Giá nhà trung tâm có “phi mã” khi chỉ rõ “vùng cấm”?
Phóng viên: - Theo quyết định phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 – 2025, và Kế hoạch phát triển nhà ở 2016-2020 thì khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1 và quận 3) sẽ tạm ngừng, không cấp phép các dự án nhà ở mới đến năm 2020. Thực tế là quỹ đất của các quận này không còn, nên nguồn cung nhà ở phân khúc cao cấp có thể nói là đếm trên đầu ngón tay. Liệu quyết định chỉ rõ "vùng cấm" có làm giá nhà ở khu vực trung tâm TP.HCM tăng chóng mặt, thưa ông?
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): - Tôi cho rằng nếu nói là vì quyết định này mà giá nhà ở tăng “phi mã” thì không phù hợp với quy luật thị trường. Không phải chủ đầu tư muốn làm giá bao nhiêu thì thị trường chấp nhận bấy nhiêu.
Giá cả trên thị trường phụ thuộc vào ba yếu tố quyết định: Thứ nhất là quy luật giá trị, nếu chi phí của nhà đầu tư cao hơn giá trị bình quân của xã hội thì kinh doanh thua lỗ; nếu chi phí bằng với giá trị bình quân xã hội thì đạt được kinh doanh có lãi; nếu chi phí thấp hơn chi phí bình quân xã hội là đạt lợi nhuận cao nhất. Thứ hai là quy luật cạnh tranh, nếu cùng một loại sản phẩm mà có ít người sản xuất thì khả năng thành công cao hơn. Thứ ba là quy luật cung cầu – hay còn gọi là quan hệ cung cầu. Nếu cung ít cầu nhiều thì giá tăng, cung nhiều cầu ít thì giá giảm, cung cầu gặp nhau thì giá hợp lý.
Tất nhiên cầu nhiều mà cung giảm thì có nguy cơ dẫn đến tăng giá. TP.HCM đang dùng công cụ quy hoạch và kế hoạch để điều tiết thị trường bất động sản, sau khi đã dùng các công cụ khác như tín dụng, thuế… Tôi cho rằng đây là biện pháp cần thiết, bởi vì quy hoạch là tầm nhìn của nhà nước trong trung hạn và dài hạn, đồng thời là ý chí của nhà nước, là định hướng phát triển đô thị.
Trả lời trước báo chí, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Trần Vĩnh Tuyến đã cho biết thành phố không cấm mà là tạm ngưng cấp phép dự án chung cư cao tầng mới tại khu trung tâm và việc cấp phép sẽ dựa vào việc chọn lọc kỹ những dự án của nhà đầu tư có năng lực. Tuy nhiên, HoREA chưa hề nhận được văn bản chỉnh sửa lại chủ trương trong các kế hoạch đã công bố.
 |
|
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
|
Lệch pha cung - cầu và trách nhiệm của Sở Xây dựng Tp. HCM
- Giá nhà ở tại các khu vực trung tâm TP HCM hiện đang rất cao. Đơn giá các căn hộ tại nhiều dự án được cho là đắc địa, tọa lạc trong khu vực trung tâm như Ba Son, Nguyễn Cư Trinh, Cô Giang, Lê Lợi… đang được giao dịch trên thị trường khoảng 200 – 300 triệu đồng/m2, tương ứng mỗi căn hộ có giá trị từ 10 – 50 tỷ đồng/căn. Căn hộ office-tel tại nhiều dự án đang được rao bán giá 6.000-7.000 USD/m2, căn hộ sở hữu lâu dài lên đến 10.000 USD/m2, chưa bao gồm thuế VAT. Theo thống kê chưa đầy đủ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp đang chiếm tỷ lệ khoảng 50%, trong khi đó phân khúc nhà ở bình dân chỉ có chiếm 25%, còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp. Thưa ông, các tỷ lệ này có hợp lý?
Tôi rất quan ngại rằng đây là biểu hiện của sự lệch pha cung cầu. Cần đưa thị trường phát triển đúng hướng với phân khúc nhà ở giá rẻ chiếm tỷ lệ cao nhất, phân khúc nhà ở cao cấp chỉ chiếm phần nhỏ.
