Thị trường bất động sản đang trong kịch bản chưa từng có
Sau giai đoạn 2024-2025 phục hồi mạnh mẽ, thị trường bất động sản bất ngờ rơi vào suy thoái kể từ đầu năm 2026 đến nay. Bất chấp nguồn cung gia tăng, giao dịch và giá cả trên thị trường đều suy giảm khá nặng nề. Nguyên do chủ yếu là lãi suất tăng lên rất mạnh, khiến lực cầu từ người mua ở thực lẫn giới đầu tư đều yếu đi.
Chia sẻ với VietTimes, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết trong 10 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản sụt giảm thanh khoản ở hầu hết địa bàn và phân khúc. Mặt bằng giá giảm bình quân 10-20%.
"Phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự tại các thành phố lớn, ngay cả Hà Nội và TP.HCM, đều bán rất chậm. Đất nền gần như không có sức mua.
Các phân khúc này đều chứng kiến giá giảm đáng kể. Thị trường chỉ còn vài đốm sáng, chẳng hạn như một số sản phẩm tại các địa bàn mạnh về du lịch nghỉ dưỡng vẫn bán được hay bất động sản công nghiệp duy trì được động lực tăng trưởng", ông Chung chia sẻ.
Cùng chung đánh giá, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 đã lâm vào khủng hoảng. Song, đây là một cuộc khủng hoảng với kịch bản chưa từng có.
"Thị trường đã trải qua nhiều chu kỳ suy thoái. Chu kỳ nào cũng là cung ít hơn cầu. Nhưng hiện nay, thị trường lại ở tình trạng ngược lại: cung nhiều hơn cầu.
Đây là điều chưa từng xảy ra ở Việt Nam. Hệ quả là người có nhu cầu ở thực không vội mua, còn nhà đầu tư thì không dám mua, vì ai cũng nhìn thấy khả năng giá sẽ còn giảm nữa", ông Quê bình luận với VietTimes.
Điều chỉnh nguồn cung - giải pháp then chốt?
Theo ông Nguyễn Anh Quê, để thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng khó khăn hiện tại, giải pháp then chốt là nhà nước phải điều chỉnh nhịp tăng nguồn cung, nhằm tránh tình trạng "bội thực".
Muốn làm được điều đó, công tác quy hoạch, lên kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phải chú trọng vào loại sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và kinh doanh được, thay vì dòng sản phẩm phục vụ cho giới đầu cơ.
Công tác khảo sát nhu cầu thị trường phải làm ở mức rất tốt, bởi có khảo sát tốt thì mới làm quy hoạch tốt, nếu không tình trạng thừa cung vẫn sẽ xảy ra, kể cả với sản phẩm dành cho người mua ở thực.
"Thực tế hiện nay, nhà ở xã hội cũng ế rất nhiều, do khảo sát nhu cầu không tốt. Chuyện này không chỉ diễn ra ở các tỉnh lẻ, mà còn xuất hiện ngay tại Hà Nội, TP.HCM. Nhà ở xã hội ở ngoại thành ế nhiều, vì người dân không thể mua nhà ở nơi quá xa chỗ làm việc", ông Quê chỉ rõ.
Một giải pháp khác để kích thích thị trường là kiềm chế lãi suất. Hiện, lãi suất vay mua bất động sản phổ biến trên 12%/năm, thậm chí lãi thả nổi tại một số ngân hàng đã lên tới 15-17%/năm. Ông Quê nhìn nhận chỉ khi lãi suất giảm xuống khoảng 10%/năm hoặc thấp hơn, thị trường mới có nguồn vốn tốt để phục hồi.
Ngoài ra, ông Quê cho rằng Nhà nước cần xem xét lại vấn đề định giá đất, để giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở.
"Chúng tôi cho rằng, tiền sử dụng đất chỉ nên chiếm 20% giá thành sản phẩm, dự án. Hiện, với các dự án đất nền, nhà thấp tầng, tiền sử dụng đất chiếm tới 40-60% giá thành. Trong trường hợp thị trường tăng trưởng tốt, chủ đầu tư còn có thể có lãi, nhưng khi thị trường chuyển xấu thì cầm chắc thua lỗ", ông Quê nói.
Ông Lê Đình Chung cũng tán đồng với các đề xuất về kiểm soát nguồn cung và hạ lãi suất. Ngoài ra, ông đề xuất Nhà nước cần cân nhắc một cách thận trọng quy định đánh thuế bất động sản.
"Trong ngắn hạn, tôi cho rằng Nhà nước chưa nên áp dụng ngay thuế bất động sản, bao gồm các hình thức như đánh thuế với bất động sản bỏ hoang, đánh thuế với bất động sản thứ hai trở lên…
Nếu bắt buộc phải áp dụng thuế bất động sản, tôi đề xuất áp dụng theo phân khúc, địa bàn cụ thể và có phân loại rõ từng trường hợp cụ thể, tránh đánh đồng toàn thị trường", ông Chung nêu ý kiến.
Thị trường sẽ tốt lên vào năm sau?
Đánh giá về triển vọng của thị trường trong thời gian tới, các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng, đến hết năm 2026, tình hình sẽ không có nhiều cải thiện, do lãi suất vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao.
Dù vậy, các yếu tố hỗ trợ vẫn đang tích luỹ và sẽ thúc đẩy sự chuyển hoá của thị trường theo hướng tích cực trong trung hạn, ít nhất từ quý II/2027.
Một trong những yếu tố hỗ trợ đó là hành lang pháp lý mới. Hiện, Quốc hội đang sửa đổi bộ ba đạo luật quan trọng: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, nhằm tháo gỡ các rào cản, mở rộng đường cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
Ông Nguyễn Anh Quê bày tỏ niềm tin về hành lang pháp lý mới sẽ giúp giảm giá đầu vào cho các dự án nhà ở, nhất là phân khúc thấp tầng, qua đó góp phần điều tiết giá nhà.
Ông Lê Đình Chung kỳ vọng các đạo luật sau sửa đổi sẽ rút ngắn quy trình đầu tư, xây dựng dự án, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng.
Trong bối cảnh thị trường vẫn đang đối diện nhiều thách thức và có tính phân hoá mạnh, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng người mua, nhà đầu tư bất động sản vẫn có thể tìm kiếm cơ hội. Ví dụ, đất nền, nhà thổ cư trong các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM có thể là một lựa chọn khá tốt bởi nguồn cung hữu hạn trong khi giá đang điều chỉnh giảm.
Ông Lê Đình Chung cũng đồng quan điểm khi cho rằng, với những người có quỹ tiền mặt dồi dào, không phụ thuộc vốn vay, giai đoạn hiện nay là cơ hội tốt để tìm mua bất động sản vị trí đẹp mà có giá hợp lý.
"Thị trường đã giảm giá trong 10 tháng qua, mặt bằng giá đã hạ xuống mức khá thấp, nếu có thể mua vào thì rất tốt. Nếu nhà đầu tư định hướng bất động sản dòng tiền thì các thị trường du lịch có thể là một ưu tiên. Còn nếu định hướng là tích sản, tôi nghĩ ngoại thành vẫn là địa bàn tốt về giá vốn", ông Chung chia sẻ.
