Siết tín dụng cho vay mua nhà trên giấy, khoản nợ nên xử lý thế nào?

Động thái tạm dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản mà Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 (TP.HCM, Đồng Nai) vừa ban hành đang nhận được sự quan tâm lớn. Ở góc độ pháp lý, đây là biện pháp có cơ sở trong phạm vi quyền điều hành chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, nếu áp dụng cứng nhắc, nó có thể tạo ra sự lệch pha giữa chính sách tín dụng.

Theo quy định của Luật Ngân hàng Nhà nước 2010 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, NHNN có thẩm quyền điều tiết hoạt động cấp tín dụng, nhằm kiểm soát tăng trưởng và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính. Điều 4 và Điều 10 Luật NHNN 2010 cho phép cơ quan này sử dụng các công cụ chính sách tiền tệ để can thiệp khi cần thiết. Vì vậy, việc NHNN định hướng hoặc yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm dừng cho vay đối với một nhóm giao dịch nhất định như thanh toán tiền đặt cọc bất động sản là hợp pháp về mặt thẩm quyền.

Về mục tiêu, NHNN muốn kiểm soát rủi ro tín dụng, ngăn chặn tình trạng nợ xấu phát sinh từ các dự án “trên giấy”, chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc có dấu hiệu đầu cơ.

Thực tế hiện nay, các hợp đồng đặt cọc đang bị nhiều chủ đầu tư và sàn môi giới biến tướng thành công cụ huy động vốn trá hình, trong khi bản chất pháp lý của chúng hoàn toàn khác với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về nguyên tắc, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai. Nó không làm phát sinh quyền sở hữu, quyền sử dụng hay nghĩa vụ bàn giao tài sản.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lại sử dụng các hợp đồng này như một phương thức huy động vốn sớm, thu tiền của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều đó đồng nghĩa người mua đang bỏ tiền vào một dự án chưa có cơ sở pháp lý bảo đảm, thậm chí có thể không bao giờ được triển khai.

Chính vì vậy, rủi ro đầu tiên sẽ thuộc về người mua. Khi dự án chưa có giấy phép xây dựng, chưa nghiệm thu móng hoặc chưa được phép bán, mọi giao dịch chỉ là cam kết dân sự “trên giấy”. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc dự án bị đình chỉ, người mua có thể mất trắng khoản tiền cọc vì rất khó đòi lại từ chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Rủi ro thứ hai lại quay về phía chủ đầu tư. Việc huy động vốn trái phép bằng hình thức đặt cọc hoặc giữ chỗ không chỉ khiến giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu mà còn kéo theo chế tài xử phạt hành chính, trách nhiệm bồi thường, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, uy tín thương mại của doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng, khiến họ khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng và đối tác đầu tư trong tương lai.

Vấn đề nằm ở chỗ, các hợp đồng này vốn dĩ chỉ là công cụ dân sự tạm thời, nhưng đã bị “nâng cấp” thành công cụ tài chính, trong khi người mua thường không đủ năng lực nhận biết rủi ro. Khi thị trường gặp biến động, những hợp đồng tưởng chừng nhỏ ấy lại trở thành điểm “kích nổ” của các tranh chấp dây chuyền, tác động đến cả chủ đầu tư, ngân hàng, sàn môi giới và hệ thống tư pháp.

Đáng chú ý, văn bản của NHNN KV2 cho phép các ngân hàng “tự thỏa thuận với khách hàng đối với các khoản vay đã phát sinh”. Đây là một bước đi linh hoạt, tránh can thiệp hành chính vào hợp đồng tín dụng đang hiệu lực. Tuy nhiên, nếu thiếu hướng dẫn cụ thể, cơ chế này có thể tạo ra sự thiếu nhất quán giữa các ngân hàng, dẫn tới rủi ro tranh chấp.

Theo tôi, các tổ chức tín dụng cần rà soát danh mục cho vay liên quan đến đặt cọc bất động sản, phân loại rủi ro rõ ràng. Với những khoản vay mà tài sản bảo đảm là các dự án đã được phê duyệt, có hợp đồng mua bán hợp pháp và tiến độ thi công ổn định, việc tiếp tục giải ngân hoặc duy trì hợp đồng cần được ưu tiên để tránh gây thiệt hại cho cả khách hàng và chủ đầu tư.

