Dự án Khu du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World tại Bãi Dài, xã Gành Dầu, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang là một dự án đầu tư được đánh giá là trọng điểm và có giá trị bậc nhất của CTCP Đầu tư LDG (HoSE: LDG).
Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, sau khi hoàn thiện đầu tư và đi vào khai thác, Grand World sẽ tạo ra bước đột phá cho hoạt động của LDG, đặc biệt là về doanh thu và lợi nhuận. Tất nhiên, đó là một kỳ vọng trong dài hạn, cho những nhà đầu tư hướng tới LDG như một địa chỉ đầu tư đáng tin cậy, chứ không phải là đầu cơ hay lướt sóng chứng khoán.
Theo giới thiệu, tổng quy mô Grand World Phú Quốc lên tới 85,1ha, tổng vốn đầu tư dự kiến là 7.500 tỷ đồng. Trong đó, diện tích sàn xây dựng là 43,3ha. Dự án có 4 khu biệt thự nghỉ dưỡng, với 447 căn hộ, 104 bungalow, khu dịch vụ lưu trú và khách sạn tiêu chuẩn 5 sao 7 tầng với số lượng 496 căn.
Với quy mô đầu tư thuộc dạng “khủng” như vậy, việc thu xếp nguồn vốn đầu tư cho dự án cũng không phải dễ dàng. Thực tế, cuối năm 2016, ban lãnh đạo LDG đã từng nghĩ đến việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.
Cụ thể, tại Nghị quyết ngày 14/12/2016, HĐQT LDG đã thống nhất và đồng ý thông qua việc tìm kiếm đối tác hợp tác thực hiện dự án đầy tham vọng nêu trên.
“Thống nhất và đồng ý thông qua việc tìm kiếm đối tác hợp tác/chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World – Phú Quốc”, Nghị quyết nêu rõ. Đồng thời, “Giao và ủy quyền cho Chủ tịch Hội đồng quản trị quyết định các công việc sau: tìm kiếm, lựa chọn đối tác, thương thảo, đàm phán, ký kết hợp đồng hợp tác/chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World – Phú Quốc và các công việc khác có liên quan”.
Nhưng cuối cùng, như đã biết, LDG đã lựa chọn phương án hợp tác, thay vì chuyển nhượng. Theo tìm hiểu của VietTimes, hai đối tác được LDG lựa chọn hợp tác là CTCP Đầu tư Đất Viễn Đông (Viễn Đông) và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thương mại Xuân Định (Xuân Định).
Hợp đồng hợp tác 3 bên chính thức được ký ngày 19/12/2016, mang số hiệu 2016/HĐHTĐT/LDG-XĐ-VDL. Lưu ý, hợp đồng này chỉ thể hiện về việc hợp tác đầu tư một phần của dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World thuộc Khu du lịch sinh thái Bãi Dài, xã Gành Dầu, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Theo hợp đồng, tổng vốn góp của các bên là 800 tỷ đồng, trong đó LDG góp bằng Quyền sử dụng đất của khu đất một phần dự án hợp tác với diện tích là 163.479 m2, với giá trị 400 tỷ đồng. Vốn góp của hai bên còn lại là 400 tỷ đồng.
Được biết, sau khi hợp đồng được ký kết, hai đối tác đã chuyển ngay 260 tỷ đồng cho LDG để góp trước. Trong đó, Viễn Đông chuyển 128 tỷ đồng, còn Xuân Định chuyển 132 tỷ đồng.
“Hồn” DXG
Có một chi tiết mà có lẽ ít người để ý, đó là 2 đối tác này – Xuân Định và Viễn Đông – thực tế là hai pháp nhân do CTCP Dịch vụ và Xây Dựng Địa ốc Đất Xanh (HoSE: DXG) lập ra và do DXG sở hữu 99,99% vốn điều lệ.
Hay nói cách khác, về mặt bản chất, đối tác của LDG trong thương vụ hợp tác đầu tư một phần dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World chính là DXG – công ty đã sáng lập nên LDG và chi phối phần lớn cổ phần doanh nghiệp này. Bản thân báo cáo của DXG cũng ghi nhận khoản vốn góp trị giá 260 tỷ đồng với LDG – công ty liên kết của họ, để hợp tác phát triển dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World. “Tập đoàn sẽ được chia 50% lợi nhuận trước thuế từ dự án”, DXG cho hay.
Theo công bố mới nhất của LDG thì từ sau ngày 21/09/2017, quy mô sở hữu trực tiếp của DXG tại LDG đã nâng lên 42,7 triệu cổ phiếu, tương ứng với tỷ lệ sở hữu 27,70%. Tuy nhiên, nếu tính cả 26,7 triệu cổ phiếu LDG mà DXG đang gián tiếp sở hữu thông qua những người có liên quan, thì quy mô nắm giữ của DXG tại LDG lên đến 69,4 triệu cổ phiếu, tương ứng với tỷ lệ sở hữu 43,38%.
