Vụ tranh chấp hợp đồng môi giới giữa Công ty CP Bách Đạt An và Công ty CP Đầu tư Hoàng Nhất Nam được xem là vụ án chưa từng có trong lịch sử tố tụng trên địa bàn khi số lượng người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến cả ngàn người và tính chất phức tạp của vụ án.
Và mặc dù cơ quan tố tụng đã tuyên án, bản án đã có hiệu lực hơn 1 năm nay nhưng vụ việc gần như không mấy chuyển biến, khiến dư luận quan ngại về tính thực thi pháp luật. Dưới góc độ luật pháp, VietTimes có cuộc phỏng vấn đối với luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự về vụ việc.
Cần xem xét thi hành án đã làm được những gì?
- Sau hơn 1 năm bản án có hiệu lực, nhìn lại dưới góc độ pháp lý, luật sư đánh giá như thế nào về vụ án này?
Luật sư Anh Phiệt: Có thể thấy ngay mức độ phức tạp của tranh chấp khi mà bản án đã có hiệu lực pháp luật mà cơ quan thi hành án không thể thi hành như đã thấy.
Tranh chấp hoạt động kinh doanh giữa hai doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS không còn là chuyện hiếm trên địa bàn, do có liên quan đến “đầu ra” của hàng ngàn sổ đỏ của chủ đầu tư, như vụ Công ty TNHH SXTM Bách Đạt (chuyển nhiệm vụ chủ đầu tư sang Công ty CP Bách Đạt An) không thực hiện được nghĩa vụ của mình đối với nhà môi giới Công ty CP Hoàng Nhất Nam. Để từ đó người thứ 3 là các khách hàng - các cá nhân, tổ chức không nhận được sản phẩm từ hoạt động kinh doanh BĐS là các “lô đất nền”.
Việc đó đã kéo dài khá lâu, gây bất ổn tình hình an ninh trật tự trên địa bàn Đà Nẵng cũng như Quảng Nam - nơi có dự án phát sinh tranh chấp. Vụ việc tưởng chừng như giải quyết xong khi Tòa án có thẩm quyền tuyên án và bản án đã có hiệu lực pháp luật, thế nhưng sự thực không đơn giản như vậy.
Bản án chỉ giải quyết tranh chấp giữa hai doanh nghiệp nhưng dường như vấn đề không nằm ở chỗ đó, mà là đến thời điểm này chủ đầu tư không có hoặc không thể có được “sổ đỏ” để giao cho nhà phân phối, từ đó trả sổ cho khách hàng; khi mà chủ đầu tư chưa tiếp tục thực hiện các bước đầu tư theo Luật đầu tư đối với dự án, trong đó thể hiện mạch máu “tài chính” đang bị nghẽn giữa 3 bên: Chủ đầu tư, nhà phân phối và khách hàng.
 |
| Khách hàng mua đất nền dự án tại phiên tòa sơ thẩm xét xử tranh chấp hợp đồng môi giới tại dự án Hera Complex Riverside do TAND quận Hải Châu thực hiện |
- Với bản án toà đã tuyên, theo luật sư vụ án có thể được thi hành án hay không? Vụ án đang gặp những vấn đề gì khiến việc thi hành án dẫm chân tại chỗ như vậy?
Luật sư Anh Phiệt: Đến nay, Cục thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam đang triển khai các bước để thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật; vẫn chưa có kết quả cụ thể nên vẫn còn sớm để nói rằng bản án không thể thi hành được.
Đơn cử trong bản án số 09/2020/KDTM-PT ngày 08/5/2020 của TAND cấp cao tại Đà Nẵng, cần tìm hiểu xem trong bản án đó buộc tổ chức cá nhân nào phải thực hiện; nghĩa vụ, trách nhiệm cụ thể như thế nào. Sau đó đối chiếu với các công việc mà các tổ chức, cá nhân đó phải thực hiện từ ngày bản án có hiệu lực đến nay đã làm được những gì? Các báo cáo, giải trình nêu ra vướng mắc để từ đó cùng nhau giải quyết… Có như vậy mới có căn cứ để chúng ta có thể nhận định bản án có thi hành án được hay không.
