Nhà đất đô thị Trung Quốc "đắt khét" và giá không ngừng tăng, chuyên gia quốc tế giải thích ra sao?

VietTimes – Giá nhà đất ở các thành phố Trung Quốc đắt một cách khó hiểu và vẫn đang tăng nhanh hơn mức tăng thu nhập của người lao động. Hãy nghe người Trung Quốc và chuyên gia quốc tế lý giải thực tế này.

Giá nhà đất của Trung Quốc tại các thành phố lớn liên tục tăng qua các năm. Ảnh: Tân Hoa Xã

Giá nhà đất của Trung Quốc tại các thành phố lớn liên tục tăng qua các năm. Ảnh: Tân Hoa Xã

Tại Trung Quốc, trong những năm gần đây, giá nhà đất liên tục ở mức cao, đến nỗi ai cũng đã quen với những câu nói vui như "bán đất Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến có thể mua toàn bộ đất Mỹ."

Đối với những người bình thường, mua được một căn nhà ở thành phố lớn của Trung Quốc thực sự rất khó. Tại sao giá nhà ở Trung Quốc lại "chát" như vậy và mất bao nhiêu năm họ mới có thể mua nổi một căn nhà ở thành phố lớn, chúng ta hãy cùng tìm câu trả lời qua ý kiến của một số người dân Trung Quốc và người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Trung Quốc.

BUNNY WANG – Chuyên gia tư vấn tiếp thị, sống ở Bắc Kinh

Theo Bunny Wang, có nhiều lý do khiến giá nhà ở Trung Quốc liên tục tăng cao:

Di cư từ nông thôn ra thành thị và từ thành phố nhỏ đến thành phố lớn tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.

Khi phần lớn người nước ngoài đến du lịch Bắc Kinh hoặc Thượng Hải lần đầu tiên, họ khó có thể tin rằng nơi đây thuộc về một quốc gia đang phát triển.

Trung Quốc sở hữu nhiều công trình kiến ​​trúc hiện đại, nhiều mặt hàng phong phú, từ hàng tiêu dùng hàng ngày đến những hàng hiệu cao cấp. Quốc gia này cũng tạo ra nhiều cơ hội việc làm hấp dẫn. Nhiều người nhận xét thành phố ở Trung Quốc giờ đây đã có nhiều nét tương đồng với những thành phố quốc tế lớn trên thế giới.

Tuy nhiên, điều này chỉ đúng với những thành phố cấp một. Thành phố cấp hai hoặc cấp ba khác thành phố cấp một rất nhiều. Thành phố cấp một không chỉ sở hữu kiến trúc, đô thị sầm uất mà còn cung cấp nhiều cơ hội việc làm và chất lượng giáo dục cao.

Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia, GNP (Tổng sản phẩm quốc dân) bình quân đầu người của Trung Quốc năm 2020 là 10.400 USD, sau khi trừ đi khấu hao và các loại thuế thì thu nhập khả dụng bình quân của Trung Quốc rơi vào khoảng 4879 USD. Tuy nhiên, khoảng cách giữa thành thị và nông thôn khá lớn. Khu vực thành thị đạt 6778 USD trong khi khu vực nông thôn chỉ đạt 2649 USD, chênh lệch gần gấp 2.55 lần!

Về tài nguyên giáo dục, những trường thuộc "Dự án 985" và "Dự án 211" xếp hạng cao nhất Trung Quốc. 39 trường đại học nằm trong "Dự án 985", trong đó có 8 trường ở Bắc Kinh và 4 trường ở Thượng Hải. "Dự án 211" có tổng cộng 112 trường đại học, trong đó có 26 trường ở Bắc Kinh và 10 trường ở Thượng Hải. Có thể thấy, gần một phần ba các trường đại học tốt nhất ở Trung Quốc tập trung đông đúc ở Bắc Kinh và Thượng Hải!

Việc di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn có thể mang lại thu nhập cao hơn, cơ hội giáo dục tốt hơn và chất lượng cuộc sống tốt hơn. Nhu cầu nhập cư đã tạo ra một thị trường rộng lớn cho nhà ở.

Chính quyền địa phương tăng giá đất khiến giá thành nhà đất tăng

Tất cả đất đai ở Trung Quốc đều thuộc sở hữu của chính phủ. Khi một công ty cần đất để xây dựng trụ sở hoặc nhà máy, họ cần mua từ chính quyền địa phương. Trên thực tế, họ chỉ đang mua quyền sử dụng mảnh đất từ ​​40 đến 70 năm chứ không phải mua toàn quyền sở hữu mảnh đất đó.

