Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh chưa thật sự chính xác
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM để góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP.HCM.
HoREA bày tỏ hoan nghênh Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đề xuất xây dựng dự thảo bảng giá đất điều chỉnh theo phương án 4: Điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, bảng giá đất dự thảo dựa trên cơ sở thu thập nguồn thông tin từ việc xác định đơn giá đất tính bồi thường, giá đất tái định cư tại các dự án trên địa bàn thành phố trong thời gian qua và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế (đơn giá này vẫn còn khoảng cách so với giá giao dịch thực tế trên thị trường).
Từ đó, từng bước tiệm cận với giá thị trường theo luật Đất đai 2024 sẽ ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM. Do đó, UBND TP đã có chủ trương giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện xây dựng quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020.
Tuy nhiên, theo HoREA, việc gọi là phương án 4 có thể chưa thật chính xác, bởi lẽ phương án 4 thực chất là nội dung khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024 đã quy định: trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương, mà TP.HCM thuộc trường hợp cần thiết ban hành bảng giá đất điều chỉnh bởi 4 nguyên nhân.
Một là, TP.HCM có 570 tuyến đường (mới) chưa có trong bảng giá đất.
Hai là, tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 đều rất thấp, chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường.
Ba là, phải cập nhật vào bảng giá đất các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường thực tế khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công như dự án đường Vành đai 3, dự án Rạch Xuyên Tâm… đã áp dụng các hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Thứ tư là, luật Đất đai 2024 không còn quy định hệ số K hàng năm và hệ số K khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng như quy định trước đây của luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014.
Theo HoREA, TP.HCM phải ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 71/2024 để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Điều chỉnh bảng giá đất bằng cách lấy giá bồi thường thực tế
HoREA đề xuất dùng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND TP phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực, hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện, TP. Thủ Đức.
Điều này nhằm bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương, hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024.
Về mặt cơ chế chính sách, HoREA đề nghị xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cần bảo đảm công bằng cho cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất sau ngày 31/7/2024 cũng sẽ tương đương, hoặc nếu cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trong 7 tháng đầu năm 2024 theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 quy định tại quyết định 56 và cập nhật đầy đủ các mức giá đất mà thành phố đã bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, đồng thời với việc áp dụng phương pháp so sánh để xây dựng các mức giá đất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.
HoREA đề nghị không dùng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất 02 (quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020) nhân với hệ số để tính đồng loạt tất cả các mức giá đất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh như trường hợp dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của quận 1, quận 4 và quận 5, đồng thời nên xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.
Hiệp hội cũng đề nghị không dùng phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy bảng giá đất 02 nhân hệ số để tính đồng loạt theo từng nhóm tuyến đường trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh như quận 10, quận Phú Nhuận và đề nghị xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị không xây dựng các mức giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm quận 3, quận 6, quận 7, quận 11, quận 12, quận Bình Thạnh), 4 huyện (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP. Thủ Đức có mức giá đất cao nhất trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh cao hơn mức cao nhất của khung hệ số (K) đối với đất ở theo quyết định 11.
