Tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê mặt bằng trong đại dịch: Có thể khởi kiện ra toà

VietTimes – Theo luật sư Trịnh Thị Việt Kiều, bên bị thiệt hại có thể xem xét áp dụng điều khoản về hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong Bộ Luật Dân sự để có căn cứ khi yêu cầu sửa đổi hợp đồng, thậm chí là khởi kiện ra tòa.

Nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa vì dịch COVID-19 (Ảnh - Anh Lê)

Nhiều cửa hàng buộc phải đóng cửa vì dịch COVID-19 (Ảnh - Anh Lê)

Đại dịch COVID-19 bùng phát ở Việt Nam đã gây ảnh hưởng nặng nề tới đời sống kinh tế-xã hội. Khi thực hiện giãn cách vì đại dịch, các hoạt động đều phải dừng lại nên người dân, doanh nghiệp cùng phải gánh chịu những tổn thất lớn, trong đó có hàng triệu người thuê mặt bằng mà không sản xuất, kinh doanh được. Có chủ cho thuê miễn/giảm cho người thuê để chia sẻ khó khăn. Nhưng có những người không chấp nhận miễn hoặc giảm, dẫn đến nảy sinh tranh chấp. Dịch COVID-19 có được coi là bất khả kháng để xử lý việc tranh chấp trên hay không? Với câu hỏi này, PV VietTimes đã có cuộc trò chuyện với luật sư Trịnh Thị Việt Kiều (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cũng như tìm hiểu vai trò của Nhà nước trong mối quan hệ này.

*Xin bà cho biết hiện nay Luật Thương mại và Bộ Luật Dân sự quy định các trường hợp bất khả kháng giữa bên cho thuê mặt bằng và bên thuê như thế nào? Điều 296 trong Luật Thương mại 2005 có ý nghĩa thế nào đối với bên cho thuê và bên thuê trong trường hợp bất khả kháng?

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều: Sự kiện bất khả kháng theo quy định của Bộ Luật Dân sự là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Sự kiện bất khả kháng được hiểu đơn giản như những rủi ro hoàn toàn do khách quan xảy đến với các chủ thể. Đây là những bất lợi không ai mong muốn và không ai có thể thay đổi được.

Điều 296 Luật Thương mại xét ra không có ý nghĩa nhiều cho các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng mà có xảy ra sự kiện bất khả kháng. Bởi vì quy định tại Điều 296 nói về trường hợp hợp đồng xác định thời hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng do sự kiện bất khả kháng nên các bên không thể thực hiện được nghĩa vụ đúng hạn. Do đó, các bên phải gia hạn cho nhau thêm thời gian để hoàn thành hợp đồng.

Tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê mặt bằng trong đại dịch: Có thể khởi kiện ra toà ảnh 1

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội (Ảnh - NVCC)

Đối với hợp đồng thuê trong trường hợp bất khả kháng thì điều các bên quan tâm không phải là vấn đề thời hạn như trên, mà là các bên có được miễn giảm tiền thuê hay không, hay có phải trả tiền thuê đúng hạn hay không. Về vấn đề này thì Điều 296 Luật Thương mại không có phương hướng giải quyết.

*Khi dịch COVID-19 bùng phát, việc giãn cách xã hội đã khiến nhiều doanh nghiệp, cơ sở sản xuất phải ngừng kinh doanh. Thực tế, bên cho thuê mặt bằng và bên thuê đều bị ảnh hưởng. Vậy Nhà nước đã can thiệp vào quan hệ hợp đồng dân sự như thế nào thưa bà?

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều: Nhà nước là chủ thể đứng giữa các quan hệ hợp đồng, có can thiệp vào hợp đồng của các bên nhưng chỉ ở mức độ nhất định. Những điều cho phép các bên thỏa thuận thì vẫn phải để họ thỏa thuận, Nhà nước không thể can thiệp vào thoả thuận để thay đổi được.

Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên trong sự kiện bất khả kháng cũng vậy. Việc miễn giảm tiền thuê hay không do các bên thỏa thuận. Các bên không thỏa thuận là miễn giảm tiền thuê trong trường hợp bất khả kháng, thì Nhà nước cũng không thể bắt các bên phải miễn giảm tiền thuê cho nhau được. Bản chất của quan hệ pháp luật dân sự là như vậy. Quan trọng nhất là sự thỏa thuận của các bên.

