"Biết đủ", đó có lẽ là thông điệp ngắn gọn nhất phía sau quyết định của Vinhomes khi tuyên bố sẽ không tiếp tục mở rộng quỹ đất tại Việt Nam.
Thông tin này được Chủ tịch HĐQT Vinhomes Phạm Thiếu Hoa chia sẻ với báo chí mới đây. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, đây là định hướng được Chủ tịch Tập đoàn Vingroup Phạm Nhật Vượng đưa ra. Vị này cho biết thêm sau nhiều năm bền bỉ kiên trì hoàn tất các thủ tục pháp lý và chuẩn bị, Vinhomes đã tích lũy được quỹ đất đủ lớn để phát triển liên tục cho 5 - 7 năm tới.
“Việc chúng tôi chủ động dừng lại sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp khác gia nhập đường đua, tạo động lực cạnh tranh lành mạnh và đa dạng hơn cho thị trường bất động sản”, Chủ tịch Vinhomes nói.
Phát biểu này nhanh chóng thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Bởi trong ngành bất động sản, quỹ đất luôn được xem là “kho nguyên liệu” của doanh nghiệp. Càng sở hữu nhiều đất, doanh nghiệp càng có nhiều dư địa triển khai dự án, ghi nhận doanh thu và duy trì tăng trưởng trong các chu kỳ tiếp theo. Vì vậy, suốt nhiều năm qua, từ đấu giá đất, M&A đến hợp tác đầu tư, mọi cuộc đua trên thị trường gần như đều xoay quanh một mục tiêu tích lũy thêm quỹ đất.
Vinhomes cũng từng là một trong những doanh nghiệp đi đầu trong cuộc đua ấy. Nhưng giờ đây, doanh nghiệp lại chủ động dừng lại. Không phải vì thiếu cơ hội. Cũng không phải vì thiếu nguồn lực.
Mà bởi sau gần hai thập kỷ phát triển, Vinhomes tin rằng mình đã sở hữu một quỹ đất đủ lớn để phát triển trong nhiều năm tới.
Tính đến cuối năm 2025, Vinhomes sở hữu khoảng 29.500 ha quỹ đất, lớn nhất trong số các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, con số này mới chỉ phản ánh phần quỹ đất đã hoàn tất pháp lý.
Kể từ năm 2010 đến nay, Vinhomes đã bán lũy kế khoảng 309.000 sản phẩm, bao gồm căn hộ, biệt thự và nhà phố, với tổng doanh số ước tính vượt 1 triệu tỷ đồng.
Theo công bố của doanh nghiệp, hiện Vinhomes còn gần 20 dự án đang trong quá trình hoàn tất các thủ tục đầu tư với tổng diện tích hơn 20.000 ha.
Như vậy, nếu tính cả phần quỹ đất đang chuẩn bị được bổ sung, quy mô “ngân hàng đất” mà Vinhomes đang kiểm soát đã tiến sát 50.000 ha.
Con số này lớn đến mức nào?
Nếu quy đổi, 50.000 ha tương đương khoảng 500 km2, gần bằng 60% diện tích tỉnh Bắc Ninh trước khi sáp nhập, đồng thời lớn hơn diện tích của nhiều thành phố trực thuộc tỉnh trên cả nước.
Để dễ hình dung, gần 50.000 ha của Vinhomes tương đương diện tích của gần 120 đại đô thị cỡ Ocean Park tại Gia Lâm, gần 180 khu đô thị cỡ Smart City ở phía Tây Hà Nội hoặc hơn 180 dự án quy mô tương đương Grand Park tại TP.HCM.
Nói cách khác, đây không còn đơn thuần là quỹ đất của một doanh nghiệp, mà là nguồn lực đủ để kiến tạo hàng loạt đô thị quy mô lớn trong nhiều năm tới.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn cả không nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở thời điểm Vinhomes quyết định dừng mở rộng.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tín dụng và thanh khoản, bất động sản Việt Nam đang bước sang chu kỳ đầu tư mới với quy mô lớn chưa từng có.
Nếu như hơn 10 trước, một dự án vài chục ha đã đủ tạo nên tiếng vang thì hiện nay, thị trường được dẫn dắt bởi các đại đô thị rộng hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn ha.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản đang được triển khai, tương ứng khoảng 5,9 triệu sản phẩm nhà ở với tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
Để hình dung rõ hơn, Việt Nam hiện có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình. Điều đó đồng nghĩa lượng sản phẩm nhà ở đang phát triển tương đương hơn 20% tổng số hộ dân trên cả nước. Chỉ cần một phần trong số này được hoàn thành và đưa ra thị trường trong vài năm tới cũng đủ tạo nên làn sóng nguồn cung lớn nhất lịch sử.
Song song với sự gia tăng nguồn cung là làn sóng đầu tư vào các siêu đô thị. Theo thống kê của S&I Ratings, chỉ riêng trong năm 2025, thị trường ghi nhận 27 đại đô thị quy mô từ hàng trăm đến hàng chục nghìn ha được khởi công, triển khai hoặc chấp thuận đầu tư, với tổng vốn khoảng 115 tỷ USD (hơn 3 triệu tỷ đồng).
Những con số ấy cho thấy quy mô của chu kỳ phát triển mới lớn hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước. Nhưng chính vì quy mô ngày càng lớn, lợi thế cạnh tranh cũng đang thay đổi.
