Giao đất theo từng phần là một cải cách quan trọng trong cách quản lý đất đai. Với các dự án quy mô lớn, quá trình thu hồi đất thường diễn ra trong thời gian dài, hiếm khi đồng bộ. Cơ chế mới trong Luật Đất đai 2024 đã cho phép nhà đầu tư sử dụng một phần đất đã “sạch” để triển khai trước mà không phải chờ giải phóng xong toàn bộ. Nếu được vận hành trọn vẹn, đây sẽ là giải pháp giảm độ trễ đầu tư, đưa đất vào sử dụng nhanh hơn, khai thông nguồn lực đất đai.
Trước khi Luật 2024 có hiệu lực, pháp luật không có quy định về giao đất từng phần cho các dự án đầu tư. Các địa phương vì vậy tự linh hoạt xử lý: có nơi chấp thuận giao đất theo phần đã giải phóng; có nơi chỉ bàn giao một lần sau khi hoàn tất toàn bộ mặt bằng dự án. Tính linh hoạt này giúp nhiều dự án duy trì tiến độ dù chưa có đủ mặt bằng. Tuy nhiên, sự khác biệt trong áp dụng giữa các địa phương dẫn đến thiếu thống nhất và đôi khi tạo cảm giác “xin – cho”.
Luật Đất đai 2024 đã luật hóa cơ chế giao đất, cho thuê đất từng phần cho các dự án đầu tư, với kỳ vọng chuyển sự linh hoạt thực tế thành quy định thống nhất trên phạm vi cả nước. Nhưng Điều 80 và Điều 116 Luật Đất đai mới chỉ cho phép giao đất từng phần nếu trong quyết định chủ trương đầu tư có ghi phân kỳ tiến độ hoặc nếu tiến độ thu hồi đất được nêu rõ theo từng giai đoạn. Vấn đề nảy sinh ở chỗ: phần lớn dự án được phê duyệt trước khi Luật Đất đai 2024 ra đời không có nội dung phân kỳ. Do vậy, dù dự án đã có một phần đất sạch, doanh nghiệp vẫn không đủ điều kiện áp dụng quy định mới.
Về mặt lập pháp, điều kiện phân kỳ đầu tư được thiết kế để tránh việc giao đất manh mún hoặc tùy tiện. Tuy nhiên, khi áp vào thực tế thì điều kiện lại trở thành rào cản kỹ thuật. Tinh thần linh hoạt của luật vì vậy không “chạm” đúng đối tượng đang gặp vướng mắc.
Hệ quả là nhiều địa phương buộc phải yêu cầu doanh nghiệp quay lại điều chỉnh chủ trương đầu tư để bổ sung phân kỳ trước khi được giao đất từng phần. Việc điều chỉnh này không tạo thêm giá trị pháp lý thực chất vì không thay đổi hiện trạng giải phóng mặt bằng. Nhưng thủ tục phát sinh đã khiến phần diện tích đã sạch phải “nằm chờ”, chi phí cơ hội của nhà đầu tư thì tăng lên từng tháng.
Chúng tôi đã từng chứng kiến một dự án đô thị khoảng 40 ha tại một tỉnh phía Bắc là ví dụ tiêu biểu. Sau 3 năm thu hồi đất, 12 ha mặt bằng đã hoàn thành bồi thường, đủ điều kiện khởi công. Tuy nhiên, do quyết định chủ trương đầu tư năm 2021 không ghi phân kỳ, cơ quan nhà nước không thể giao đất từng phần. Doanh nghiệp phải quay lại điều chỉnh thủ tục, dù thực tế phần đất đã sạch không có tranh chấp hay vướng mắc nào.
Đây không phải cá biệt: tình trạng tương tự đang xuất hiện ở nhiều địa phương có tốc độ đô thị hóa cao.
Khi tình trạng này lặp lại ở nhiều dự án cùng lúc, tác động trở nên mang tính hệ thống. Dòng triển khai đầu tư bị đứt quãng, tiến độ hạ tầng chậm lại, chi phí vốn tăng. Luật đã “mở”, nhưng điều kiện áp dụng hiện nay vô tình biến một cải cách tích cực thành một tầng thủ tục mới.
Giải pháp phù hợp không phải là thay đổi tinh thần của luật, mà là bổ sung một nhịp nối xử lý giai đoạn chuyển tiếp: cho phép giao đất theo phần diện tích đã hoàn thành giải phóng mặt bằng theo đề nghị của nhà đầu tư, kể cả khi quyết định chủ trương đầu tư chưa ghi phân kỳ miễn sao diện tích đó đã đủ điều kiện bàn giao trên thực địa.
Lợi ích mang lại là đồng thời cho cả 3 phía: Nhà nước thu tiền sử dụng đất sớm hơn; doanh nghiệp duy trì được tiến độ; còn người dân được thụ hưởng hạ tầng và sản phẩm nhà ở sớm hơn. Đây không phải là nới lỏng quản lý mà là sắp xếp lại trình tự sao cho thực tiễn triển khai được tôn trọng và pháp luật phục vụ đúng mục tiêu của mình: đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả.
Chính sách chỉ hoàn thành sứ mệnh khi nó chạm được đến nơi phát sinh nhu cầu. Cơ chế giao đất theo tiến độ đã có “cửa”, nhưng nếu thiếu cơ chế chuyển tiếp, cửa vẫn chưa thông. Khi pháp luật kịp hành cùng tiến độ giải phóng mặt bằng, nguồn lực đầu tư sẽ không bị treo trên giấy và đô thị có thể phát triển theo đúng nhịp vận động của thực địa.
