|
| Luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Ảnh - NVCC) |
2 bên cần thương lượng, cùng nhau vượt qua khó khăn
Trước nhiều ý kiến cho rằng bên cho thuê cần có sự linh động, miễn giảm tiền mặt bằng cho bên thuê giữa khó khăn của mùa dịch COVID-19, trao đổi với PV VietTimes, luật sư Đặng Văn Cường cho biết: “Trong quan hệ dân sự thì pháp luật luôn khuyến khích các bên thương lượng, thỏa thuận với nhau để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch, trong đó có việc thay đổi giá thuê”.
Thời gian qua, dịch COVID-19 đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống kinh tế xã hội, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh trong nhiều lĩnh vực. Bởi vậy, khi người thuê mặt bằng bị ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh thì có thể thương lượng lại với bên cho thuê để giảm giá thuê hoặc chậm thanh toán, tùy thuộc vào từng ngành nghề lĩnh vực kinh doanh cụ thể, từng cơ sở kinh doanh cụ thể.
Tuy nhiên, không phải khi nào việc thỏa thuận giảm giá thuê cũng được các bên thống nhất. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc hai bên mâu thuẫn tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng, trong đó, có liên quan đến giá thuê và thời hạn thực hiện hợp đồng.
Có thể kể đến nguyên nhân như: Ảnh hưởng của dịch bệnh khiến cả bên đi thuê mặt bằng và bên cho thuê mặt bằng đều gặp khó khăn; bên đi thuê mặt bằng thì không thể kinh doanh được do ảnh hưởng dịch bệnh, còn bên cho thuê mặt bằng thì đầu tư mặt bằng bằng cách vay vốn ngân hàng, ngân hàng vẫn tính đủ tiền gốc lãi. Trong khi không thu được tiền thuê mặt bằng thì bên cho thuê cũng sẽ gặp khó khăn,…
 |
Luật sư Đặng Văn Cường (Ảnh - NVCC) |
“Rõ ràng, khi dịch COVID-19 trở thành thảm họa toàn cầu như hiện nay thì cả bên cho thuê và bên đi thuê đều có những ảnh hưởng nhất định, với mỗi hợp đồng thuê cụ thể thì mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau. Bởi vậy nếu các bên chỉ đặt lợi ích của mình lên trên lợi ích của người khác thì rất khó tìm được tiếng nói chung” – ông Cường nói.
Nếu bên cho thuê cứ khăng khăng yêu cầu nộp đủ tiền thuê mà bên đi thuê không thể kinh doanh có hiệu quả, thì hợp đồng cũng sẽ đổ bể. Nếu bên đi thuê yêu cầu giảm giá thuê nhiều quá mà bên cho thuê cũng vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, thì thiệt hại sẽ thuộc về bên cho thuê và hợp đồng cũng có thể không thể thực hiện được.
Bởi vậy, tại thời điểm dịch COVID-19 ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thì hai bên cần ngồi lại với nhau, thông cảm với nhau và tạo điều kiện để cùng nhau vượt qua khó khăn trên tinh thần hợp tác, hai bên đều có lợi.
Trong trường hợp một bên không thông cảm hoặc đặt lợi ích của mình quá cao thì sẽ dẫn đến tranh chấp, mẫu thuẫn, có thể sự việc phải đưa đến tòa án để giải quyết hoặc hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn.
Giá thuê do 2 bên thoả thuận
Theo luật sư Đặng Văn Cường, mối quan hệ giữa bên thuê mặt bằng kinh doanh và bên cho thuê là quan hệ dân sự được thiết lập trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật về dân sự. Đây là loại hợp đồng song vụ mà đối tượng là tài sản (quyền sử dụng đất), là loại hợp đồng thuê tài sản.
Cụ thể: Bộ Luật dân sự năm 2015 đang áp dụng hiện nay quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau: "Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."
 |
Nhiều cửa hàng đóng cửa vì COVID-19 (Ảnh - Nhật Bắc) |
Đối tượng thuê trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nên việc thuê mặt bằng kinh doanh là đất hoặc nhà mặt tiền thì còn được quy định trong luật nhà ở, luật đất đai, quy định về hợp đồng cho thuê nhà ở cũng được áp dụng đối với việc thuê mặt bằng kinh doanh là nhà mặt tiền.
Mặc dù có quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nhưng về bản chất đây là việc chuyển giao tài sản để cho bên thuê sử dụng và bên thuê có trách nhiệm bảo quản tài sản, được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức trong quá trình sử dụng đồng thời có trách nhiệm thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận. Hợp đồng thuê mặt bằng được lập thành văn bản có thể có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Giá thuê do hai bên thỏa thuận. Hết thời hạn thuê thì bên thuê mặt bằng có trách nhiệm bàn giao lại mặt bằng cho bên cho thuê theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.
Bên cho thuê cần có sự linh động, miễn giảm tiền mặt bằng cho bên thuê trong mùa dịch COVID-19
Dịch COVID-19 có được xem là trường hợp bất khả kháng để giảm tiền thuê mặt bằng kinh doanh?
