Trong diễn biến phiên tòa xét xử vụ án “Vũ nhôm” cùng hai cựu Chủ tịch Đà Nẵng và các quan chức Đà Nẵng, vấn đề “số phận” các dự án được bán cho “Vũ nhôm” và khách hàng đã mua sản phẩm từ các dự án này đang được dư luận quan tâm. Nhất là các vấn đề liên quan đến hai dự án “đình đám” ở Đà Nẵng là Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước và khu nhà ở Phú Gia Compound, khi kết luận điều tra cho rằng 2 dự án này đã bị chuyển dịch trái pháp luật, với tổng trị giá lên đến chục ngàn tỷ đồng và cần phải thu hồi để bảo vệ tài sản của Nhà nước.
Không chỉ vậy, trên thực tế, tại các dự án này, doanh nghiệp đã bán sản phẩm cho khách hàng, một số đã vào ở, cùng tổng giá trị giao dịch lên đến ngàn tỉ đồng đang khiến nhiều người quan tâm. Vậy khi Tòa án tuyên buộc thu hồi dự án, thu hồi tài sản để thi hành án, thì số phận của những khách hàng đã mua sản phẩm tại các dự án này sẽ ra sao? Ai sẽ bảo vệ quyền lợi của họ, cũng như họ sẽ phải đối mặt với những vấn đề gì?... VietTimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Trịnh Thị Thanh Hương – Công ty Luật TNHH LDL - về các vấn đề này.
Thu hồi hay không còn phải xem xét nhiều yếu tố!
|
|
|
Luật sư Trịnh Thị Thanh Hương – Công ty Luật TNHH LDL
|
- Theo luật sư, nếu các dự án bất động sản trong vụ án "Vũ nhôm” đang xét xử được cho là trái luật, thì dự án có thể bị thu hồi để đảm bảo thi hành án hay không?
Luật sư Trịnh Thị Thanh Hương: Trường hợp Tòa án có đủ cơ sở để nhận định các dự án bất động sản liên quan đến vụ án hình sự của Phan Văn Anh Vũ là trái pháp luật, thì cũng chưa đi đến kết luận về việc dự án có thể bị thu hồi để đảm bảo thi hành án hay không.
Bởi điều này còn phải phụ thuộc vào các tình tiết khách quan khác có trong vụ án. Tòa án sẽ phải làm rõ mức độ lỗi của từng đối tượng, trình tự thủ tục và động cơ, mục đích của các bên trong giao dịch chuyển nhượng dự án.
Nếu đủ yếu tố để chứng minh tính ngay tình của chủ đầu tư mới, thì khả năng dự án sẽ không bị thu hồi, mà Tòa án sẽ xác định mức độ thiệt hại tương ứng với từng mức độ lỗi của đối tượng vi phạm, để xác định giá trị vi phạm.
Ngược lại, các bên liên quan đến việc chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới không đảm bảo tính ngay tình, thì việc phải thu hồi dự án, thu hồi bất động sản để đảm bảo thi hành án là điều khó tránh khỏi. Về vấn đề này, Tòa án sẽ phải xem xét kỹ càng để đi đến phán quyết cuối cùng.
- Nếu thu hồi thì cơ sở pháp lý, điều luật nào sẽ quy định, thưa bà?
Theo quy định hiện hành, các dự án liên quan đến bất động sản mà bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, thì thực hiện theo các quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013. Trình tự, thủ tục thu hồi được thực hiện theo Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Theo đó, nếu thuộc vào các trường hợp: đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,….và các vi phạm khác thì sẽ bị Nhà nước thu hồi.
Do đó, Tòa án có thể căn cứ các quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013 để xác định cơ sở thu hồi đất, từ đó căn cứ Điều 48 Luật Đầu tư 2014 và các quy định của pháp luật đầu tư để thu hồi, chấm dứt dự án đầu tư.
Nguy cơ mất trắng
- Theo luật sư, khi dự án bị thu hồi thì số phận của hàng ngàn khách hàng sẽ ra sao?
Trường hợp dự án bị Tòa án tuyên buộc thu hồi, khách hàng có thể sẽ phải gánh chịu rủi ro đối với số tiền đã bỏ ra mua nhà. Các căn hộ thuộc hai dự án Đa Phước và Phú Gia Compound đều có giá trị lớn, một số người mua nhà mặc dù chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ nhưng đã vào ở trong các căn hộ này, nếu Tòa án tuyên thu hồi đất, thu hồi dự án do sai phạm, thì những người mua nhà phải chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
Nếu không tự nguyện thi hành án, thì người dân sẽ bị cưỡng chế để thi hành án.
- Đứng góc độ quyền lợi của người mua, người mua có được bảo vệ? Và điều khoản nào là căn cứ để bảo vệ quyền lợi người mua?
