Ít được quan tâm
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện có 2 loại hình sản phẩm bất động sản chính: nhà ở và công trình không phải nhà ở.
Nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở với những quy định rõ ràng. Còn nhóm thứ hai là các sản phẩm bất động sản với nhiều tên gọi khác nhau như: các căn hộ du lịch, căn hộ khách sạn, officetel, shophouse, shop thương mại… (gọi chung là bất động sản nghỉ dưỡng) do Luật Kinh doanh Bất động sản điều chỉnh.
Nếu ví loại hình nhà ở là "đứa con đẻ" được nuôi dạy và chăm sóc chu đáo, thì bất động sản nghỉ dưỡng gần như là "đứa con nuôi" lớn lên giữa khoảng hở và vùng xám pháp lý.
Dù xuất hiện sớm, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng luôn lẩn quẩn với các câu hỏi: Người mua được sử dụng đất lâu dài hay trong thời hạn 50 năm? Có được cấp sổ riêng cho từng căn hộ không? Thời điểm nào chủ đầu tư được phép ký hợp đồng mua bán?
Về chế độ sử dụng đất với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trước đây, mỗi địa phương lại làm một kiểu: nơi cho xây trên "đất ở không hình thành đơn vị ở", nơi trên đất thương mại dịch vụ. Thời hạn cấp sổ cũng khác nhau khi địa phương thì cấp cho người mua với thời hạn "lâu dài", địa phương thì cấp theo thời hạn dự án (50 năm).
Chỉ đến năm 2020, khi Công văn 703 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) được ban hành, hướng dẫn chế độ sử dụng đất cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thì khung pháp lý mới phần nào được thống nhất.
Theo đó, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ được xây trên đất thương mại dịch vụ, và thời hạn sử dụng đất của người mua theo thời hạn dự án, trừ trường hợp công trình xây dựng trên phần đất ở chung cư hỗn hợp quy định tại khoản 6 Điều 148 Luật Đất đai 2024.
Sau đó, các quy định này tiếp tục được cụ thể hóa tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP, rồi được luật hóa trong Điều 149 Luật Đất đai 2024, giúp nhiều địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh… bắt đầu cấp sổ cho người mua.
Khung pháp lý về đất đai dù có rõ ràng hơn, nhưng tranh chấp lại nảy sinh giữa chủ đầu tư và người mua không vì thế mà giảm, phần lớn do các cam kết mập mờ trước đây giữa chủ đầu tư và khách hàng bất động sản nghỉ dưỡng, vì thế, dù có "tên trong sổ hộ khẩu pháp lý", vẫn chưa được sống yên.
Khi huy động vốn vẫn là "vùng xám"
Khi những rối rắm về đất đai vừa tạm yên, thị trường lại đối mặt một nỗi lo khác - huy động vốn.
Với dự án nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu chủ đầu tư phải được Sở Xây dựng chấp thuận trước khi bán. Nhưng với bất động sản nghỉ dưỡng, quy trình này lại bị bỏ qua, chủ đầu tư có thể tự đánh giá điều kiện rồi huy động vốn, trong khi cơ quan quản lý chỉ hậu kiểm.
Sự lỏng lẻo trong khâu hậu kiểm đã khiến không ít chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, thông qua các "biến thể" hợp đồng như thỏa thuận giữ chỗ, ký quỹ, hợp đồng môi giới…
Dù không được luật thừa nhận, nhiều ngân hàng vẫn chấp nhận những giấy tờ này để cho vay, đẩy cả người mua lẫn hệ thống tài chính vào rủi ro pháp lý.
Khi nào condotel hết long đong?
Bất động sản, dù là nhà ở hay nghỉ dưỡng, đều là tài sản lớn, là nguồn lực cho phát triển. Đã đến lúc Nhà nước cần một khuôn khổ pháp lý thống nhất và khả thi cho bất động sản nghỉ dưỡng – để nhà đầu tư yên tâm rót vốn, doanh nghiệp an tâm triển khai, và ngân hàng yên tâm cho vay.
Tôi cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản tới đây nên đặt loại hình sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vào vị thế bình đẳng hơn, với các quy định rõ về: điều kiện huy động vốn (có cơ chế tiền kiểm giống nhà ở); hình thức hợp đồng hợp pháp; việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản nghỉ dưỡng và những chế định pháp lý khác giống như với nhà ở thương mại.
"Đứa con nuôi" của thị trường bất động sản đã trưởng thành, và đã đến lúc được đặt đúng chỗ trong gia đình pháp luật.
