Giá giảm, giao dịch lao dốc
Năm 2026 là giai đoạn đầy khó khăn và thách thức của thị trường chung cư Hà Nội khi cả thanh khoản và mặt bằng giá đều có xu hướng đi xuống trên diện rộng. Đáng chú ý, nguồn cung mới dù dồi dào nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông gần như biến mất.
Theo dữ liệu của CBRE, lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán ở Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng đầu năm 2024. Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng vẫn chưa đủ tạo lực đẩy cho thị trường trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính và kỳ vọng giá tiếp tục điều chỉnh.
Diễn biến giá bán phản ánh phần nào sự thay đổi này. Trong quý III/2026, giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội bình quân đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, giảm 9% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực nội đô, mức giá bình quân đạt 102 triệu đồng/m2, giảm tương ứng 6% theo quý và 3% theo năm.
Không chỉ giá bán có xu hướng hạ nhiệt, lượng giao dịch cũng sụt giảm đáng kể. Trong quý III, thị trường ghi nhận hơn 3.900 căn hộ được bán, giảm 33% so với quý trước và 66% so với cùng kỳ năm 2025. Đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024, cho thấy sức mua đang suy yếu rõ rệt sau giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, theo CBRE.
Áp lực điều chỉnh thể hiện rõ hơn ở thị trường thứ cấp. CBRE ghi nhận giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội trong quý III/2026 bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Đây cũng là lần đầu tiên sau hai năm tăng trưởng nóng, giá chào bán thứ cấp ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ năm trước.
Theo CBRE, một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư giảm mạnh đến từ áp lực tài chính đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn. Khi chi phí lãi vay vượt quá khả năng chi trả, một bộ phận buộc phải hạ giá để thu hồi vốn, tạo ra nguồn hàng có mức giá cạnh tranh hơn. Tuy nhiên, động thái này vẫn chưa đủ sức kéo thanh khoản đi lên khi người mua tiếp tục giữ tâm lý phòng thủ, chờ giá giảm sâu hơn trước khi quyết định xuống tiền.
Lãi suất cao cũng đang trở thành lực cản lớn đối với nhu cầu mua nhà. Theo CBRE, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại đã lên mức 13-15%/năm, làm gia tăng đáng kể chi phí vay vốn. Với nhóm khách hàng phụ thuộc vào tín dụng, việc sở hữu căn hộ trở nên khó khăn hơn, nhất là sau giai đoạn giá nhà tăng nhanh.
Nhìn nhận về diễn biến thị trường thời gian qua, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường bất động sản đang trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm trở lại đây.
"Có lẽ đã rất lâu rồi thị trường bất động sản mới trải qua một thời kỳ trầm lắng và khó khăn như vậy, khi tất cả các yếu tố đều chống lại từ tài chính, lãi suất đến thanh khoản", ông Toản nhận định.
Ông Toản cho rằng vấn đề cốt lõi của thị trường hiện nay nằm ở hai yếu tố: áp lực tài chính và mặt bằng giá đã tăng quá mạnh trong giai đoạn trước. Khi chi phí vốn tăng cao, trong khi giá nhà chưa điều chỉnh tương xứng với khả năng chi trả, người mua và người bán ngày càng khó tìm được tiếng nói chung.
Một nghịch lý khác là nguồn cung căn hộ dù không thiếu về số lượng nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của số đông. Theo ông Toản, phân khúc cao cấp đang có nguy cơ dư cung, trong khi căn hộ thương mại có giá dưới 40 triệu đồng/m2 vẫn có sức cầu lớn. Hay ngay cả nhà ở xã hội có giá dưới 30 triệu đồng/m2 cũng thu hút đông người đăng ký.
"Chúng ta đang quy hoạch nhiều khu đô thị lớn nhưng các sản phẩm ra thị trường chưa có nhiều ở phân khúc vừa túi tiền", ông Toản đánh giá.
Cuối năm có phục hồi?
Đánh giá về tình hình thanh khoản của các dự án trong giai đoạn hiện nay, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhìn nhận thanh khoản thị trường hiện có sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Những căn hộ có tổng giá trị vừa phải, đáp ứng nhu cầu ở thực và có kết nối giao thông thuận tiện vẫn ghi nhận giao dịch.
"Ngược lại, các sản phẩm có giá trị lớn, nằm xa khu dân cư hiện hữu hoặc tại những khu vực hạ tầng chưa hoàn thiện thường khó tìm được người mua", ông Kiên nói.
Ông Lê Quốc Kiên cũng lưu ý cần phân biệt giữa lượng giao dịch thực tế và những con số bán hàng được công bố. Một sự kiện mở bán đông khách, hàng nghìn lượt giữ chỗ hay tỷ lệ hấp thụ được quảng bá ở mức cao chưa chắc phản ánh đầy đủ sức mua của thị trường. Trong một số trường hợp, lượng sản phẩm được các sàn phân phối nhận giữ chỗ hoặc đăng ký mua chưa đồng nghĩa với việc đã đến tay người sử dụng cuối cùng.
“Thanh khoản thực chất cần được đánh giá qua số lượng khách hàng ký hợp đồng, thực hiện thanh toán và tiếp tục hoàn thành các đợt thanh toán tiếp theo. Đây mới là cơ sở phản ánh khả năng tiêu thụ thực tế của dự án, thay vì chỉ dựa vào các chỉ số đăng ký ban đầu", ông Kiên nói.
Theo ông, tâm lý thị trường cũng đống vai trò rất quan trọng. Khi thị trường tốt, người mua tin vào khả năng tăng giá thì dù giá cao họ vẫn sẵn sàng xuống tiền. Ngược lại, khi thị trường thiếu niềm tin, dù giá đã giảm, khách hàng vẫn chần chừ vì lo mua hôm nay, vài tháng sau giá còn giảm tiếp. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản khó cải thiện dù nhiều dự án đã tăng ưu đãi.
Từ những diễn biến trên, ông Kiên dự báo trong quý IV/2026, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng nhằm hoàn thành kế hoạch doanh số và cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, khả năng phục hồi thanh khoản vẫn sẽ phân hóa mạnh giữa các dự án, khó xuất hiện một đợt tăng trưởng đồng loạt về giao dịch thực tế.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản cũng nhận định thị trường chung cư Hà Nội nói riêng và thị trường bất động sản sẽ khó phục hồi mạnh mẽ trong quý cuối của năm 2026. Đà giảm giá và thanh khoản dự báo sẽ tiếp tục đi xuống nếu không có sự thay đổi quá lớn nào từ phía thị trường.