Nếu trước đây doanh nghiệp thắng thế nhờ sở hữu nhiều đất hơn đối thủ, thì trong bối cảnh nguồn cung lên tới hàng triệu sản phẩm, câu hỏi quan trọng nhất giờ đây lại là ai đủ năng lực triển khai dự án đúng tiến độ, tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường và quan trọng hơn là chuyển hóa thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền.
Chỉ khi những khu đất ấy được phát triển thành các đô thị hoàn chỉnh, có cư dân, có hoạt động kinh tế và được thị trường hấp thụ, giá trị của quỹ đất mới thực sự được hiện thực hóa.
Quay trở lại với quỹ đất của Vinhomes, việc dừng mở rộng không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp giảm tốc. Ngược lại, quy mô các dự án của Vinhomes ngày càng vượt xa khái niệm một khu đô thị truyền thống.
Nếu như Royal City, Times City hay thậm chí Ocean Park trước đây chủ yếu được nhìn nhận là những đô thị kiểu mẫu thì thế hệ dự án mới của Vinhomes đang mang một tham vọng lớn hơn rất nhiều là hình thành những cực tăng trưởng mới cho từng địa phương.
Chỉ trong gần 2 năm qua, Vinhomes liên tiếp khởi động hoặc triển khai nhiều dự án trải dài từ Bắc vào Nam với quy mô lớn như: Wonder City tại Hà Nội (133 ha, 18.400 tỷ đồng), Global Gate Cổ Loa (265 ha, 35.000 tỷ đồng), Golden City tại Hải Phòng (240 ha, 23.000 tỷ đồng), Green Paradise tại Cần Giờ (2.870 ha, 256.110 tỷ đồng), Green City (197 ha, 28.250 tỷ đồng) và Phước Vĩnh Tây (1.089 ha, 90.757 tỷ đồng) tại Long An, Saigon Park tại TP.HCM (1.080 ha, 59.000 tỷ đồng), Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh (6.200 ha, 456.600 tỷ đồng) hay Hải Vân Bay tại Đà Nẵng (512 ha, 44.000 tỷ đồng).
Đáng chú ý nhất là Global Sportia tại Hà Nội với quy mô khoảng 9.171 ha và tổng vốn đầu tư dự kiến 925.651 tỷ đồng - một trong những dự án đô thị lớn nhất hiện nay tại Việt Nam.
Song song với việc triển khai các đại đô thị, Vingroup tiếp tục nghiên cứu nhiều dự án chiến lược mới. Mới đây, tập đoàn đề xuất đầu tư Trung tâm khoa học - công nghệ, đổi mới sáng tạo và sản xuất công nghiệp công nghệ cao quy mô khoảng 6.000 ha tại phía Nam Hà Nội; đồng thời đề xuất ba khu đô thị mới Liên Hà, Bắc Hồng và Yên Thường với tổng diện tích gần 1.300 ha.
Tại Khánh Hòa, hồi tháng 2/2026, Vinhomes cũng đã thông qua chủ trương tham gia đầu tư khu đô thị mới Cam Lâm rộng khoảng 10.356 ha, tổng vốn dự kiến 285.267 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp góp 35% vốn.
Tham vọng của Vingroup thậm chí đã vượt ra ngoài biên giới Việt Nam. Cuối tháng 10/2025, tập đoàn ký biên bản ghi nhớ với chính quyền thành phố Kinshasa (Cộng hòa Dân chủ Congo) để nghiên cứu phát triển một đại đô thị ven sông rộng 6.300 ha, kết hợp hệ thống giao thông xanh.
Sự thay đổi trong chiến lược của Vinhomes phần nào gợi nhớ tới một cuộc trao đổi thú vị tại Đại hội đồng cổ đông thường niên Vingroup năm 2026.
Khi đó, một cổ đông đặt câu hỏi liệu Vingroup có thể đứng ra quy hoạch tổng thể lãnh thổ Việt Nam, từ khu dân cư, khu công nghiệp đến hạ tầng giao thông với tầm nhìn hàng trăm, nhằm tránh tình trạng phải liên tục điều chỉnh quy hoạch, giải tỏa và lặp lại những bài toán cũ.
Trả lời cổ đông, Chủ tịch Vingroup Phạm Nhật Vượng không nói về tham vọng mở rộng của doanh nghiệp. Ông dẫn lại câu trong Bình Ngô đại cáo: “Đánh một trận, sạch không kình ngạc; đánh hai trận, tan tác chim muông”, rồi khẳng định việc quy hoạch và sắp xếp toàn bộ lãnh thổ là trách nhiệm của Nhà nước.
“Đấy không phải tầm của chúng tôi. Chúng tôi chỉ là một doanh nghiệp. Tầm có thể sắp xếp, thúc đẩy toàn bộ giang sơn là tầm của Chính phủ, của Nhà nước. Chúng tôi chỉ có thể tham gia hết sức vào việc đó, nỗ lực đóng góp hết sức”.
Câu trả lời ấy cũng lý giải phần nào chiến lược hiện nay của Vinhomes. Doanh nghiệp không theo đuổi việc sở hữu thêm nhiều đất bằng mọi giá, mà tập trung phát triển những khu đô thị đủ quy mô để trở thành các cực tăng trưởng mới.
Thiết kế: Minh Khang