*Nếu 1 trong 2 bên gồm: Bên cho thuê mặt bằng và bên thuê không thống nhất được với nhau về điều khoản miễn giảm tiền thuê mặt bằng trong hợp đồng, thì bên còn lại nên làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng và hợp pháp của mình, thưa?

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều: Trong trường hợp này, bên bị thiệt hại có thể xem xét áp dụng điều khoản về hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong Bộ Luật Dân sự để có căn cứ vững chắc hơn khi yêu cầu sửa đổi hợp đồng, thậm chí là có căn cứ để khởi kiện ra tòa án. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản là những thay đổi diễn ra sau khi các bên giao kết hợp đồng do nguyên nhân khách quan và các bên không thể lường trước được khi giao kết hợp đồng đó.

Nếu các bên biết trước sẽ xảy ra thay đổi đó thì hợp đồng không được giao kết, hoặc giao kết theo hướng hoàn toàn khác. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của một bên và bên chịu thiệt hại đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vẫn không khắc phục được.

Tranh chấp giữa bên cho thuê và bên thuê mặt bằng trong đại dịch: Có thể khởi kiện ra toà ảnh 2

Dịch COVID-19 khiến nhiều cửa hàng mặt tiền phải đóng cửa, treo biểu cho thuê cửa hàng (Ảnh - Nhật Bắc)

Trường hợp doanh nghiệp thuê mặt bằng rơi vào hoàn cảnh thay đổi cơ bản, ví dụ như vừa ký hợp đồng thuê cửa hàng được một thời gian ngắn thì dịch bệnh bùng phát, Nhà nước yêu cầu đóng cửa trong khi chưa kinh doanh được gì thì có thể coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Khi đó doanh nghiệp có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng. Nếu bên cho thuê không đồng ý thì doanh nghiệp có quyền khởi kiện ra tòa án, yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng, hoặc sửa đổi hợp đồng phù hợp với lợi ích của doanh nghiệp bị thiệt hại.

*Sau khi ra lệnh dừng kinh doanh lúc dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, thì Nhà nước cần làm gì (hướng dẫn/kêu gọi/ra quy định) để tránh hàng trăm ngàn cuộc lôi nhau ra tòa giữa bên cho thuê và bên thuê mặt bằng, thưa bà?

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều: Như trên tôi đã nói, hợp đồng dân sự quan trọng nhất là thỏa thuận giữa các bên. Nếu hợp đồng đã được giao kết từ trước mà không có điều khoản miễn giảm tiền thuê do bất khả kháng, thì việc xảy ra mâu thuẫn giữa các bên là điều rất dễ xảy ra. Nhà nước chỉ có thể đứng ra là người giúp các bên hòa giải với nhau, hoặc giải quyết tranh chấp mà thôi.

Còn đối với những hợp đồng được giao kết sau này, trong hoàn cảnh dịch bệnh, thì Nhà nước cần tuyên truyền cho các bên hiểu rõ hơn về quy định pháp luật, để họ có sự thỏa thuận kỹ hơn trước khi giao kết. Về việc có miễn giảm hay không, hoặc nếu có thì miễn giảm ở mức nào, cần được thỏa thuận rõ ràng để không phát sinh tranh chấp sau này.

*Xin bà cho biết bên đi thuê và cho thuê cần nhìn nhận quyền và nghĩa vụ của mình như nào để tránh phải ra tòa, vừa tốn kém vừa mất thời gian?

Luật sư Trịnh Thị Việt Kiều: Theo tôi thì hai bên trong hợp đồng thuê nên hiểu rằng, trong thời buổi dịch bệnh này ai cũng gặp khó khăn, nên mọi người cần thông cảm cho nhau để giúp đỡ nhau vượt qua. Các cụ vẫn thường nói “Vô phúc đáo tụng đình”. Tranh chấp để phải ra tòa án đều gây khó cho cả hai bên, làm mất rất nhiều thời gian công sức. Do đó, mong các bên nên tạo điều kiện hơn cho nhau, giúp nhau sớm vượt qua khó khăn do đại dịch.

*Cảm ơn bà về cuộc trò chuyện!