Việc chia tách dự án trên được thực hiện cách đây khoảng một năm.
Theo đó, tháng 3/2017, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai có Văn bản số 766/SKHĐT-HTĐT gửi Bộ Xây dựng về việc đề nghị tách dự án Aqua City tại xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai của Công ty Cổ phần Thành phố Aqua.
Sau khi xem xét, ngày 01/6/2017, Bộ Xây dựng đã ra văn bản số 81/BXD-HĐXD, trong đó nêu rõ: “Việc Công ty Cổ phần thành phố Aqua đề nghị điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư với nội dung điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án và tách dự án Aqua City thành hai dự án gồm: Dự án 1 - Dự án Aqua City do Công ty Cổ phần thành phố Aqua thực hiện, quy mô diện tích khoảng 112,44 ha; Dự án 2 - Dự án Aqua Dona do Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona thực hiện, quy mô diện tích khoảng 192,55 ha được xem xét theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; Luật Đầu tư và Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.”
Đồng thời lưu ý thêm rằng: “Công ty bị tách và công ty được tách phải cùng liên đới chịu trách nhiệm về các khoản nợ chưa thanh toán, hợp đồng lao động và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bị tách, trừ trường hợp công ty bị tách, công ty mới thành lập, chủ nợ, khách hàng và người lao động của công ty bị tách có thỏa thuận khác theo quy định tại Khoản 5 Điều 193 Luật Doanh nghiệp.”
Cũng theo Bộ Xây dựng, trường hợp được cấp có thẩm quyền chấp thuận tách thành hai dự án như nêu trên, đề nghị các nhà đầu tư thực hiện theo đúng cam kết về tiến độ đầu tư đảm bảo hai dự án đồng bộ về tiến độ đầu tư xây dựng, kết nối đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải, giao thông, thông tin liên lạc...) theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai phê duyệt.
Được biết, song song với việc tiến hành các thủ tục chia tách dự án trên thực địa thì VinaCapital và DonaCoop cũng đã tiến hành chia tách Công ty Cổ phần thành phố Aqua – pháp nhân dự án mà họ lập nên vào tháng 4/2008.
Công ty Cổ phần thành phố Aqua thực hiện dự án Aqua City theo Giấy chứng nhận đầu tư số 471023000107, chứng nhận thay đổi lần thứ 4 ngày 28/4/2014 do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai cấp; mục tiêu đầu tư xây dựng kinh doanh khu đô thị gồm các khu nhà ở, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại dịch vụ, du lịch; diện tích đất khoảng 305 ha.
Tháng 3/2017, Công ty Cổ phần thành phố Aqua đã thực hiện thủ tục tách doanh nghiệp thành Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 3603449739 đăng ký lần đầu ngày 15/3/2017; chủ sở hữu là Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai) và Công ty Cổ phần thành phố Aqua (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số 3600994616 đăng ký thay đổi lần thứ 4 ngày 15/3/2017; gồm 03 nhà đầu tư, quốc tịch Bristish Virgin Islands, cổ đông 100% vốn nước ngoài).
Sau chia tách, nhóm VinaCapital – thông qua Công ty Cổ phần thành phố Aqua (sau đổi thành Công ty TNHH Thành phố Aqua) - thực hiện dự án AquaCity rộng 110,5ha; Còn DonaCoop – thông qua Công ty TNHH Thành phố Aqua Dona - triển khai dự án Aqua Dona với phần diện tích còn lại.
Và dự án Aqua City mà bài viết này đang đề cập chính là dự án rộng 110,5ha nêu trên.
Thuyết minh trong BCTC năm 2017, quỹ thành viên của VinaCapital, là VinaLand Limited (VNL), cho biết: “Việc chia tách doanh nghiệp giúp tăng tỷ lệ sở hữu dù quy mô dự án giảm đi. Điều này cho phép Vinaland có nhiều lựa chọn hơn đối với dự án trong tương lai”.
Quỹ này cũng cho biết thêm: “Aqua City được mua năm 2006 như một khoản đầu tư chiến lược nằm dọc hành lang dẫn tới sân bay quốc tế mới Long Thành. Dự án nằm cạnh sông Đồng Nai, nhìn qua Quận 9 (TP.HCM) và cách trung tâm TP.HCM 45 phút chạy xe, được triển khai với tầm nhìn đón đầu nhu cầu bất động sản tại khu vực Đông Bắc TP.HCM”.
Thương vụ 45,2 triệu USD
Coi Aqua City là “một khoản đầu tư chiến lược”, “với tầm nhìn đón đầu nhu cầu bất động sản tại khu vực Đông Bắc TP.HCM”, ấy vậy mà ngay sau khi dự án được chia tách – cũng là sau một thập niên đeo đuổi, VinaCapital lại bất ngờ đem toàn bộ dự án này đi... bán.
Ngày 13/6/2018, trong một thông báo trên cổng thông tin của Sở giao dịch chứng khoán London, VNL cho biết đã thoái toàn bộ vốn tại dự án Aqua City.
 |
| Công bố chuyển nhượng dự án Aqua City của VNL. (Ảnh chụp màn hình) |
“VNL đã chuyển toàn bộ cổ phần của mình trong dự án cho Công ty TNHH Bất động sản Bạch Kim, với khoản thanh toán bằng tiền mặt có giá trị ròng 45,2 triệu USD, số tiền này đã bao gồm trả nợ của các khoản vay cổ đông, và ở mức IRR là -1,6% cho Công ty. Tổng giá trị ghi nhận này cao hơn 20,5% so với giá trị tài sản ròng chưa được kiểm toán vào ngày 31/3/2018 và cao hơn 57,6% giá trị tài sản ròng chưa được kiểm toán tại thời điểm diễn ra cuộc họp bất thường của VNL vào tháng 11/2016, trong đó cả hai con số đã bao gồm cả điều chỉnh cho các khoản đầu tư bổ sung tính đến ngày thoái vốn”, Quỹ này công bố.
