Tuy nhiên, một số dự án gắn với quá trình M&A và cổ phần hóa cũng phát sinh các thông tin liên quan đến sai phạm. Việc chuyển dịch vốn, điều chỉnh quy hoạch và sử dụng đất cũng phát sinh vướng mắc. Trong danh sách các dự án tồn đọng được đề cập trong năm 2026, có 5 dự án liên quan đến Novaland.
The Water Bay: Nhà nước thu hồi đấu giá, chủ đầu tư xin bán chỉ định?
The Water Bay có diện tích khoảng 30 ha tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế Kỷ 21 làm chủ đầu tư. Novaland tham gia M&A doanh nghiệp này thông qua chuỗi giao dịch vốn tại Công ty TNHH Bất động sản Khải Hưng và Thế Kỷ 21 giai đoạn 2015–2016.
Báo cáo tài chính riêng năm 2025 ghi nhận Novaland sở hữu gần 98% vốn tại Thế Kỷ 21. Đơn vị này cũng là chủ đầu tư dự án Lakeview City vướng mắc nhiều năm về tiền sử dụng đất tại Nam Rạch Chiếc, nhưng có thông tin đã được tháo gỡ từ cuối 2025.
Khu tái định cư Bình Khánh, nơi triển khai The Water Bay, từng được quy hoạch khu du lịch, văn hóa, giải trí, sau đó chuyển sang xây dựng khu tái định cư và thực hiện phương án hoán đổi đất với khu tái định cư Nam Rạch Chiếc. Qua nhiều lần điều chỉnh, khu đất được chấp thuận chuyển sang đầu tư nhà ở thương mại.
Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Thanh tra Chính phủ đã kết luận một số vấn đề liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư, giao đất không qua đấu giá và xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất. Quyết định giao đất trước đây bị thu hồi sau khi cơ quan chức năng xác định các vi phạm liên quan đến lựa chọn nhà đầu tư và quản lý, sử dụng đất.
Trong danh sách dự án vướng mắc kéo dài, TP.HCM đã ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư và chấm dứt việc giao đất cho Thế Kỷ 21, đồng thời giao khu đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tổ chức đấu giá.
Chủ đầu tư cho rằng: Quá trình này kéo dài thủ tục đầu tư, gây lãng phí đất đai; Nhà nước phải thu xếp ngân sách hơn 3.000 tỷ đồng để hoàn trả cho Thế Kỷ 21 chi phí đã đầu tư xây dựng khu tái định cư.
Chủ đầu tư đề xuất thành phố tổ chức đấu giá lô D01 và 3 lô đất thương mại dịch vụ chưa có công trình. Sau khi đấu giá thành công, thành phố bán chỉ định cho Thế Kỷ 21 9 lô đất đã có công trình xây dựng để triển khai nhà ở thương mại, tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở kết quả đấu giá lô D01 và 3 lô thương mại dịch vụ.
Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị TP.HCM rà soát, xem xét dự án có thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế xử lý theo Nghị quyết 29/2026/QH16 hay không.
Một dự án khác là Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi B, quy mô khoảng 136 ha tại khu vực Cát Lái, cũng được Novaland sở hữu thông qua M&A, xuất hiện trong các báo cáo của Tập đoàn từ năm 2018.
Báo cáo tài chính bán niên năm 2026 ghi nhận Novaland sở hữu hơn 44% vốn tại Công ty CP Thạnh Mỹ Lợi. Đây cũng là một trong hai dự án của tập đoàn được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị TP.HCM rà soát, xử lý vướng mắc.
Theo thông tin công bố, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh tiến độ từ năm 2022 nhưng chưa được giải quyết. Dự án chưa được giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Vướng mắc tại các dự án có nguồn gốc đất công
Khu đất Nông trường Dừa tại Long Trường, quận 9 cũ, có diện tích khoảng 156 ha. Năm 2004, TP.HCM chấp thuận giao Tổng Công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist) làm chủ đầu tư dự án sân golf Sài Gòn.
Năm 2007, Công ty TNHH Sài Gòn Gôn được thành lập với vốn điều lệ 200 tỷ đồng, gồm 4 thành viên góp vốn. Trong đó, Công ty CP Địa ốc Thành Nhơn, doanh nghiệp liên quan trực tiếp đến Novaland, góp 60 tỷ đồng, tương ứng 30% vốn. Cùng với Saigontourist (nắm 35%), là hai cổ đông lớn của doanh nghiệp này.
Khu đất này từng gây chú ý vì thương vụ Novaland mua hơn 98% lợi ích vốn chủ sở hữu tại Sài Gòn Gôn, liên quan đến quá trình chuyển dịch quyền lợi tại khu đất có nguồn gốc đất công và các vấn đề về định giá, yêu cầu đấu giá.
Dự án nằm trong nhóm vướng mắc kéo dài, nguyên nhân liên quan trực tiếp đến giao dịch chuyển nhượng vốn trên.
Nhiều thông tin công khai gần đây cho thấy khu đất thuộc diện Nhà nước quản lý, được nghiên cứu khai thác theo định hướng TOD và phục vụ phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, trong danh sách dự án vướng mắc cập nhật tháng 5/2026, Nông trường Dừa vẫn do Sài Gòn Gôn làm chủ đầu tư.
Báo cáo tài chính bán niên năm 2026 của Novaland vẫn ghi nhận Sài Gòn Gôn là công ty liên kết; tập đoàn đã góp đủ vốn theo cam kết tương ứng 50% vốn góp chủ sở hữu.
Một khu đất khác có nguồn gốc đất công liên quan đến Novaland là khu đất tại 299 Tôn Thất Thuyết, quận 4 cũ, có nguồn gốc từ Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam. Năm 2007, Chính phủ có ý kiến bán chỉ định cơ sở này cho Công ty Dịch vụ công ích quận 4 để xây dựng chung cư tái định cư.
Ngày 28/9/2017, Công ích quận 4 ký hợp đồng chuyển nhượng khu đất cho Công ty TNHH Thương mại Đầu tư Bất động sản Phú Trí. Dự án vướng mắc kéo dài do tên Phú Trí chưa được cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Khu đất hiện được sử dụng làm bãi giữ xe; các tài liệu công khai chưa cho thấy vướng mắc đã được tháo gỡ đầy đủ.
Novaland tham gia dự án thông qua khoản đầu tư tại Phú Trí. Báo cáo thường niên năm 2025 ghi nhận đây là công ty liên kết, với tỷ lệ vốn góp chủ sở hữu theo cam kết là 48,98%.
Ngoài 4 dự án trên, còn một dự án vướng mắc khác là Cảng Phú Định, Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ cổ phần từ năm 2021, nhưng theo nhiều thông tin công bố năm 2025, tập đoàn còn liên quan đến dự án này.