Chúng tôi vẫn luôn đề nghị các đơn vị kinh doanh bất động sản hãy chuyển hướng mạnh đến phân khúc trung cấp bởi có tính thanh khoản cao, bền vững, phù hợp với thị trường, ít rủi ro. Nhu cầu thật của người dân mua để ở, để kinh doanh cho thuê lại thuộc phân khúc nhà ở tầm trung rất cao.
Chủ trương của Thành phố hạn chế nở rộ thêm nữa phân khúc nhà ở cao cấp là đúng. Tuy nhiên, HoREA vẫn kiến nghị lãnh đạo Thành phố mà đặc biệt là trách nhiệm của Sở Xây Dựng cần công bằng giữa các chủ đầu tư, có thời gian để các chủ đầu tư chuẩn bị.
Đặc biệt là ở đây phải nhắc đến trách nhiệm của Sở Xây Dựng, Bộ đã yêu cầu công bố Quy hoạch phát triển đô thị từ năm 2016 để làm cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở nhưng mãi đến 2018 quy định này mới được thông qua, dẫn đến sự bị động cho nhiều bên liên quan.
 |
|
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng hạn chế dự án mới khu trung tâm là đúng nhưng cần công bằng giữa các chủ đầu tư và đặc biệt phải nhắc đến trách nhiệm của Sở Xây Dựng TP.HCM
|
"Đừng nhìn nhận khu vực trung tâm Tp. HCM chỉ có quận 1, quận 3"
- Nguyên nhân chính dẫn đến việc hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới tại khu vực trung tâm và nội thành TP.HCM là do tình trạng hạ tầng đô thị đang quá tải?
Thành phố cần có giải pháp góp phần xử lý nạn ùn tắc giao thông, ngập nước, quá tải hạ tầng. Nạn kẹt xe tại các thành phố ngày càng gia tăng và chưa thể giải quyết dứt điểm. Sự tích tụ các dự án nhà ở, đặc biệt là chung cư cao tầng trong nhiều năm liên tiếp vừa qua đã khiến hạ tầng giao thông đô thị thực sự “ngộp thở”. Vì vậy, việc tiết giảm nguồn cung đang phát triển ồ ạt là điều cần thiết.
Hơn nữa, quy hoạch phát triển nhà ở cần nhìn rộng ra trong mối tương quan với các hạ tầng khác của thành phố. Đối với các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức… được phép phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn chẳng hạn như tuyến Metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức, hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng.
 |
|
Mật độ dân cư dày đặc tại các khu trung tâm và quá tải về giao thông dẫn khiến thành phố "ngộp thở"
|
Theo tôi, đừng nhìn nhận khu vực trung tâm chỉ có quận 1 và quận 3. Rất nhiều quận khác của thành phố liền kề quận 1 như quận 4, hướng phát triển mới của thành phố như quận 2, khu đô thị Thủ Thiêm… đều có tốc độ phát triển rất mạnh. Một ví dụ sinh động là Land Mark 81 - tòa nhà đầu tiên của Việt Nam lọt vào top 10 tòa nhà chọc trời của thế giới, cụm công trình với trung tâm thương mại, khu vực khách sạn và căn hộ hạng sang này hiện đang nằm trên địa bàn quận Bình Thạnh. Hãy mở rộng tư duy về trung tâm.
Tháng 2/2019 Chính phủ mới vừa ban hành Nghị quyết 12 về chống ùn tắc giao thông, yêu cầu các chủ đầu tư khi triển khai dự án phải kết nối với hệ thống đường giao thông, ga trạm tàu điện ngầm, xe lửa cao tốc… tạo ra tiện ích liên thông và góp phần giải quyết nạn ùn tắc, chống “ngộp” cho đô thị. Tất cả các nước khác đều ứng dụng quy hoạch xây dựng với giao thông và lợi ích dân sinh. Trong nghị quyết 12 của Chính phủ, Thủ tướng chỉ đạo chỉ cho phép chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở cao tầng nếu có giải pháp chống ùn tắc giao thông.
- Xin cảm ơn ông!
 |
|
Land Mark 81 - tòa nhà đầu tiên của Việt Nam lọt vào top 10 tòa nhà chọc trời của thế giới không nằm ở quận 1 hay quận 3 mà ở quận Bình Thạnh
|
