Chia nhỏ đất biệt thự thành liền kề
Nhiều khách hàng cho biết từ năm 2017-2020, họ đã ký thoả thuận đặt cọc, đơn đăng ký nguyện vọng với CTCP Phát triển địa ốc Cienco 5 (Công ty Cienco 5) để mua liền kề tại khu B2.1, A3.1 khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5. Theo đó, các khách hàng đã nộp tiền đặt cọc 80-90% giá trị ô đất nhưng sau nhiều năm, đến nay, vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán và chưa nhận được đất.
Đầu năm 2024, nhiều khách hàng có đơn đề nghị Cienco 5 được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Cienco 5 cho biết, khu vực này đang được công ty đề nghị điều chỉnh quy hoạch 1/500. Vị trí lô đất các khách hàng đặt cọc tại khu B2.1, A3.1 để ký hợp đồng chuyển nhượng chưa đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch hiện hữu.
Khách hàng như "ngồi trên đống lửa" khi phát hiện khu B2.1, A3.1 vẫn đang được quy hoạch là đất biệt thự. Như vậy, những lô đất liền kề họ đã nộp tiền đặt cọc nhiều năm qua không có trong quy hoạch được duyệt.
Chị Trần Thị X.H. cho biết, năm 2018, chị đã ký thoả thuận đặt cọc, đơn đăng ký nguyện vọng để mua ô đất liền kề ký hiệu B2.1-LK4-35 tại khu B2.1 khu đô thị Thanh Hà – Cienco 5.
Chị H. đã đặt cọc 80% với hơn 1,3 tỷ đồng cho ô đất có diện tích (tạm tính) là 85,6m2, chưa kể tiền “chênh” khoảng 1 tỷ đồng, với mong muốn sớm có đất xây nhà dựng chốn an cư.
“Việc quy hoạch liền kề của khu đất được thể hiện trong tài liệu bán hàng của chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng. Tại đơn đăng ký nguyện vọng có ghi rõ loại nhà ở liên kế (liền kề), có cả hồ sơ bản vẽ khu đất. Đồng thời, trên phiếu thu cũng thể hiện nội dung nộp tiền lô đất ký hiệu liền kề.
Tôi ngã ngửa khi biết lô đất liền kề đã đặt cọc để mua không có trong quy hoạch. Khu vực này đang được quy hoạch là đất biệt thự.
Chủ đầu tư đã tự chia nhỏ đất biệt thự thành liền kề, nhận tiền đặt cọc của nhiều khách hàng trong suốt nhiều năm qua” - chị H.nói.
Chị Đỗ Thị B.L. cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Năm 2018, chị L. đã đặt cọc hơn 1,3 tỷ đồng và khoảng 2 tỷ đồng tiền “chênh” để mua ô liền kề ở khu B2.1, nhưng đến nay chỉ cầm về vỏn vẹn bộ tài liệu với thoả thuận đặt cọc, đơn đăng ký nguyện vọng, hồ sơ bản vẽ khu đất và vài phiếu thu.
Theo chị L. khu đất này được giới thiệu cạnh đảo Ngọc, có hồ nước nên tại thời điểm đặt cọc giá cũng cao hơn nhiều khu khác. Với mong muốn có chốn an cư, chị cũng như nhiều khách hàng tá hoả khi đề nghị chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhưng lại nhận được câu trả lời không thể ra hợp đồng mua bán với lý do đang xin điều chỉnh quy hoạch từ biệt thự sang đất liền kề.
“Tất cả các tài liệu bán hàng và thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư không nhắc đến việc đang xin chuyển đổi quy hoạch. Thậm chí, hồ sơ cung cấp cho khách hàng còn có đầy đủ thông tin, chỉ giới xây dựng và thông số quy hoạch như: vị trí, mật độ, số tầng, tổng chiều cao từng lô đất... Phiếu thu cũng ghi rõ là nộp tiền lô đất liền kề.
Thực tế cũng đã có nhiều căn nhà liền kề được xây dựng nên người dân rất tin tưởng đăng ký nguyện vọng, ký thỏa thuận đặt cọc mua đất nộp tiền. Nhưng chủ đầu tư đã thu tiền đặt cọc cho những lô đất không có trong quy hoạch vì vậy chúng tôi đề nghị cơ quan chức năng vào cuộc làm rõ đảm bảo quyền lợi cho người dân”- chị L. cho biết.
Anh Trần Công S. bức xúc chia sẻ, điều khiến khách hàng hoang mang và thất vọng là sau nhiều năm nhận tiền đặt cọc chủ đầu tư không đưa ra được cam kết bao giờ ô đất đủ điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, giao đất cho khách hàng.
