Vụ “Vũ nhôm” có liên quan tới cú đi ngang của thị trường đất động sản Đà Nẵng?

Những biến cố chưa từng có ấy ảnh hưởng đến thị trường BĐS Đà Nẵng như nào ?. VietTimes đã trao đổi với ông Nguyễn Đức Tâm, Phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, phụ trách khu vực miền Trung.

Đến nhanh và thay đổi cũng nhanh
- Trong gần 2 tháng trở lại đây, thị trường BĐS Đà Nẵng chững lại, cả về số lượng giao dịch, cả về giá sản phẩm, quan điểm của ông về thực tế này, thưa ông ?

Diễn biến thị trường BĐS ở Đà Nẵng năm nay cũng không khác các năm trước. Sức mua, giá cả… đều có diễn biến tương tự. 
Như ghi nhận từ thị trường, khi ra Tết thì nhà nhà, người người đi mua đất. Ai có tiền thì đều đi mua đất, có một ít thì cũng vay thêm để đi mua đất. Đến tầm tháng 4 thì thị trường bắt đầu chậm lại. Tuy nhiên, năm nay có những chuyển biến khác hơn.

- Cái khác đó là gì, khi thị trường sụt giảm nhanh, thậm chí chững lại đột ngột như vậy. Trong khi trước đó thị trường ghi nhận giao dịch sôi động, và giá cả biến động từng ngày như vậy, thưa ông ?

Theo tôi, thị trường ra Tết tốt lên là nhờ kết quả kinh doanh của năm trước nhiều khởi sắc. Khi có lượng tiền nhất định người dân sẽ tích lũy bằng BĐS, điều này khiến thị trường sôi động.

Song cũng thời điểm này, Đà Nẵng có những biến động nhất định tác động tới và khiến thị trường yên ắng. Đây là yếu tố khiến người mua xem xét lại việc có tham gia vào thị trường thêm nữa hay không. 
Đối với thị trường BĐS, sức mua nhiều thì giá tăng. Vấn đề tâm lý người mua đóng vai trò quyết định đối với thị trường, nên từ kỳ vọng lợi nhuận cho đến dòng tiền, sức mua…đến những thông tin về sự ổn định tình hình.... khiến người mua dừng lại nghe ngóng.
Bên cạnh đó, thị trường cũng có sự tham gia của lực lượng điều tiết. Khi thị trường quá nóng, thông tin trên các diễn đàn đưa ra, cộng với từ các kênh mạng xã hội, và cả báo chí, đưa ra các cảnh báo về thị trường,… dù các thông tin chính thống khá ít, chủ yếu là gấp gãy, nhưng đã khiến người mua sau có những quan ngại nhất định.
Các tác động của thông tin mạng xã hội, internet này diễn ra rất nhanh, tốc độ rất nhanh, đến nhanh và thay đổi cũng nhanh.

Đây là điều khác với những năm trước, khiến thị trường chững lại đột ngột như ta thấy. 
Tuy nhiên, nói đột ngột thì cũng không hẳn. Vì đó là bước chuyển mang tính quy luật, tất yếu, theo chu kỳ diễn ra.

Có điều năm nay bước chuyển diễn ra quá nhanh, chỉ trong vòng nửa tháng đến một tháng, để rồi đi ngang. Trong khi mọi năm, bước chuyển phải mất nhiều tháng, hoặc cả quý.

- Theo ông, sự sụt giảm đột ngột của thị trường trong thời gian ngắn đó đã gây ra những hệ lụy gì? Tiếp theo ý trước, ở đây, khi các yếu tố tâm lý tác động sẽ làm cho người mua sau dừng lại nghe ngóng, kéo theo dòng tiền đổ vào BĐS bị dừng lại.

Người mua sau không tham gia thị trường, người mua trước đó lại không thể bán ra được, khiến thị trường dừng lại thêm bước nữa. 
Người đang sở hữu BĐS thì chưa thoát ra, còn người tham gia thị trường thì chưa bước vào. Cứ như vậy kỳ vọng lợi nhuận, khả năng sinh lời và nghe ngóng thông tin đã mặc nhiên tự dựng lên một bức tường ngăn cách, nhốt hết người đang tham gia thị trường lại và cách ly với người mới muốn đi vào. 
Sự chững lại gấp gáp của thị trường có gây thiệt hại hay không ? - Thì theo tôi là chưa. Bởi diễn biến nhanh và chỉ mới trong ngắn hạn nên chưa thể nói hay thống kê về thiệt hại.

Nếu có thiệt hại, thì chỉ đối với những nhà đầu tư chưa tìm được giải pháp, bài toán ứng phó với vấn đề quy luật thị trường. Cụ thể là tác động đến những nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường, chưa có kinh nghiệm và sẽ có những xáo trộn nhất định. 