Do đó, chính quyền địa phương có thể bán đất để tăng nguồn thu. Trên thực tế, bán đất là khoản thu quan trọng nhất đối với hầu hết các chính quyền địa phương ở Trung Quốc. Khi giá đất tăng, chính quyền địa phương có thể kiếm được thu nhập cao hơn. Do đó, họ sẽ cố tìm cách tăng giá đất tại địa phương. Một khi giá đất tăng thì giá nhà, công trình xây dựng cũng sẽ tăng theo.

Theo số liệu của Bộ Đất đai và Tài nguyên năm 2016, mặc dù tổng diện tích bán đất giảm 5,9% nhưng tổng thu ngân sách của chính quyền địa phương lại tăng 19,3%. Điều này có nghĩa là giá đất trung bình ở Trung Quốc đã tăng hơn 20% chỉ trong năm 2016!

Khi giá đất đang tăng nhanh hơn nhiều so với nền kinh tế thực, bất động sản là thị trường nóng nhất của Trung Quốc trong nhiều thập kỷ. Theo Danh sách 500 công ty hàng đầu Trung Quốc năm 2017, có 56 công ty trong ngành bất động sản, trở thành nhóm lớn nhất trong danh sách.

Nhà đất đô thị Trung Quốc "đắt khét" và giá không ngừng tăng, chuyên gia quốc tế giải thích ra sao? ảnh 1

Tại ba thành phố lớn Quảng Châu, Bắc Kinh và Thượng Hải, giá bất động sản cực kỳ cao. Ảnh: Tân Hoa Xã

NICOLAS TRANG – Kỹ sư CNTT, tự động hóa, trí tuệ nhân tạo

Nicolas đã sống ở Trung Quốc 13 năm, mặc dù chưa mua nhà ở đây nhưng cô nhận thấy việc mua nhà gần như là một chuyện quan trọng nhất đời người ở Trung Quốc. Tại sao mua nhà lại quan trọng với người Trung Quốc như vậy? Nicolas đưa ra nhiều lý do:

Không có nhiều lựa chọn đầu tư: Không có nhiều công cụ đầu tư ở Trung Quốc. Bất động sản là hình thức đầu tư "an toàn" duy nhất ở Trung Quốc. Lãi suất gửi ngân hàng khá thấp (lãi suất của tiền gửi có kỳ hạn cao nhất tại 4 ngân hàng lớn của Trung Quốc là 3.25%), trong khi đó, tính rủi ro từ thị trường chứng khoán cao gấp nhiều lần thị trường bất động sản.

Bất động sản chỉ tăng chứ không giảm trong nhiều thập kỷ và nó đã trở thành công cụ tài chính đáng tin cậy nhất trong lòng người dân Trung Quốc. Khả năng tăng giá rất lớn của bất động sản đã khiến ngày càng nhiều người tham gia vào đầu tư. Thậm chí, nhiều cặp vợ chồng giả ly hôn để lách luật sở hữu bất động sản. Bất động sản Trung Quốc với chức năng để ở và đầu tư đã tạo ra một vòng luẩn quẩn, đó là giá nhà đất càng tăng thì người dân mua nhà đầu tư càng nhiều, người mua nhà càng nhiều thì giá nhà đất càng tăng.

Tập quán xã hội coi trọng căn nhà quá mức: Người Trung Quốc ít nhiều đều chịu áp lực của xã hội trong việc mua nhà. Ở nhiều nơi, đằng trai cần một ngôi nhà mới có thể cưới vợ. Hôn nhân của con cái là điều quan trọng nhất trong một gia đình Trung Quốc. Người Trung Quốc thường phải sử dụng số tiền tiết kiệm của 2-3 thế hệ cộng với tiền vay để thực hiện ước mơ này.

Đối phó với chính khách dân cư và nhân khẩu của nhà nước: Tại các thành phố lớn như Thượng Hải, Bắc Kinh và Quảng Châu, chính phủ cố gắng hạn chế dòng người nhập cư từ nông thôn. Hệ thống đăng ký hộ khẩu gây khó khăn cho người dân khi tìm việc làm và ở lại thành phố. Nhưng mọi người đều muốn làm việc ở những thành phố xa hoa, hiện đại. Một cách để giải quyết vấn đề này là kiếm hộ khẩu thông qua mua một bất động sản.

