Đó là nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng phòng Định giá-Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam đối với những diễn biến thị trường đất nền phía Nam Đà Nẵng trong năm qua.
Trong khuôn khổ Họp báo công bố thông tin thị trường BĐS Đà Nẵng quý 4/2017 của CBRE, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng phòng Định giá-Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam đã có những chia sẻ với VietTimes về những kỳ vọng đối thị trường đất nền phía nam Đà Nẵng.
- Bà nhận định thế nào trước nhận định cho rằng xu hướng khách hàng BĐS đất nền phía Nam Đà Nẵng đang dịch chuyển dần về phía người dân địa phương, khác so với trước đây khi người mua chủ yếu đến từ phía Bắc?
Thật sự tôi không đồng quan điểm này lắm vì theo chúng tôi, vẫn có rất nhiều người mua BĐS đất nền phía Nam Đà Nẵng đến từ các tỉnh thành phía Bắc. Song tỷ lệ chính xác thì chúng tôi chưa nắm được.
Còn sự dịch chuyển người mua dần chuyển về người địa phương thì theo tôi có thể là do mức lãi không có nhiều từ các dự án này. Rất nhiều người đến gặp CBRE, khi hỏi về các dự án BĐS đất nền phía Nam TP Đà Nẵng thì họ bày tỏ kỳ vọng giá đất sẽ tăng, nhưng hầu hết chia sẻ rằng chưa thấy giá đất tăng như kỳ vọng ở đâu cả. Và có thể điều đó khiến họ đang rút dần ra khỏi thị trường và nhường sân chơi cho người mua địa phương.
Còn sự dịch chuyển người mua dần chuyển về người địa phương thì theo tôi có thể là do mức lãi không có nhiều từ các dự án này. Rất nhiều người đến gặp CBRE, khi hỏi về các dự án BĐS đất nền phía Nam TP Đà Nẵng thì họ bày tỏ kỳ vọng giá đất sẽ tăng, nhưng hầu hết chia sẻ rằng chưa thấy giá đất tăng như kỳ vọng ở đâu cả. Và có thể điều đó khiến họ đang rút dần ra khỏi thị trường và nhường sân chơi cho người mua địa phương.
Người mua phía Bắc thì chúng ta đã biết là họ muốn quay vòng nhanh số vốn của họ, nhiều khi chỉ là 6 tháng hoặc 1 năm là họ có thể rút vốn ra khỏi. Nên khi họ thấy rằng mức giá đất tăng không như kỳ vọng, thì họ sẽ rút vốn ra khỏi và nhường chỗ cho người địa phương.
- Khác như trước đây, hiện tại người địa phương đang rất quan tâm đến đất nền khu vực phía nam Đà Nẵng, bà có thể chia sẻ quan điểm về hiện tượng này?
Như chúng tôi hay nói, sản phẩm đất nền luôn được người dân địa phương ưu ái hơn căn hộ. Đặc biệt tại thị trường Đà Nẵng, Quảng Nam, chúng ta không hề thiếu quỹ đất, và hoàn toàn không có nhu cầu mua căn hộ làm gì. Một thành phố quá an toàn, đáng sống thì chúng ta thấy rằng không có nhu cầu mua căn hộ.
Nên nếu nhìn về người mua đến từ phía bắc thì có thể coi họ là nhà đầu cơ, nhưng nếu người mua là người địa phương thì họ là những nhà đầu tư. Có thể một thời gian sau bán lại mà không phải là gom nhiều để rồi bán ra với mức lãi kỳ vọng.
Chúng tôi nghĩ rằng lý do để đầu tư vào đất nền là vì đất nền giữ được giá trị, và đất nền là kênh đầu tư giữ giá tốt hơn các kênh đầu tư khác. Nên người mua đất nền sẽ không bị lỗ hay thiệt hại nên người mua quan tâm và mua nhiều.
Tuy nhiên, để nói về thị trường sản phẩm này thì thật sự chúng tôi cũng không có nhiều thông tin để có thể phân tích chính xác, cụ thể hơn.
- Việc người dân địa phương mua đất nền nhiều như vậy có phải họ đang có tiềm lực tài chính khá tốt để nắm giữ thị trường hay không, khi số liệu của Hiệp hội Môi giới BĐS Đà Nẵng đưa ra cho thấy suốt năm vừa qua, mỗi tháng, thị trường tại đây đưa ra từ 500-1.000 sản phẩm đất nền, cùng với đó là khả năng hấp thụ lên đến từ 85-90% sau mỗi phiên mở bán?
Nếu nhìn vào thị trường BĐS TP HCM thì chúng tôi nhận thấy khả năng hấp thụ của thị trường lúc nào là 90%. Nhưng ở TP HCM thì thị trường đất nền không có quá nhiều các dự án. Nhưng khi chúng tôi tìm hiểu thì về tâm lý, những người mua lúc nào họ cũng ưu tiên đất nền hơn các sản phẩm khác. Vì đất nền được xem là kênh đầu tư an toàn nhất, gắn liền với sở hữu của họ vì không chung đụng với ai cả.