25,5 triệu cổ phiếu LDG mà DXG vừa sở hữu thêm vào ngày 21/09/2017 thực chất là số cổ phần mà cổ đông này đã được phân phối trong đợt phát hành riêng lẻ 53,5 triệu cổ phiếu của LDG vào tháng 9 vừa qua. Đây cũng là đợt tăng vốn lớn nhất trong lịch sử của LDG và DXG chính là nhà đầu tư lớn nhất của họ trong đợt phát hành.
Khá thú vị khi theo Nghị quyết HĐQT số 16/2017/NQ-HĐQT, thì toàn bộ số tiền thu được từ đợt chào bán riêng lẻ cổ phần nêu trên (535 tỷ đồng) sẽ được LDG sử dụng để “bổ sung vốn thực hiện dự án Khu du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World”. Trong đó, chi phí đất là 167 tỷ đồng; chi phí xây dựng (san lấp, hạ tầng, kiến thiết cơ bản) là 31,4 tỷ đồng; chi phí xây lắp, cơ điện và thiết bị khu biệt thự là 321,7 tỷ đồng; chi phí hoạt động là 14,9 tỷ đồng. Tiến độ sử dụng vốn kéo dài trong 3 năm, từ 2017 đến 2019.
Nghị quyết cũng tiết lộ, tổng nguồn vốn dự kiến sử dụng cho dự án Khu du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World là 4.265 tỷ đồng.
Liên quan đến dự án, được biết, tại Nghị quyết ngày 26/07/2017, ĐHĐCĐ LDG đã thông qua việc chuyển đổi chủ đầu tư Dự án Khu du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World – Phú Quốc từ LDG sang công ty con là CTCP Đầu tư Grand World.
Theo tìm hiểu của VietTimes, CTCP Đầu tư Grand World được thành lập ngày 22/06/2017, trụ sở chính tại dự án Grand World, đường Cửa Cạn – Gành Dầu, Bãi Dài, Xã Gành Dầu, Huyện Phú Quốc, Tỉnh Kiên Giang, hiện do ông Nguyễn Phạm Anh Tài – Thành viên HĐQT, Giám đốc tài chính LDG – làm Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.
CTCP Đầu tư Grand World có vốn điều lệ 400 tỷ đồng, trong đó LDG đóng góp 399,6 tỷ đồng, ông Mạc Thanh Văn đóng góp 200 triệu đồng, ông Nguyễn Phạm Anh Tài đóng góp 200 triệu đồng. Nhắc lại rằng, theo hợp đồng hợp tác 3 bên số 2016/HĐHTĐT/LDG-XĐ-VDL ký giữa LDG – Xuân Định và Viễn Đông về việc hợp tác đầu tư một phần của dự án Khu du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World, thì tổng vốn góp của các bên là 800 tỷ đồng, trong đó LDG góp bằng Quyền sử dụng đất của khu đất một phần dự án hợp tác với diện tích là 163.479 m2, với giá trị 400 tỷ đồng – khá phù hợp với con số vốn điều lệ 400 tỷ đồng mà CTCP Đầu tư Grand World vừa đăng ký.
Có thể thấy rằng, dự án Khu du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand World Phú Quốc - dù hình thức là của LDG - nhưng nguồn vốn tự có để phát triển dự án, như các thông tin đã đề cập, phần nhiều lại được thu xếp từ DXG. Nguồn lợi thu được từ dự án, theo như hợp đồng hợp tác số 2016/HĐHTĐT/LDG-XĐ-VDL, sẽ được chia 50% cho DXG. Chưa kể, với quy mô sở hữu 43,38% - cả trực tiếp và gián tiếp tại LDG, DXG cũng phải được phân phối phần lợi ích tương ứng mà LDG sẽ nhận…
Ở một khía cạnh nhất định, nói rằng dự án Grand World Phú Quốc - “vỏ” LDG nhưng “hồn” DXG - có lẽ cũng chẳng sai.
Theo Báo cáo tài chính hợp nhất Quý III/2017, tính đến 30/09/2017, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn của LDG tại Dự án Grand World Phú Quốc là 362,7 tỷ đồng – mới chỉ tăng khoảng 40 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm.
Được biết, để thực hiện dự án Grand World Phú QUốc, ngày 18/08/2016, LDG đã ký hợp đồng vay dài hạn với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Kiên Giang (Vietinbank Kiên Giang) với hạn mức vay là 900 tỷ đồng. Khoản vay này chịu lãi suất vay theo từng lần nhận nợ, với thời hạn vay là 60 tháng kể từ ngày giải ngân lần đầu tiên. LDG đã sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của toàn bộ dự án Khu Du lịch và Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp Grand Word tại xã Gành Dầu, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang để đảm bảo cho khoản vay này./.
