Chuyên trang Kinh tế - Tài chính của báo điện tử Trung Quốc Sohu ngày 22/8 đã có bài phân tích về cách thức kinh doanh dẫn đến thành công của Lý Gia Thành. Bài báo viết, dự án nhà ở sang trọng "Ngự Thúy Viên (Yucui Garden)” ở khu Triều Thanh bên ngoài Đường vành đai 4 phía Đông Bắc Kinh đã nhận được giấy phép bán trước và sắp bắt đầu bán ra. Ban đầu, mức giá được đồn thổi là 100.000 NDT (14.000 USD)/m2 nhưng ông Lý Gia Thành (Li Ka-shing) “không tham nữa”, sẽ giảm giá bán 10% so với mức giá đó, bắt đầu từ 90.000 NDT (12.600 USD)/m2.
Chiêu tiếp thị này rất phổ biến trong ngành công nghiệp ô tô. Trước khi mở bán chính thức xe mới, hãng xe thường tìm đến các cơ quan truyền thông lớn để tung ra mức giá cao hơn giá dự kiến bán từ 10.000 đến 20.000 NDT/xe. Khi cuộc họp báo về xe mới bắt đầu, giá bán chính thức được tiết lộ và thường rẻ hơn giá được tung ra trước.
Bằng cách này, khách mua có thể bị thu hút trả tiền đặt cọc trước và nhanh chóng chốt đơn. Quy trình tiếp thị của Tập đoàn Cheung Kong của Lý Gia Thành cho Yucui Garden cũng tương tự. Tuy nhiên, cách định giá này thông minh hơn nhiều so với việc bán một chiếc ô tô. Các chuyên gia bất động sản đã kiểm tra và phát hiện ra rằng những ngôi nhà cũ ở khu Triều Thanh, Bắc Kinh thường có giá từ 70.000 NDT (9.800 USD) đến 90.000 NDT (12.600 USD)/m2, trong khi dự án "Yucui Garden" do Cheung Kong đưa ra là một dự án nhà ở cao cấp tại địa phương và giá khởi điểm chỉ là 90.000 NDT, giá cao nhất là 100.000 NDT/m2.
So với nhà cũ thì mức giá này siêu hấp dẫn. Những người có thể bỏ ra 8 hoặc 9 triệu NDT (1,12 triệu USD đến 1,26 triệu USD) để mua nhà cũ không quan tâm đến việc chi thêm 1 hoặc 2 triệu NDT nữa để mua Yucui Garden của Lý Gia Thành. So với các khu vực xung quanh, căn hộ cao cấp Yucui Garden rất tiết kiệm chi phí. Trong thời đại khắp nơi có những tòa nhà xây dựng dở dang, Yucui Garden không có nguy cơ đó, về cơ bản chúng đã hoàn thiện, chỉ còn lại cửa ra vào và cửa sổ chưa được lắp đặt; đặt mua sẽ được nhận chìa khóa nhà vào năm tới. Trong khi các đối thủ cạnh tranh lần lượt nối nhau sụp đổ, Cheung Kong trở thành nhà phát triển bất động sản nhà ở nổi bật nhất.
Chiến thuật găm hàng
Trên thực tế, khu đất thuộc dự án Yucui Garden đã được Tập đoàn Cheung Kong mua được vào năm 2001. Khi đó, giá giao dịch của cả khu đất là 700 NDT (98 triệu USD), giá sàn là 1.700 NDT (238 USD)/m2. Tuy nhiên, Lý Gia Thành đã sử dụng một chiến lược để tung hoành trên thị trường bất động sản ở Trung Quốc đại lục trong suốt hơn 20 năm: găm hàng chờ lên giá!
Theo luật pháp Trung Quốc, các nhà phát triển bất động sản phải khởi công xây dựng trong vòng 2 năm sau khi đất nền được bán đấu giá. Nếu quá 2 năm không động thổ xây dựng, chính quyền địa phương có quyền thu hồi đất mà không phải bồi thường. Do bùng nổ nợ tại Evergrande, nhiều công trường của họ quá thời hạn không được khởi công đã bị chính quyền địa phương thu hồi đất mà không được bồi thường.
