M&A: Xu hướng cứu cánh cho BĐS
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, thị trường BĐS thời gian gần đây ghi nhận sự tái khởi động của một số dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng đã thu hút sự chú ý của thị trường. Những tín hiệu này đã xóa bớt đi những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” của các dự án BĐS trước đây và ghi nhận nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này.
“Đầu tiên, chúng ta có thể xét đến ý nghĩa nhân văn và xã hội khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng khích lệ, tránh được sự lãng phí về quỹ đất. Thêm vào đó, hiện tại doanh nghiệp và dự án “hồi sinh” nào có ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã khẳng định được phần nào mặt uy tín đối với khách hàng. Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của những ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam
Tuy nhiên, chuyên gia đầu tư của Savills cảnh báo về những rủi ro đối mặt của xu hướng này. “Nếu đặt ra câu hỏi làm như thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay thì quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất”, chuyên gia Savills phân tích.
Đồng thời cho rằng, các nhà đầu tư cần nắm rõ các nhân tố như: tiến độ pháp lý của dự án, giai đoạn thực hiện, sức khỏe tài chính,… từ đó đưa ra những phân tích và quyết định phù hợp nhất.
Vốn vay vẫn giữ vai trò then chốt
Cũng theo chuyên gia Savills, một vấn đề quan trọng không kém trong hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS đó là nguồn vốn. Và việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vấn đề rất cần thiết, giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cũng là thực tế chung của thị trường BĐS ở bất cứ quốc gia nào trên thế giới.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam
“Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt được tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn”, chuyên gia Savills phân tích.
Minh chứng cho điều này là không thiếu trên thị trường bất động sản Việt Nam khi những bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian và các nhà đầu tư không chuyển mình theo được với những thay đổi này, và kéo theo đó là những hệ lụy nặng nề cho môi trường kinh doanh, cũng như doanh nghiệp.
Đối với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được nghĩa vụ Tài chính. Khi chủ đầu tư không còn có đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ này, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.
Theo ghi nhận của bộ phận nghiên cứu Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.
Bên cạnh đó, chuyên gia Savills Việt Nam lưu ý rằng: “Yếu tố đền bù giải tỏa là vấn đề cần lưu ý khi đầu tư vào những dự án BĐS mới. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian cũng như tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Khi tham gia ở giai đoạn này, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đần bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính”.
M&A được viết tắt của cụm từ tiếng Anh- Mergers and Acquisitions. Cụm từ có nghĩa là mua bán và sáp nhập. Thuật ngữ được sử dụng để miêu tả hoạt động mua bán và sáp nhập các doanh nghiệp trên thị trường. Trong một số trường hợp khác, M&A được hiểu là hoạt động sáp nhập và mua lại.