Nếu người dân làm việc và sinh sống ở thành phố mà chỉ thuê nhà ở thì họ sẽ gặp nhiều trở ngại trong cuộc sống hàng ngày, đặc biệt là cơ hội giáo dục cho con cái. Điều kiện tiên quyết để đứa trẻ vào học tại một ngôi trường công lập tốt ở các thành phố lớn là hộ khẩu.

Nếu không có hộ khẩu, con cái của những gia đình này chỉ có thể đến học tại những trường với chất lượng dưới mức trung bình. Một lần nữa vì áp lực xã hội, người dân Trung Quốc hy vọng sau này con mình sẽ giỏi giang, thành đạt hơn nên họ sẵn sàng gánh nợ nhiều thập kỷ để con vào trường tốt.

Đổ xô vào nhà đất để tối ưu hóa lợi nhuận: Nhiều chủ doanh nghiệp muốn nắm bắt cơ hội và kiếm tiền nhanh chóng bằng cách đầu tư vào bất động sản. Mức tăng trưởng lợi nhuận từ bất động sản có thể cao hơn nhiều so với hoạt động kinh doanh hiện tại của họ.

Thuế đất, giá thuê đất của nhà nước ngày càng cao: Hệ thống thuế bất động sản của Trung Quốc vẫn còn khá lỏng lẻo, trong 15 năm qua, chính quyền địa phương kiếm tiền chủ yếu từ bán đất. Dân số ở thành phố lớn càng đông thì chi phí cơ sở hạ tầng và phúc lợi xã hội càng cao. Do đó, chính quyền địa phương bán đất với giá ngày càng cao, khiến các công ty bất động sản phải trả nhiều hơn, và họ chỉ có thể tăng giá công trình nhà ở, điều này cuối cùng ảnh hưởng đến khách hàng mua nhà.

Nicolas cho rằng trên đây là phần lớn nguyên nhân khiến giá bất động sản tiếp tục tăng. Nhiều chuyên gia cho rằng sở dĩ hiện tượng này sẽ không dừng lại là do tất cả các gia đình Trung Quốc đều đầu tư phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản.

Nếu bong bóng bất động sản vỡ đồng nghĩa với việc hầu hết các gia đình Trung Quốc sẽ mất tất cả, gây ra bất ổn xã hội, đây là điều mà chính phủ Trung Quốc tuyệt đối muốn tránh và họ có thể sẽ dùng mọi biện pháp để tránh bong bóng vỡ.

CHRIS GARCIA – Tiến sĩ ngành Kỹ thuật và Tài chính, Đại học California

Tiến sĩ Chris Garcia cũng đồng ý với một số lý do Nicolas Trang và Bunny Wang đưa ra bao gồm nguồn cung đất được kiểm soát trực tiếp bởi chính phủ, lợi thế kinh tế và giáo dục tại các thành phố lớn và cơ hội từ đầu tư bất động sản.

Theo ông Chris, mua nhà khó hay dễ tùy thuộc vào vị trí địa lý.

Ở Bắc Kinh, gần trung tâm thành phố, giá căn hộ khoảng 10.825 USD/m2. Xa hơn một chút, giá có thể giảm xuống còn khoảng 7732 USD/m2 và khi đến vùng ngoại ô thành phố, giá có thể xuống tới 6186 USD/m2. Mức lương trung bình ở Bắc Kinh là khoảng 1005 USD/tháng. Đại đa số các gia đình, không giống như ở Mỹ, có hai người làm công ăn lương thu nhập khoảng 24.125 USD/năm.

Trung bình, một căn hộ tầm trung ở Bắc Kinh rộng khoảng 55 mét vuông có giá khoảng 425.000 USD. Hệ số Engel (Engel Coefficient: thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và chi tiêu cho tiêu dùng) ở thành thị năm 2020 khoảng 29.2%, có nghĩa là họ sẽ tiêu tốn 7044 USD cho chi phí tiêu dùng hàng ngày trong năm và 17.080 USD cho các chi phí còn lại. Giả sử họ không chi tiêu bất kỳ khoản tiền nào ngoại trừ tiền chi tiêu cho tiêu dùng hàng ngày, thì cần tiết kiệm trong 25 năm mới mua được nhà.

Khi giá bất động sản ở Bắc Kinh đang tăng với tốc độ khoảng 15% mỗi năm, nhưng thu nhập hàng năm của người lao động chỉ tăng từ 6-7%, mua nhà ngày càng trở thành vấn đề nan giải.

Vì vậy, những người bình thường ở Bắc Kinh khó có thể tự mình mua nhà trừ khi họ giàu lên một cách bất thường hoặc họ có cha mẹ giàu có để vay tiền.

Thanh Hà (Tổng hợp)