Nhưng Lý Gia Thành là người rất thông minh, ông lấy được đất mà không xây dựng, trì hoãn việc khởi công, chỉ thuê một số nhân viên bảo vệ, một số công nhân làm việc vặt vãnh trên công trường. Không thể nói rằng ông không khởi công bởi đã động thổ một chút. Nhưng trên thực tế thì công trường vẫn đầy cỏ hoang.
Năm 2004, chính quyền Thành Đô đã bán đất nền khu thương mại và dân cư ở quận mới Thành Nam cho Cheung Kong với giá thấp, với hy vọng mượn tay tập đoàn này để xây dựng một khu thương mại thịnh vượng và đẩy nhanh quá trình đô thị hóa Thành Đô. Lý Gia Thành khi đó chỉ bỏ ra 2,135 tỉ NDT với giá sàn là 1.030 NDT/m2. Nhưng sau khi Cheung Kong giành được đất, họ đã không phát triển nó mà chậm khởi công và nắm giữ khu đất nền này suốt 16 năm.
Cuối cùng, Lý Gia Thành đã trực tiếp bán đất, lấy tiền rồi rút. Chính quyền thành phố Thành Đô bị thua lỗ lớn và trực tiếp phong tỏa, hạn chế các tổ chức tài chính cho Cheung Kong vay vốn.
Khu Yucui Garden Bắc Kinh cũng đã bị găm như vậy, và nó đã bị găm trong 22 năm. Giá bán trước của Yucui Garden bắt đầu từ 90.000 NDT/m2, cao nhất là 99.000 NDT/mét vuông, so với giá sàn trước đây là 1.700 NDT/m2 thì đã tăng lên 52,9 lần! Chỉ với cú này, Tập đoàn Cheung Kong đã kiếm được rất nhiều tiền.
Nhưng tại thời điểm này, không dễ để trừng phạt Cheung Kong của Lý Gia Thành. Một mặt, ông ta đã lợi dụng các kẽ hở của quy định, hợp lý và hợp pháp về mặt thủ tục. Mặt khác, Trung Quốc đang cần kích cầu bất động sản trong nước để đảo chiều thị trường èo uột. Nếu những căn nhà của Cheung Kong có thể kích thích thị trường bất động sản Bắc Kinh, điều đó sẽ có lợi cho chính quyền địa phương. Lý Gia Thành đã xác định đúng thời điểm để bán ra nên không sợ Bắc Kinh bắt chẹt Cheung Kong, sau đó hạ giá xuống một chút, phục vụ cho định hướng chính sách, ông ta đã nắm bắt được thiên thời, địa lợi.
Về nhân hòa, biệt thự của Lý Gia Thành không nhắm đến người nghèo. Trong mắt giới nhà giàu, giá cả, vị trí và các tiện ích hỗ trợ của Yucui Garden khá tốt, có 18 dãy nhà biệt thự phố được quy hoạch, rất phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của giới nhà giàu mới nổi ở Bắc Kinh. Hơn nữa, vì Lý Gia Thành đã có một số nhượng bộ về giá cả nên trong tương lai, trên thị trường bất động sản đã qua sử dụng, giá nhà của Yucui Garden có thể còn tăng cao hơn nữa.
Tiềm lực tài chính mạnh
Lý Gia Thành đã có được đất đai mà không cần xây dựng phát triển vì tiềm lực tài chính quá mạnh.
Ông không cần phải vay ngân hàng, hoặc chỉ vay khoản nhỏ với lãi suất rất thấp. Ông ta có thể mua một lượng lớn đất nền bằng tiền của mình, sau đó tích trữ mà không phát triển nó. Ông ta không quan tâm đến quá trình đô thị hóa của Trung Quốc hay sự cất cánh của nền kinh tế Trung Quốc. Ông chỉ đợi một số người ở Trung Quốc trở nên giàu có, sau đó bán nhà cho họ, chứ không phải bán cho số đông.
Ông ta thậm chí không khai thác đất đai, không kiếm tiền từ những người mua nhà, mà trực tiếp lấy đất, bán đất và kiếm tiền từ những người cùng ngành với mình.
Bài báo của Sohu kết luận: Từ góc độ của một doanh nhân, Lý Gia Thành đã đạt được điều tối thượng. Nhìn toàn thế giới người Hoa, không ai có mô hình kinh doanh thông minh như ông. Tập đoàn Cheung Kong không tạo ra của cải mà chỉ đóng vai trò là người khuân vác của cải.
Theo Sohu