Nhưng đối tượng này chỉ là số ít trong tổng thể thị trường.

Còn quan điểm của tôi, thì đó là những biến cố tốt cho thị trường, chứ không gây thiệt hại gì cho các chung tổng thể.

Bởi biến cố sẽ giúp đào thải các nhà đầu tư yếu kém về năng lực quản lý và cả về năng lực tài chính. Điều này rất cần, vì nó giúp thị trường khỏe mạnh hơn, rõ ràng hơn và minh bạch hơn.

Khi đó, người mua sẽ giữ vai trò quyết định thị trường chứ không phải bị thổi giá, đẩy giá như thời gian qua.

Ảnh hưởng của "vụ án Vũ nhôm"

- Có nhận định cho rằng, thị trường BĐS Đà Nẵng trong thời gian qua đã chịu ảnh hưởng nhiều của “vụ án Vũ nhôm”. Nhất là sự tụt giảm nhanh chóng trong vòng một vài tháng qua. Quan điểm của ông thế nào về nhận định này?
Đây là câu hỏi hay, thú vị vì được đặt ra đúng điểm rơi, đúng thời điểm. Nhưng cũng là vấn đề khá nhạy cảm, nhất là trong bối cảnh này.
Nếu nói các sự việc ấy không có tác động gì đến thị trường BĐS Đà Nẵng thì không đúng.

Lĩnh vực BĐS luôn bị ảnh hưởng đầu tiên, bởi nó liên quan đến nhiều vấn đề về quy hoạch hạ tầng, quản lý đô thị, kéo theo là an sinh xã hội, các hoạt động khác liên quan đến quy hoạch... Nhất là có liên quan đến các sự cố gần đây.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS luôn bị dẫn dắt bởi niềm tin và sự ổn định của tình hình, nên sự việc tác động đến thị trường là có, nhưng mức độ cũng không quá lớn như những gì dư luận đặt ra.

- Vậy theo ông, “đại án Vũ nhôm” tác động thế nào đến thị trường BĐS Đà Nẵng? Để nói có tác động hay không thì cũng cần điểm qua các vấn đề liên quan đến BĐS. Việc các dự án đang triển khai rất tốt, nhưng khi gặp biến động thì hầu như các cơ quan chuyên môn đều tập trung để giải quyết các trục trặc ấy khiến các dự án ít nhiều bị chậm, thậm chí ngưng trệ nếu có liên quan. Khi dự án bị ngưng trệ sẽ kéo theo nhiều hệ lụy từ cam kết với khách hàng, dòng tài chính cũng bị ảnh hưởng,…và cứ như vậy, nếu liên quan đến nhiều dự án thì thị trường sẽ cũng bị tác động. Rồi pháp lý, niềm tin…khiến tất cả co cụm lại.

Và việc liên quan đến “vụ án Vũ nhôm” không là ngoại lệ.

- Quay lại thời điểm từ giữa đến cuối năm 2017, thị trường BĐS Đà Nẵng khá sôi động, nhất là các dự án có liên quan đến Vũ nhôm và các tên tuổi lớn từ phía nam đổ bộ ra. Cụ thể là Novaland với một loạt các dự án như Phú Gia Compoud, The Sunrise Bay,... đã góp phần thúc đẩy thị trường. Theo ông cách nhìn nhận vậy có đúng?
Thật sự, sự tác động của các dự án liên quan đến Vũ nhôm tại Đà Nẵng cũng chưa có tác động gì lớn đối với thị trường, ngoài việc thị trường ghi nhận liên quan đến việc mở bán của 2 dự án là Phú Gia Compound trên đường Ông Ích Khiêm và dự án The Sunrise Bay bị ngâm quá lâu. Còn lại thì thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung BĐS liên quan đến nhân vật này.
Nên nếu có thì ở một góc độ nhỏ nào đó khi các dự án này khởi động có tác động tốt đến thị trường.

Còn nói tác động tiên quyết, hay tác động mạnh mẽ thì không hẳn như vậy. Vì trong thời gian qua, rất nhiều tên tuổi ở các tỉnh phía bắc cũng đã xâm nhập thị trường BĐS Đà Nẵng chứ không chỉ phải Novaland.  Và về dự án thì trong thời điểm đó, có rất nhiều dự án mở bán rất sôi động chứ không chỉ có các dự án liên quan đến ông Vũ. Nói như vậy để hiểu rằng, việc khởi động lại The Sunrise Bay, hay các dự án liên quan đến “Vũ nhôm” chỉ là đáp ứng nhu cầu của một phân khúc khách hàng, chứ không phải là làn sóng quyết định bức tranh chung đối với thị trường BĐS Đà Nẵng.