Dự án “12 chưa”!
- Lý do dịch bệnh mà chủ đầu tư đưa ra để chây ì việc triển khai dự án cũng như thực thi bản án liệu có phù hợp hay không? Hay còn có lý do nào khác khiến việc thực hiện dự án dẫm chân tại chỗ?
Luật sư Anh Phiệt: Đến thời điểm này, “tình hình dịch bệnh COVID-19” chỉ là lý do nhất thời mà Bách Đạt An nêu ra để thông báo đến cơ quan thi hành án về việc không có mặt theo giấy mời; chắc chắn lý do này không được chấp nhận.
Theo kết luận thanh tra số 06/KL-TTT ngày 12/7/2019 của Thanh tra tỉnh Quảng Nam thì tại “Dự án 7B mở rộng” do chủ đầu tư là Bách Đạt An mà cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền đã liệt kê cho thấy chỉ có 4/17 tiêu chí buộc phải thực hiện hoàn tất thì cơ có thẩm quyền mới chấp thuận hoạt động kinh doanh bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản.
Từ ngày bản án có hiệu lực đến nay, chưa rõ các cơ quan quản lý nhà nước và chủ đầu tư đã làm thêm được những gì nên chưa có căn cứ xác định lý do khác. Tuy nhiên, theo kết luận thanh tra vào thời điểm 12/7/2019 cho thấy chủ đầu tư chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư; chưa có cam kết tiến độ thực hiện dự án; chưa có quyết định chuyển giao nhiệm vụ chủ đầu tư; chưa đăng ký, chưa có giấy chứng nhận đầu tư; chưa báo cáo đánh giá tác động môi trường; chưa có cam kết bảo vệ môi trường; chưa có thiết kế cơ sở; chưa có bản vẽ thi công; chưa có phương án GPMB, bồi thường, tái định cư; chưa quyết định thu hồi đất từng hộ; chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất chung; và chưa cấp phép xây dựng.
Theo bảng kê này thì còn nhiều hạng mục mà chủ đầu tư chưa thực hiện được, mà quan trọng là chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư và chưa có quyết định thu hồi đất, giao đất chung. Ở góc độ nào đó, tôi cho rằng đây có thể là lý do trọng yếu.
 |
Hiện trạng dự án Hera Complex Riverside do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại khu đô thị mới Điện Nam-Điện Ngọc, tỉnh Quảng Nam |
- Theo luật sư, việc chủ đầu tư chây ì, thì cơ quan chức năng địa phương có thể áp dụng biện pháp gì để buộc chủ đầu tư phải triển khai dự án, đảm bảo bản án được thi hành hay không?
Luật sư Anh Phiệt: Luật thi hành án dân sự hiện hành quy định rõ tại Điều 118: Cưỡng chế thi hành nghĩa vụ buộc thực hiện công việc nhất định
Thứ nhất, trường hợp thi hành nghĩa vụ phải thực hiện công việc nhất định theo bản án, quyết định mà người phải thi hành án không thực hiện thì Chấp hành viên quyết định phạt tiền và ấn định thời hạn 5 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định phạt tiền để người đó thực hiện nghĩa vụ thi hành án.
Thứ hai, nếu hết thời hạn đã ấn định mà người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên xử lý như sau: Trường hợp công việc đó có thể giao cho người khác thực hiện thay thì Chấp hành viên giao cho người có điều kiện thực hiện; chi phí thực hiện do người phải thi hành án chịu; Trường hợp công việc đó phải do chính người phải thi hành án thực hiện thì Chấp hành viên đề nghị cơ quan có thẩm quyền truy cứu trách nhiệm hình sự về tội không chấp hành án.