Chủ đầu tư nói gì?
Ngày 13/7/2015, UBND TP Hà Nội có quyết định số 3229 về việc phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết khu đô thị Thanh Hà – Cienco 5. Đến nay, quyết định này vẫn đang có hiệu lực và là quy hoạch hiện hữu tại khu đô thị Thanh Hà – Cienco 5.
Theo quyết định này, khu B2.1 và A3.1 được quy hoạch là các ô đất biệt thự.
Ông Bính thừa nhận, 'khu đất này công ty đang xin điều chỉnh quy hoạch'. Theo quy hoạch hiện hữu đang có hiệu lực pháp luật, khu đất này là khu đất biệt thự như phản ánh của khách hàng.
Cũng theo ông Bính, công ty xin điều chỉnh quy hoạch theo hướng chia các ô này ra thành các ô đất liền kề nhưng đề nghị này chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Vị này cho hay, trong thời gian từ cuối năm 2023-2024, nhóm khách hàng có thoả thuận đặt cọc với công ty về việc mua đất ở khu B2.1 và A3.1 có đến yêu cầu công ty ký hợp đồng chuyển nhượng. Công ty có thông báo rất rõ ràng là các ô đất này chưa đủ điều kiện vì không phù hợp với quy hoạch hiện hữu.
“Quyết định số 3229 năm 2015 đang có hiệu lực và ô đất nằm trong khu B2.1, A3.1 đang là đất biệt thự, công ty cũng chưa ký hợp đồng mua bán mà chỉ là hợp đồng thoả thuận đặt cọc giữ chỗ theo quy hoạch dự kiến điều chỉnh” – ông Bính nói.
Đặt vấn đề về việc khu đất chưa được điều chỉnh nhưng công ty đã nhận tiền đặt cọc, đại diện công ty cho rằng, thoả thuận đặt cọc giữ chỗ thì không sao cả.
Trả lời câu hỏi trong thời gian mới xây dựng quy hoạch điều chỉnh thì có được thoả thuận đặt cọc không, ông Bính khẳng định: “Được. Công ty hoàn toàn có thể thoả thuận đặt cọc giữ chỗ, hợp tác đầu tư không sai. Nhưng bán, chuyển nhượng là sai” đồng thời nói rằng “công ty chưa làm gì gây thiệt hại cho khách hàng”.
Nêu về phương án giải quyết đối với kiến nghị của khách hàng, ông Bính thông tin, doanh nghiệp đã đưa ra 2 phương án.
Một là, tiếp tục đợi để công ty xin điều chỉnh quy hoạch. Khi quy hoạch điều chỉnh được chấp thuận, công ty sẽ thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng với giá đã ký tại thoả thuận đặt cọc.
Hai là, do hợp đồng không ràng buộc về thời gian nhưng với những khách hàng không đợi thêm thì công ty sẽ thực hiện theo đúng thoả thuận đặt cọc. Tức là hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc khách hàng đã nộp.
Đối với các phương án chủ đầu tư đưa ra, khách hàng Xuân H. cho biết, khi chưa biết ngày nào mới được chuyển đổi quy hoạch từ đất biệt thự sang đất liền kề, chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi cho khách hàng hoặc là điều chỉnh cho khách hàng sang khu khác để người dân có đất xây nhà ổn định an cư, hoặc phải có phương án thoả đáng phù hợp với giá thị trường khi khách hàng đã nộp tiền vào đây nhiều năm.
Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, trong trường hợp này, doanh nghiệp và khách hàng cần ngồi lại với nhau để đưa ra những giải pháp xử lý phù hợp.
Dù là thoả thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải có trách nhiệm tìm cách tháo gỡ để thực hiện các nghĩa vụ tiếp theo đối với người dân. Chủ đầu tư cần tiếp tục kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước xem xét việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ dự án. Từ đó đưa ra câu trả lời cụ thể hơn về thời hạn những khu đất này có được điều chỉnh quy hoạch, để hoàn thiện các thủ tục hay không. Bên cạnh đó, đưa ra các giải pháp, kể cả các giải pháp thay thế để đảm bảo quyền lợi cho người dân khi đã đặt cọc tiền tỷ suốt nhiều năm qua.
Đối với khách hàng, bên cạnh việc phối hợp với doanh nghiệp, có thể đưa kiến nghị với chính quyền, cơ quan quản lý nhà nước để tìm cách tháo gỡ.