Quay lại đối với thị trường Đà Nẵng, chúng tôi nghĩ rằng về tiềm lực tài chính của người dân địa phương thì hoàn toàn không thiếu. Mặt bằng thu nhập chung của người Đà Nẵng thì khá cao, không kém cạnh ở TP HCM. Trong khi đó giá đất thì còn khá hấp dẫn nếu so với thị trường khác.
Còn nói về mặt tâm lý thì khi người mua đang có tiền mà chưa biết đầu tư vào đâu thì bao giờ người mua cũng ưu tiên đất nền.
Một vấn đề nữa theo tôi là thị trường đất nền tại khu vực đang có những thay đổi tích cực hơn so với trước đây. Nếu như trước đây, người mua đầu tư vào đất nền thì họ đầu tư vào những khu chưa được quy hoạch. Vẫn biết chưa quy hoạch nhưng họ vẫn đầu tư. Thì đây mới chính là rủi ro.
Còn hiện tại theo chúng tôi ghi nhận thì các dự án phía nam đều được quy hoạch khá là tốt, các dự án được kết nối, cơ sở hạ tầng, an ninh trật tự,… của các dự án này cũng được đầu tư khá tốt. Nên nếu như trước đây ai đó lăn tăn khi đầu tư vào các dự án đất nền về các nội dung như giấy tờ pháp lý, quy hoạch có đầy đủ hay không,… thì tôi nghĩ đến thời điểm này, tất cả các vấn đề đó đã được giải quyết. Do đó người mua không có gì để phải lăn tăn khi lựa chọn mua đất nền.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, Trưởng phòng Định giá-Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam
- Có quan điểm cho rằng, việc các dự án đất nền khu vực Nam Đà Nẵng đều là hình thành trong tương lai, và việc thanh toán theo tiến độ là yếu tố thu hút người mua. Và các dự án này cũng ăn theo các dự án có quy mô lớn khiến thu hút người mua như thời gian qua?
Chắc chắn rồi!
Theo tôi, việc thanh toán theo tiến độ là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc thúc đầy khả năng tiêu thụ cho tất cả các loại hình sản phẩm khác nhau. Đặc biệt đối với sản phẩm đất nền, nếu như trước đây, nhiều trường họp gần như chúng ta phải đặt đến 90% để mua đất nền, thì bây giờ được giản tiến độ ra, chưa kể là được hỗ trợ của ngân hàng khi ngân hàng chấp nhận đất nền là sản phẩm thế chấp và ngân hàng cho vay đến 70% giá trị đất nền thì đây là yếu tố để thúc đẩy khả năng tiêu thụ của đất nền trong thời gian qua.
- Việc thanh toán theo tiến độ cũng sẽ kéo theo việc giao đất theo tiến độ. Và liệu như vậy có rủi ro hay không, nhất là đối với người mua?
Theo tôi, đối với dự án đất nền bao giờ cũng phải có 2 điều kiện song song với nhau. Đó là cam kết thanh toán theo tiến độ xây dựng và tiến độ xây dựng cũng phải cam kết giao đất theo thời gian quy định. Nếu dự án không hoàn thành theo đúng tiến độ thì người mua không phải trả tiền và đồng thời chủ đầu tư chịu phạt.
Kinh nghiệm của chúng tôi ở thị trường TP.HCM là phải có điều kiện ràng buộc giữa 2 bên chứ không chỉ là ràng buộc của chỉ một bên. Và điều đó là cần thiết.
- Vậy việc cam kết giữa nhà đầu tư và người mua có cơ quan chức năng giám sát để can thiệp và bảo vệ quyền lợi người mua? Và người mua cần phải thế nào?
Có chứ! Việc này cần có cơ quan chức năng giám sát để can thiệp và bảo vệ quyền lợi người mua. Và theo quy định là cơ quan chức năng phải giám sát, nhưng thông thường họ không thể can thiệp được vì đây là quan hệ dân sự, họ chỉ can thiệp khi có một bên đưa lên để kiện.
Và vấn đề này là sự tỉnh táo của người mua khi anh ký hợp đồng. Nên khi ký hợp đồng, anh phải xem kỹ vầ các điều kiện ràng buộc của cả 2 bên. Và khi đã đồng ý ký vào hợp đồng thì anh phải chấp nhận rủi ro khi xảy ra tranh chấp hợp đồng.
Còn cơ quan chức năng nhà nước chỉ can thiệp khi anh đệ đơn kiện, nên tất cả người mua phải tỉnh táo, vì bất cứ hợp đồng nào được đưa ra cũng đều có lợi cho người bán.
- Xin cảm ơn bà!