Ngược lại, với các khoản vay liên quan đến dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc có dấu hiệu vi phạm, ngân hàng có thể thương lượng với khách hàng để điều chỉnh mục đích sử dụng vốn, thay đổi tài sản bảo đảm hoặc giãn tiến độ giải ngân, thay vì đơn phương dừng cho vay.

Về cơ chế thỏa thuận, nguyên tắc quan trọng là không được làm thay đổi hoặc triệt tiêu quyền, nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng đã ký nếu không có sự đồng thuận của hai bên. Ngân hàng không thể tự ý chấm dứt hợp đồng hay thay đổi lãi suất, thời hạn, mục đích vay khi khách hàng không vi phạm nghĩa vụ. Mọi điều chỉnh phải được lập thành phụ lục hợp đồng, có chữ ký và xác nhận của các bên, thể hiện rõ lý do, căn cứ pháp lý và cam kết thực hiện.

Trong trường hợp cần tạm dừng giải ngân, ngân hàng nên gửi văn bản thông báo chính thức, nêu rõ cơ sở là theo chỉ đạo của cơ quan quản lý, đồng thời đề xuất lộ trình xử lý cụ thể để tránh bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Ngoài ra, để tránh rủi ro khiếu kiện tập thể, NHNN nên ban hành văn bản hướng dẫn chung hoặc khuyến nghị thực hiện nhằm thống nhất cách xử lý trong toàn hệ thống. Nếu để mỗi ngân hàng tự giải thích theo cách riêng, rất dễ dẫn đến sự thiếu nhất quán, gây ra tranh chấp hàng loạt giữa khách hàng và các tổ chức tín dụng.

Một giải pháp nữa là cần thiết lập kênh đối thoại trực tiếp giữa ngân hàng, khách hàng và cơ quan quản lý, đặc biệt trong các trường hợp có nhiều người vay cùng một dự án. Cơ chế này không chỉ giúp giảm căng thẳng mà còn tạo sự đồng thuận, minh bạch và bảo vệ uy tín của hệ thống ngân hàng.

Việc “tự thỏa thuận” không có nghĩa là “tự xử lý tùy ý”. Nó đòi hỏi một quy trình pháp lý rõ ràng, có sự đồng thuận của các bên và được giám sát ở mức độ nhất định. Nếu thực hiện đúng, cơ chế này sẽ giúp ngân hàng linh hoạt ứng phó với thay đổi chính sách mà vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh phát sinh khiếu kiện tập thể và duy trì niềm tin của thị trường.

Có thể nói việc siết đặt cọc bất động sản tạm thời giúp các ngân hàng rà soát lại danh mục tín dụng, tăng trích lập dự phòng, và buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại nguồn vốn theo hướng bền vững hơn, thay vì quá phụ thuộc vào dòng tiền từ người mua nhà.

Tuy nhiên, xét về bản chất chính sách, đây cũng là tín hiệu cho một giai đoạn kiểm soát vốn dài hạn, nơi NHNN hướng đến việc phân luồng vốn nghĩa là không “đóng cửa” với bất động sản, nhưng sẽ chỉ ưu tiên vốn tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực, hạ tầng đô thị và lĩnh vực sản xuất thay vì các dự án cao cấp, đầu cơ hoặc “sân sau” tài chính.

Chính sách này phù hợp với xu hướng chung của nhiều quốc gia: giảm dần sự lệ thuộc của thị trường bất động sản vào vốn ngân hàng, khuyến khích phát triển thị trường vốn và quỹ đầu tư bất động sản để thay thế nguồn vốn tín dụng ngắn hạn.

Xét về bản chất, đây vừa là biện pháp tình thế, vừa là tín hiệu dài hạn của NHNN trong việc tái cơ cấu dòng vốn vào bất động sản. Nói cách khác, đây không phải chỉ là phản ứng ngắn hạn trước rủi ro thị trường, mà còn là “tín hiệu chính sách” cho thấy cơ quan quản lý muốn định hình lại cách thức dòng vốn ngân hàng tham gia vào lĩnh vực này từ chỗ tài trợ tràn lan, dựa trên kỳ vọng giá, sang hướng thận trọng, chọn lọc và gắn với nhu cầu thực.

Việc siết vốn lần này, nếu được thực hiện nhất quán, sẽ là bước ngoặt quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, tránh chu kỳ “bong bóng - vỡ nợ” đã từng xảy ra trong các giai đoạn trước.