Điều luật này quy định rất rõ ràng làm căn cứ cho Chấp hành viên thực hiện quy định pháp luật trong quá trình giải quyết hồ sơ thi hành án đối với người bị thi hành án là Bách Đạt An cũng như cá nhân, tổ chức khác có liên quan đến các bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Có thể vi phạm hình sự nếu giữ tiền của khách hàng trái mục đích
- Nếu chủ đầu tư cố tình không thực hiện dự án thì cơ quan tỉnh Quảng Nam có thể thu hồi dự án hay không? Căn cứ các quy định pháp lý gì để có thể thu hồi?
Luật sư Anh Phiệt: Trước khi trả lời câu hỏi này; chúng ta cần có căn cứ xác định thể hiện tại một quyết định hành chánh có hiệu lực pháp luật; đó là: “Dự án 7B Mở rộng” có được cơ quan quản lý nhà nước giao cho chủ đầu tư hay không?
Lý do là trong kết luận thanh tra số 06/KL-TTT ngày 12/7/2019 của Thanh tra tỉnh Quảng Nam thể hiện đến tháng 7/2019 thì chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư theo luật. Như vậy, đến tháng 7/2021 nếu UBND tỉnh chưa/không cấp giấy chứng nhận đầu tư thì không thể có căn cứ để thu hồi dự án do vi phạm Luật đầu tư được.
Bên cạnh đó, Luật đầu tư quy định rất rõ ràng về việc chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư tại điều 48: Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án; Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư; Nhà đầu tư bị Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất hoặc không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư; Theo bản án, quyết định của toà án, trọng tài…
Như vậy, khi chưa tiếp cận được tài liệu chứng cứ là Giấy chứng nhận đầu tư hoặc có giá trị tương đương để xác định “Dự án 7B mở rộng là của chủ đầu tư Bách Đạt An” nên khó có căn cứ để thu hồi dự án như đã hỏi.
Trong khi đó, tại kết luận 06/KL-TTT ngày 12/7/2019 của Thanh tra tỉnh Quảng Nam thể hiện đến tháng 7/2019 thì chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, nếu đúng như vậy thì không thể thu hồi đất của dự án do vi phạm luật đất đai được.
 |
Hàng trăm khách hàng tập trung trước cổng toà án theo dõi thông tin từ phiên xét xử |
- Hành vi của chủ đầu tư có được xem là chiếm dụng vốn trái phép hay không khi khách hàng nộp tiền đủ nhưng chủ đầu tư lại không thực hiện cam kết? Nếu có thì hành vi có vi phạm luật hình sự hay không?
Luật sư Anh Phiệt: Chúng ta cần xem xét bản chất của các giao dịch dân sự đã diễn ra: Nhà phân phối Hoàng Nhất Nam nhận tiền (tài sản) của khách hàng rồi chuyển cho chủ đầu tư là Bách Đạt An.
Khách hàng tức người dân đã thực hiện gần xong nghĩa vụ của mình về việc chuyển tiền; chúng ta cần xem xét số tiền hiện nay đến thời điểm tháng 7/2021 do ai nắm giữ.
Nếu Hoàng Nhất Nam đang giữ tiền của khách hàng thì cần phải chuyển cho Bách Đạt An (hoặc thông qua cơ quan thi hành án) theo bản án để Bách Đạt An thực hiện thi công các công trình như giao thông, thoát nước, cấp nước, điện, viễn thông, các công trình công cộng, các nghĩa vụ Ngân sách nhà nước khác theo quy định pháp luật để hoàn thành việc đầu tư dự án theo giấy chứng nhận đã cấp thì mới có “sổ đỏ” để chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định pháp luật.
Nếu Bách Đạt An đang giữ tiền của khách hàng thì cần phải thực hiện theo bản án để thi công các công trình như giao thông, thoát nước, điện, nước, các công trình công cộng khác, các nghĩa vụ Ngân sách nhà nước khác theo quy định pháp luật để hoàn thành việc đầu tư dự án theo giấy chứng nhận đã cấp thì mới có “sổ đỏ” để chuyển nhượng cho khách hàng theo quy định pháp luật.