Điều 30 Bộ luật tố tụng hình sự hiện hành quy định rằng: “Việc giải quyết vấn đề dân sự trong vụ án hình sự được tiến hành cùng với việc giải quyết vụ án hình sự. Trường hợp vụ án hình sự phải giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại, bồi hoàn mà chưa có điều kiện chứng minh và không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án hình sự thì vấn đề dân sự có thể tách ra để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.”
 |
|
Rất nhiều lần khách hàng mua sản phẩm BĐS ở Khu đô thị Đa Phước kéo đến nhà điều hành dự án để đòi quyền lợi
|
Do đó, đối với người mua căn hộ tại các dự án có liên quan đến vụ án hình sự mà có thiệt hại xảy ra thì họ hoàn toàn có quyền được yêu cầu bồi thường và được giải quyết chung trong vụ án hình sự đó. Tuy nhiên để quyền lợi của mình được bảo vệ thì người mua phải có đơn yêu cầu gửi tới Tòa án theo quy định tại Điều 63 Bộ luật tố tụng hình sự. Từ đó Tòa án mới có cơ sở xem xét, giải quyết nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua theo đúng quy định pháp luật.
Trường hợp chưa hoặc không đưa ra yêu cầu bồi thường thiệt hại trong vụ án hình sự đang giải quyết thì người mua có thể khởi kiện vụ án độc lập theo thủ tục tố tụng dân sự đối với chủ đầu tư và các cá nhân, tổ chức liên quan để yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết.
Phải đối mặt với những vụ án mới
- Những diễn biến như tập trung đông người, người mua gây áp lực đối với chủ đầu tư tại dự án đã từng xảy ra. Theo luật sư, liệu sau phán xét của tòa, nhất là những phán xét mang tính bất lợi cho người mua thì hệ lụy về pháp lý cũng như xã hội sẽ như thế nào?
Nếu như Tòa án tuyên buộc thu hồi dự án, thu hồi đất do sai phạm thì phản ứng của người mua dự đoán là sẽ còn gay gắt hơn nữa, bởi vì nguy cơ họ mất trắng tiền đã bỏ ra mua nhà tại dự án là rất lớn. Họ sẽ lại phải tiếp tục đương đầu với những vụ án dân sự để yêu cầu được trả lại tiền và bồi thường thiệt hại.
Số lượng người mua đối với hai dự án là khá đông đảo, do đó khó tránh khỏi việc họ tập hợp lại với nhau để gây áp lực lên chủ đầu tư, Tòa án và các cơ quan hữu quan.
Ngoài ra, đối với những người đã tới ở trong các căn hộ thuộc dự án thì việc thi hành án cũng sẽ gặp khó khăn nếu như người mua không tự nguyện thực hiện.
Trong trường hợp này cơ quan thi hành án buộc phải thực hiện cưỡng chế, và điều này có thể gây ra phản ứng tiêu cực cho những người dân đang sinh sống ở đây.
 |
|
Một góc lần biển của khu đô thị Đa Phước
|
- Qua sự việc, luật sư đánh giá như thế nào về những hệ lụy của câu chuyện này? Trách nhiệm của các cơ quan chức năng ra sao?
Đây thực sự là một câu chuyện buồn, bắt nguồn từ nhiều vấn đề, trước tiên là phải kể đến hành vi vi phạm của các cá nhân liên quan nhằm trục lợi bất chính, tiếp đến là do hành lang pháp lý chưa đảm bảo đủ để điều chỉnh, do đó, các đối tượng này dễ dàng lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Bên cạnh đó là sự chủ quan, thiếu cẩn trọng của người mua khi tiến hành giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn tới kết cục là tiến thoái lưỡng nan như bây giờ.
Trong trường hợp này, các cơ quan chức năng có thẩm quyền quản lý hoạt động đầu tư cũng đã có lỗi dẫn đến dự án được giao thực hiện trái luật, là nguyên nhân gây ra các thiệt hại cho người mua nhà đất của các dự án. Do đó, bên cạnh việc người mua khởi kiện chủ đầu tư hoàn trả lại tiền mua nhà, họ cũng hoàn toàn có thể khởi kiện để yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền đã để xảy ra sai phạm dẫn đến thiệt hại phải bồi thường.
- Đứng góc độ pháp lý, luật sư có những lời khuyên gì cho người mua hay không?
Đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, sự việc liên quan đến hai dự án Đa Phước và Phú Gia Compound là một trong những rủi ro đáng tiếc mà người mua nhà phải gánh chịu.
Sự việc này công bằng mà nói là nằm ngoài tầm kiểm soát và dự đoán của người mua. Việc sai phạm chỉ bị phát hiện khi hành vi vi phạm pháp luật của những người liên quan được điều tra, khởi tố.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro đối với các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên cẩn trọng hơn rất nhiều so với các giao dịch mua bất động sản khác.
Người mua cần kiểm tra rõ về tình trạng pháp lý của dự án/bất động sản, điều kiện được phép giao dịch, điều kiện đăng ký quyền sở hữu, hợp đồng,… theo đúng quy định để đảm bảo giao dịch hợp pháp. Có như thế khi lỡ có rủi ro xảy ra thì người mua cũng có đủ cơ sở và chứng minh để yêu cầu Tòa án và pháp luật bảo vệ.
- Xin cảm ơn!
