thể thay đổi mô hình dài hạn, nhưng trong ngắn hạn vẫn cần các thành phố lớn đóng vai trò “đầu tàu” kéo thị trường. Bởi nếu người dân không mua nhà, không có chính sách nào có thể giải quyết nhanh vấn đề tồn kho và dòng tiền của doanh nghiệp.
“Căn bệnh” lớn nhất là niềm tin
Đây có lẽ là trở ngại lớn nhất đối với mọi chính sách kích cầu. Vấn đề của thị trường Trung Quốc hiện nay không chỉ là người dân thiếu khả năng mua nhà, mà là ngày càng nhiều người không muốn mua.
Một hộ gia đình có thể được vay 40 năm, nhưng vẫn có thể trì hoãn quyết định nếu họ tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục giảm. Người mua cũng lo ngại việc làm, thu nhập, triển vọng kinh tế và quan trọng nhất là khả năng chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không.
Chính vì vậy, chính sách chuyển sang bán nhà hoàn thiện có thể quan trọng hơn việc đơn thuần giảm lãi suất, nó nhằm giải quyết khủng hoảng niềm tin. Ông Trương Đại Duy, chuyên gia của Centaline Property (Trung Nguyên Địa sản), cho rằng việc hạn chế rủi ro giao nhà có thể giúp khôi phục niềm tin của người mua.
Nhưng niềm tin không thể phục hồi chỉ bằng một chính sách. Thị trường cần chứng kiến giá nhà ổn định, dự án được hoàn thành, doanh nghiệp giảm nợ và thu nhập hộ gia đình cải thiện.
Kết quả bước đầu: chưa thể nói thị trường đã đảo chiều
Đây là điều cần đặc biệt lưu ý. Các chính sách trước đây đã giúp Trung Quốc tránh được nguy cơ sụp đổ dây chuyền trong hệ thống bất động sản, đồng thời hỗ trợ hoàn thành một phần các dự án dang dở. Nhưng chúng chưa tạo ra một chu kỳ tăng trưởng mới.
Giá nhà tháng 7 vẫn giảm. Đầu tư tiếp tục lao dốc. Doanh số chưa phục hồi bền vững. Sự cải thiện chủ yếu tập trung ở một số thành phố lớn, trong khi các đô thị nhỏ vẫn chịu áp lực lớn. Thậm chí, phản ứng của thị trường chứng khoán sau khi chính sách mới được công bố cho thấy giới đầu tư không nhìn đây đơn thuần là một gói “giải cứu”.
Ngày 31/8, nhóm cổ phiếu bất động sản trong rổ CSI 300 (tức 300 cổ phiếu lớn và có tính thanh khoản cao nhất niêm yết tại hai sàn Thượng Hải và Thâm Quyến) giảm 4,7%, trong khi chỉ số các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc niêm yết tại Hong Kong giảm khoảng 6,2%.
Lý do rất rõ: chính sách mới có thể tốt cho người mua và hệ thống tài chính về dài hạn, nhưng lại khiến nhiều chủ đầu tư khó khăn hơn trong ngắn hạn.
Trung Quốc không còn muốn “bơm tiền cứu giá nhà”
Nếu nhìn xuyên suốt các chính sách mới, có thể thấy Trung Quốc đang theo đuổi ba mục tiêu khác nhau: Một là, kích cầu có chọn lọc: nới tín dụng, kéo dài thời hạn vay lên 40 năm và giảm một số rào cản mua nhà; hai là, giảm rủi ro: kiểm soát tiền trả trước, giám sát dòng tiền dự án và hạn chế tình trạng nhà bán rồi nhưng không được bàn giao; ba là, cải tổ mô hình: chuyển dần từ bán nhà trên giấy sang bán nhà hoàn thiện, buộc chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào vốn thực và năng lực tài chính.
Điều này cho thấy Trung Quốc dường như không còn đặt mục tiêu đưa thị trường trở lại thời kỳ tăng trưởng nóng trước năm 2021. Thay vào đó, chính sách đang hướng tới một thị trường nhỏ hơn, ít đòn bẩy hơn và được kiểm soát chặt hơn.
Một khảo sát hồi cuối tháng 8 cũng cho thấy giới phân tích nhận định trọng tâm chính sách hiện nay nghiêng về kiểm soát rủi ro, hoàn thành nhà dang dở và giảm tồn kho, thay vì tạo ra một cú phục hồi giá nhà mạnh.
Có lẽ cách chính xác nhất để mô tả chính sách mới của Trung Quốc không phải là “giải cứu bất động sản”, mà là “tái thiết bất động sản”. Trung Quốc vẫn muốn thị trường ổn định vì bất động sản liên quan trực tiếp đến tài sản hộ gia đình, ngân hàng, chính quyền địa phương, việc làm và tiêu dùng.
Nhưng chính phủ cũng không muốn quay lại mô hình cũ, khi doanh nghiệp địa ốc vay nợ khổng lồ, bán nhà trước, lấy tiền khách hàng mở rộng dự án rồi tiếp tục vay. Mô hình đó từng tạo ra tốc độ tăng trưởng phi thường nhưng cuối cùng cũng tạo ra những khoản nợ khổng lồ và hàng loạt dự án dang dở.
Vì thế, chính sách cho vay 40 năm có thể giúp người mua giảm áp lực trả nợ; bán nhà hoàn thiện có thể khôi phục niềm tin; giám sát dòng tiền có thể giảm rủi ro cho ngân hàng; nhưng tất cả những biện pháp này chưa đủ để tạo ra một thị trường tăng trưởng mạnh nếu giá nhà và thu nhập vẫn chưa ổn định.
Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc vì vậy có thể sẽ không kết thúc bằng một “gói kích thích thần kỳ”, mà bằng một quá trình điều chỉnh kéo dài. Và nghịch lý lớn nhất là: để cứu thị trường bất động sản, Trung Quốc có thể phải chấp nhận cho một phần thị trường cũ biến mất. Đó chính là ý nghĩa sâu xa của cuộc “đại phẫu” lần này.