Cục thi hành án dân sự Quảng Nam cũng có thể yêu cầu hoặc buộc cả hai bên đang giữ tiền của khách hàng đưa khoản tiền đã thu đó vào tạm giữ trong tài khoản của Cục thi hành án làm căn cứ thanh toán cho các khoản mà chủ đầu tư phải chi trả cho hoạt động đầu tư mà chủ đầu tư không tự nguyện thì có thể cưỡng chế theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp không tự nguyện thi hành án, hoặc trong quá trình cưỡng chế thi hành án mà có căn cứ cho thấy rõ ràng Hoàng Nhất Nam hoặc Bách Đạt An không còn tiền/không có tiền để thực hiện cưỡng chế thì đã có dấu hiệu của một vụ án hình sự.
Nếu xảy ra sự kiện pháp lý này thì Cục thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam có thể chuyển hồ sơ cơ quan tiến hành tố tụng hình sự có thẩm quyền thực hiện chức năng xác minh, điều tra, khởi tố khi có đủ 4 yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định pháp luật hiện hành.
Việc khởi tố vụ án, bị can theo điều luật nào thì lại phụ thuộc hành vi của cá nhân khi thực hiện; dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì có thể rõ ràng hơn cả khi mà chủ đầu tư cũ cũng như chủ đầu tư mới chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… mà đã tiến hành các hoạt động trái luật trong đó thu tiền nhằm mục đích giao đất “sổ đỏ” cho người mua.
Cũng theo đó, khi có đủ căn cứ thì có thể tố hành vi vi phạm pháp luật của các cá nhân khác đối với nhà phân phối Hoàng Nhất Nam trong vai trò đồng phạm giúp sức (nếu có). Trong quá trình điều tra, xác minh mà không có đủ 4 yếu tố cấu thành tội phạm thì cơ quan tiến hành tố tụng có quyết định không khởi tố vụ án để người dân (khách hàng) hiểu, biết rõ về quyền lợi cũng như trách nhiệm của mình và cũng tin tưởng vào chức năng quản lý nhà nước của Chính quyền tỉnh Quảng Nam.
- Có quan điểm cho rằng, bản án đã có hiệu lực hơn 1 năm nay, nhưng công tác thi hành án gần như giậm chân tại chỗ cho thấy sự bất lực của chính quyền Quảng Nam trước một doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh trên địa bàn. Quan điểm của ông như thế nào?
Luật sư Anh Phiệt: Để trả lời chính xác bản chất sự thật khách quan của sự kiện pháp lý này chúng ta cần tiếp cận hồ sơ mà Chấp hành viên cũng như Cục thi hành án tỉnh Quảng Nam thực hiện trong thời gian qua kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Những khó khăn, vướng mắc hiện hữu nằm ngoài chức năng của Cục thi hành án dân sự tỉnh Quảng Nam thì Cục trưởng, với chức năng nhiệm vụ của mình kiến nghị các cơ quan chức năng khác thực hiện để từ đó có căn cứ thi hành án.
Ví dụ như kiến nghị cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (của cả dự án) cho chủ đầu tư,…
Trường hợp có tài liệu, chứng cứ chứng minh cho thấy Chấp hành viên đã không thực hiện tròn trách nhiệm, nghĩa vụ của mình hoặc không khách quan, vô tư khi thực hiện công vụ thì người dân có thể kiến nghị thay đổi chấp hành viên hoặc đề nghị Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp giám sát hoạt động thi hành pháp luật của Chấp hành viên đó theo quy định pháp luật để đảm bảo bản án được thi hành đúng quy định pháp luật.
- Xin cảm ơn ông đã trao đổi!
VietTimmes sẽ tiếp tục thông tin...
Vụ “Tranh chấp môi giới BĐS ở Quảng Nam”: TAND thị xã Điện Bàn yêu cầu các bên ra sổ cho khách hàng
Vụ tranh chấp môi giới BĐS ở Quảng Nam: Tòa liên tục báo hoãn, khách hàng bức xúc “vây” trụ sở
