Các khu đất cỏ mọc rậm rạp ở Việt Nam đang biến thành các khu nhà xưởng bê tông khi mà các hãng như Samsung và Walmart đang chuyển đến các nhà xưởng xây sẵn và các tỉnh thành cấp 2 để đặt dây chuyền sản xuất.
Trong số 20 thành phố và tỉnh thành tốt nhất Việt Nam, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam từ năm 2016 đến 2021 đã tăng hơn gấp đôi nhưng lại tập trung vào 5 tỉnh thành cấp 2 chứ không phải những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
5 tỉnh thành nói trên có Hà Nam - là nơi đặt nhà máy Seoul Semiconductor (công ty cung cấp chip cho Apple), và Bắc Giang - một điểm nóng sản xuất của Samsung.
Macbook, máy giặt, pin mặt trời và các mặt hàng xuất khẩu khác đang được chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, thúc đẩy nhu cầu trong các khu công nghiệp.
Bên cạnh đó, yếu tố trong nước cũng góp phần thúc đẩy sự hình thành của các nhà xưởng, kho bãi. Sự bùng nổ của thương mại điện tử Việt Nam cần nhiều kho hàng lưu trữ hơn, trong khi những cuộc di chuyển của người lao động từ thành phố lớn về quê nhà do Covid-19 cũng khiến các nhà máy được chuyển từ thành phố về nông thôn để tận dụng nguồn lao động địa phương.
Theo công ty dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng, kho bãi xây sẵn đã tăng 53,8% trong năm nay so với năm 2018 ở các tỉnh thành xung quanh Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Còn theo bà Trần Phương, Giám đốc phụ trách thị trường Việt Nam của công ty đầu tư mạo hiểm Wavemaker, các nhà đầu tư đang sẵn sàng đổ tiền để xây dựng nhà xưởng cho thuê. Bà nói rằng Việt Nam có một lượng lớn các nhà cung cấp kho bãi để phục vụ thương mại điện tử và các khách hàng, nhưng vẫn cần nhiều dịch vụ hậu cần hơn nữa để đáp ứng nhu cầu của ngành.
Từ nhiều năm trước, các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Malaysia và Thái Lan đã tìm đến Việt Nam, đặt cơ sở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Nhưng khi các khu công nghiệp ở 2 thành phố lớn bị lấp đầy, giờ đây những người mới đến có hai sự lựa chọn khác: di chuyển ra xa hơn hoặc thuê nhà kho và nhà xưởng xây sẵn từ các công ty đầu cơ.
Wareflex - được ví như Airbnb trong lĩnh vực cho thuê nhà xưởng - cho biết trong khi nhiều doanh nghiệp chọn cách tự xây dựng nhà xưởng của riêng họ, thì cũng có không ít doanh nghiệp chọn cách thuê nhà xưởng có sẵn. Việc xây dựng nhà xưởng khá tốn kém, trong khi đi thuê lại tiết kiệm được tiền bạc nếu hàng tồn kho biến động và họ chỉ phải trả tiền cho việc lưu kho khi cần thiết.
Giám đốc điều hành Wareflex Nông Tử Lâm chia sẻ: "Xu hướng cho thấy ngày càng có nhiều nhà cung cấp nhà xưởng chuyên nghiệp đến Việt Nam và các nhà cung cấp trong nước cũng đang cải thiện dịch vụ của mình."
Khi các nhà sản xuất tìm đến Việt Nam, các công ty xây dựng và hậu cần khổng lồ cũng theo sau, từ ALP của Đài Loan cho đến Kajima của Nhật Bản. Hai công ty này cũng vừa đồng khởi động một dự án trị giá 421 triệu USD để xây dựng các nhà máy và kho bãi theo yêu cầu trên khắp đất nước.
Tháng 10 năm ngoái, Việt Nam đã dỡ bỏ lệnh cấm người dân di chuyển giữa các tỉnh thành (vốn trước đó được thiết lập để ngăn chặn sự lây lan của Covid-19), giúp người lao động có thể trở về quê nhà ở nông thôn một cách an toàn. Lực lượng lao động tại nông thôn này đang được các nhà sản xuất giành giật tuyển dụng. Ví dụ, nhà cung cấp hàng may mặc Walmart và Primark tại Nhà Bè (TP.HCM) đã chuyển hoạt động sang đồng bằng sông Cửu Long và miền Trung Việt Nam khi những người lao động về quê khiến việc thuê công nhân ở TP.HCM trở nên khó khăn hơn.
Nhưng một yếu tố đóng góp lớn hơn cho sự bùng nổ nhu cầu nhà xưởng là mua sắm trực tuyến, đã tăng 53% từ năm 2020 đến năm 2021, theo một báo cáo chung của Google, Temasek và Bain. Để lưu trữ và xử lý hàng hóa đặt trên Shopee và Lazada, các kho hàng đang mọc lên khắp Việt Nam, với nguồn cung tăng khoảng 25% một năm từ 2018 đến 2020, theo Mirae Asset.
Trưởng nhóm nghiên cứu của JLL Việt Nam, Lê Thị Huyền Trang cho biết các địa điểm được lựa chọn để xây dựng nhà xưởng, kho chứa hàng hóa nằm cách Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Hà Nội khoảng 30 km.
Bà nói với Nikkei Asia: “Đầu tư đang dần chuyển sang các khu công nghiệp ở các tỉnh thành cấp 2 do giá đất cạnh tranh, ưu đãi thuế và lực lượng lao động địa phương. Do quỹ đất khan hiếm, các nhà đầu tư cơ sở hạ tầng cũng đang tìm cách mở rộng sự hiện diện của họ ở các tỉnh thành cấp 2."
Tất cả các cơ sở mới sẽ cần kết nối với đường xá và cầu cảng. Nhà kinh tế Brian Lee Shun Rong của Ngân hàng Maybank nói rằng Việt Nam phải tăng cường hạ tầng kết nối logistic nếu muốn tiến lên chuỗi giá trị toàn cầu.
"Nếu cơ sở hạ tầng không thể theo kịp nhu cầu công nghiệp hóa sẽ dẫn tới những tắc nghẽn và gián đoạn nguồn cung," ông nói.
