Có nơi tăng tới 51 lần
Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM mới đây đã công bố thông tin về dự thảo bảng giá đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/8 đến ngày 31/12/2024.
Tuy nhiên, chiều 1/8, sở này cho biết Ban cán sự Đảng UBND TP đang cho ý kiến, nên bảng giá đất điều chỉnh chưa áp dụng từ 1/8. Việc điều chỉnh bảng giá đất lần này gồm 7 bước và cơ quan quản lý đang hoàn thiện bước cuối cùng.
Theo dự thảo bảng giá đất được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xây dựng, giá đất tại nhiều quận tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất của bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.HCM. Trong đó, có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần, cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá đến 51 lần.
Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 5 lần; quận 3 tăng 4-9 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 6 lần; quận 6 tăng 5-11 lần; quận 8 tăng 4-18 lần; quận 10 tăng 5-6 lần; quận 11 tăng 4-9 lần; quận 12 tăng 3-33 lần; quận Bình Thạnh tăng 5-13 lần; quận Gò Vấp tăng 7-11 lần; quận Phú Nhuận tăng 7-8 lần; quận Tân Bình tăng 7-12 lần; quận Tân Phú tăng 7-17 lần; quận Bình Tân tăng 9-17 lần; thành phố Thủ Đức tăng 6-35 lần; huyện Hóc Môn tăng 5-51 lần; huyện Củ Chi tăng 9-31 lần; huyện Bình Chánh tăng 2-36 lần; huyện Nhà Bè tăng 7-23 lần; huyện Cần Giờ tăng 8-23 lần.
Tại trung tâm TP.HCM, các con đường ở quận 1 dù có mức tăng chỉ 5 lần, song do giá đất cao khiến giá trị tăng lớn. Đơn cử, đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá đất mới 810 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần), Công trường Lam Sơn có giá 579,5 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần), các đường Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh… có giá đất mới là 484 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần).
Tại khu vực TP. Thủ Đức, trong giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất tại thành phố này có giá chỉ từ 2,3 - 8 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2 nhưng thời gian tới, một số con đường giá sẽ vọt lên tới 295 triệu đồng/m2.
Ai mừng, ai lo?
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng nếu bảng giá đất mới áp dụng, người dân sẽ bị ảnh hưởng nhiều nhất vì phải nộp tiền sử dụng đất rất cao, đồng thời sẽ tác động, làm xáo trộn đối với thị trường.
Ông Quang cho biết ở khu vực ngoại ô TP.HCM, đất nông nghiệp rất nhiều, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà ở là khá lớn, tuy nhiên, nhiều gia đình qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển đổi. Nay tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất tăng theo bảng giá mới sẽ gây khó khăn cho người dân ở các địa phương này.
Viện dẫn một người dân có lô đất làm nông nghiệp 1.000 m2 liền kề với thửa đất có nhà ở tại huyện Hóc Môn muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất 100m2 thành thổ cư để chia cho con xây nhà, chuyên gia cho biết nếu tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất đối với trường hợp này phải đóng thuế là 30 triệu đồng/m2, khoản phải nộp tiền sử dụng đất là 3 tỷ đồng.
Theo ông Quang, nếu như vậy, người dân có thể đi mua một căn nhà hiện hữu cũng mệnh giá này. Do đó, chuyên gia này cho rằng hệ số điều chỉnh giá đất nên điều chỉnh ở mức dưới 1 (có thể 0,2 hoặc 0,3, 0,4) vì đất của người dân đã có sẵn, khi nộp tiền sử dụng đất sẽ giống như đất bị tính phí 2 lần.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá dự thảo bảng giá đất có những tác động tích cực, như có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây.
Ngoài ra, nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới, so với giai đoạn 2005 - 2022 thì nguồn thu từ đất chỉ chiếm 13,16% tổng thu ngân sách nội địa. Chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Tuy nhiên, ông Châu nhận định mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.
Ông Châu dẫn chứng trường hợp làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh.
Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1), còn giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TP.HCM. Nếu được cấp giấy chứng nhận cho căn nhà này, gia đình chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng.
Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1), còn giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần). Khi đó, gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng.
Do vậy, nếu thực hiện theo dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo quyết định cũ.
“Hiệp hội hoan nghênh Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM đã công bố dự thảo bảng giá đất giúp cho người dân TP.HCM biết rõ giá đất trong thời gian tới đây. Dự thảo này được người dân đặc biệt quan tâm, nhiều người khá sốc với các mức giá đất mới”, Chủ tịch HoREA nói.
Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng cho biết, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Điều này sẽ dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Do vậy, ông Châu kiến nghị cơ quan chức năng nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất mà chỉ nên xây dựng bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Thống kê của HoREA cho thấy, hiện có 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn TP.HCM.
Ngoài ra còn có những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu và xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.
3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực sẽ khắc phục tình trạng thổi giá ảo
3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực: Giá nhà đất sẽ tăng?
Đất nông nghiệp sắp “lên ngôi”?