Theo VNL, tại thời điểm thông báo, VinaLand Limited đã nhận được 40,5 triệu USD, tương ứng với 89,6% khoản thanh toán ròng và số tiền còn lại dự kiến sẽ nhận được chậm nhất vào tháng 6/2018.
Chia sẻ thêm, David Blackhall – Giám đốc điều hành của VNL - nói rằng thương vụ trên nằm trong chủ trương thoái vốn tại các dự án “một cách có kiểm soát và có trật tự”.
 |
| Chuyển nhượng Aqua City là thương vụ thoái vốn đem lại cho VNL tỷ suất "Net proceeds v.s NAV", cũng như "Net proceeds v.s NAV at EGM" cao nhất. (Nguồn: VNL) |
Phương thức chuyển nhượng dự án mà VinaCapital áp dụng, theo tìm hiểu của VietTimes, rất quen thuộc. Đó là “thay ruột” cho pháp nhân dự án, ở đây là Công ty TNHH Thành phố Aqua (Aqua).
Dữ liệu từ Phòng Đăng ký kinh doanh tỉnh Đồng Nai cho thấy, sự thay đổi này diễn ra vào ngày 6/6/2018. Ngày này, Công ty TNHH Bất động sản Bạch Kim đã chính thức thay thế 3 cổ đông ngoại, do VNL lập nên tại thiên đường thuế British Virgin Islands, để trở thành cái tên sở hữu 99,98% cổ phần Aqua.
Hai cổ đông còn lại – là Nguyễn Thị Thu Hương và Nguyễn Quốc Hiển – với tỷ lệ sở hữu 0,01% cho mỗi người, có lẽ chỉ góp mặt cho đủ thủ tục. Bởi theo quy định, một công ty cổ phần phải có ít nhất 3 cổ đông.
Vậy Công ty TNHH Bất động sản Bạch Kim (Bạch Kim) – nhà đầu tư đã chi ra cả nghìn tỷ đồng (40,5 triệu USD) trả cho VinaCapital để thâu tóm Aqua City – gốc gác ra sao?
Công ty TNHH Bất động sản Bạch Kim
Bạch Kim thành lập ngày 29/03/2017, đăng ký trụ sở chính tại số 65 Nguyễn Du, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp. HCM, có vốn điều lệ ban đầu ở mức 20 tỷ đồng, góp bởi 2 thành viên: Nguyễn Thị Thu Hương (19,998 tỷ đồng; chiếm 99,99%) và Nguyễn Quốc Hiển (2 triệu đồng, chiếm 0,01%).
Ngày 17/10/2017, Bạch Kim chuyển trụ sở ra địa chỉ mới: 81 Cách Mạng Tháng 8, P. Bến Nghé, Q. 1, Tp.HCM. Người đại diện theo pháp luật vẫn là bà Nguyễn Thị Thu Hương (SN 1976) – Chủ tịch HĐTV.
Ngày 17/4/2018, Bạch Kim tăng vốn điều lệ lên mức 167,5 tỷ đồng. Phần vốn 147,5 tỷ đồng tăng thêm được góp bởi CTCP Đầu tư Phát triển Phước Nguyên (Phước Nguyên). Sau tăng vốn, Phước Nguyên trở thành thành viên chi phối Bạch Kim, với tỷ lệ sở hữu 88,06%. Tỷ lệ sở hữu của bà Nguyễn Thị Thu Hương giảm xuống còn 11,939%. Tuy vậy bà Hương vẫn là Chủ tịch HĐTV kiêm người đại diện của công ty.
Không lạ khi sau khi nhóm VinaCapital chuyển nhượng Aqua City cho Bạch Kim, bà Nguyễn Thị Thu Hương cũng thay thế ông Don Di Lam (Tổng Giám đốc VinaCapital) làm Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Thành phố Aqua.
Bà Hương cũng kiêm luôn cả vị trí Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thành phố Aqua, nhưng đến tháng 07/2018 thì chuyển giao sang cho bà Huỳnh Thị Mén (SN 1967).
Với lịch sử non trẻ và cả sự lạ lẫm lẫn tiềm lực, có lẽ nhiều người sẽ băn khoăn về thương vụ đầu tư của Bạch Kim vào Aqua City.
Tuy nhiên, rất có thể Bạch Kim chỉ là pháp nhân ra mặt cho một “đại gia” bất động sản thực sự phía sau. Đây là một phương thức quen thuộc mà nhiều nhà phát triển địa ốc vẫn áp dụng.
Sẽ không có gì bất ngờ nếu ít lâu nữa, một “đại gia” bất động sản sẽ công bố về thương vụ M&A hay nhận chuyển nhượng vốn của Bạch Kim hay Phước Nguyên, để thâu tóm dự án Aqua City.
Thực tế, theo tìm hiểu của VietTimes có không ít dấu hiệu về sự liên quan của Bạch Kim, Phước Nguyên với Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Và không chỉ ở riêng ở dự án Aqua City, tại một số thương vụ thoái vốn khác của VinaLand Limited - chẳng hạn như Pavilion Square, Vina Square… - cũng thấy những dấu hiệu tương tự.
Nên nhớ rằng, VinaCapital chính là một trong những nhà tài trợ vốn hàng đầu của Novaland./.