- Cũng liên quan đến Vũ nhôm là việc hai cựu Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng bị khởi tố. Theo ông, các sự kiện đó ảnh hưởng đến thị trường BĐS Đà Nẵng như thế nào ? Đối với bất kỳ tổ chức nào, nếu bộ máy lãnh đạo có vấn đề bất ổn thì tổ chức ấy chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Đứng góc độ một công ty, nếu bộ máy lãnh đạo bất ổn thì phòng ban sao ổn định, các hoạt động làm sao trơn tru, các tổ đội bên dưới cũng vậy mà bị ảnh hưởng.
Rộng hơn đối với một địa phương thì không chỉ ảnh hưởng đến bộ máy quản lý địa phương mà cả các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn, nhất là đối với doanh nghiệp có liên quan đến lĩnh vực có sai phạm bị thanh tra. 
Từ góc độ phân tích kỹ thuật, đối với tất cả các dự án BĐS mấu chốt pháp lý của dự án là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với sản phẩm giao dịch. Nhưng lãnh đạo cấp cao, cơ quan quản lý nhà nước trục trặc trong việc ký cấp thì sẽ như thế nào?

Chắc chắn là sẽ ảnh hưởng và hệ lụy là sẽ kéo theo rất nhiều thứ. Nó như một hiệu ứng và nhất là hiệu ứng làm lung lay niềm tin.
Thông tin thời sự và đất đai có mối quan hệ tác động rất lớn đến sự thành bại của dự án BĐS.

Các câu hỏi đặt ra trước khi nói đến một dự án BĐS đó là dự án có vấn đề gì không, có triển khai được hay không, có dính dáng đến pháp lý hay không, có dính dáng đến ông này ông kia hay không, có liên quan đến sai phạm A hay sai phạm B hay không, có sổ đỏ hay chưa....?

Theo tôi, đó là những tác động, ảnh hưởng mạnh và trực tiếp đến niềm tin và thị trường.

Xác lập cuộc chơi mới
- Với những gì đã diễn ra trong thời gian qua, theo ông thị trường BĐS Đà Nẵng từ nay đến hết năm 2018 sẽ như thế nào?
BĐS luôn là kênh đầu tư sinh lợi tốt, an toàn và luôn hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác nên với những gì diễn ra, thị trường sẽ dịch chuyển sang giai đoạn khác, không còn chỗ cho những đối tượng đầu cơ làm giá, mơ hồ…

Vì họ là những người làm hỏng thị trường, nên chính thị trường sẽ đào thải họ, mà cụ thể là người mua với nhu cầu thật sự, với vai trò quyết định của người mua sẽ đào thải họ.

Không chỉ vậy, với những gì mà các cơ quan quản lý đang triển khai, thì buộc các bên liên quan đến thị trường phải làm thật sự và có sự cam kết đầy đủ về chất lượng sản phẩm, khai thác vận hành.

- Trong một trả lời trước đây, ông cho rằng năm 2018 là “năm bản lề” đối với thị trường BĐS Đà Nẵng. Vậy với những gì đã và đang diễn ra, theo ông “bản lề” ấy được định vị như thế nào? Thật sự thời gian qua, thị trường BĐS Đà Nẵng đã bắt đầu định hình một cuộc chơi mới. Đó là chơi thật, làm thật, đầu tư thật, từ doanh nghiệp đầu tư đến nhà đầu tư, đến người mua…tất cả đều thật. Đó là “bản lề” của thị trường BĐS tại Đà Nẵng. Từ những diễn biến thời gian qua, thị trường đã phơi bày những lổ hổng từ khung pháp lý, năng lực tài chính, đến quy hoạch, môi giới…

Các nội dung này sẽ được cơ quan quản lý nhà nước được siết chặt, và đào thải, loại bỏ đối với các đơn vị làm ăn gian dối qua sự thông minh của người mua... sẽ buộc  doanh nghiệp phải rõ ràng hơn về pháp lý dự án, nghiêm túc hơn về cam kết bán hàng, chỉn chu hơn về tài chính dành cho dự án.

Cứ như vậy, từ nay đến hết năm 2018 thị trường buộc sẽ phải tái cấu trúc lại.
Đã xa rồi việc được công nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước là an toàn khi mở bán. Mà vấn đề là phải đáp ứng tính pháp lý, tài chính đến khâu cuối cùng; khả năng đáp ứng sản phẩm hoàn thiện với sổ đỏ, đất thực, hạ tầng; tính thanh khoản, định giá;…

Chúng ta sẽ chứng kiến sự chuyển giao, nhượng lại các dự án từ các chủ đầu tư kém năng lực sang cho các chủ đầu tư đủ sức tạo dựng cuộc chơi thật, chặt chẽ và hoàn chỉnh.
Đó sẽ là bức tranh chung của BĐS Đà Nẵng trong thời gian tới sau các bài học nhãn tiền liên quan đến các dự án đất nền trong thời gian qua.

- Xin cảm ơn ông?