104 thành phố, thị xã bị cấm phân lô bán nền
Kể từ 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành. Một trong những nội dung đặc biệt sẽ có tác động nhất định đến thị trường là quy định về việc phân lô, bán nền.
Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2024 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền thuộc khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo tài liệu sơ kết 6 tháng đầu năm 2024 của Bộ Xây dựng, cả nước đã công nhận loại đô thị cho 23 đô thị bao gồm: 1 đô thị loại I (thành phố Vinh mở rộng), 2 đô thị loại II (thành phố Sông Công, thành phố Nam Định mở rộng), 20 đô thị loại V (trong đó có 4 đô thị mới loại V và 7 thị trấn loại V).
Như vậy, cả nước hiện có 907 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 21 đô thị loại I, 38 đô thị loại II, 43 đô thị loại III, 97 đô thị loại IV. Theo thống kê này của Bộ Xây dựng, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại 104 thành phố, thị xã.
Đất nền có tăng giá?
Liên quan đến quy định phân lô bán nền, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng với quy định không cho phân lô, bán nền, các doanh nghiệp phải lập dự án, xin quy hoạch của địa phương, thi công xây dựng hạ tầng, cảnh quan, nhà cửa và hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với nhà nước. Tức là lúc này sẽ phải bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất, chứ không được phân lô, bán nền khi chưa đầy đủ pháp lý.
“Như vậy, việc siết phân lô bán nền sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ và những người có nhu cầu thực mới dám mua, đồng thời tránh được trường hợp đất bỏ hoang”, ông Toản nói thêm.
Dù vậy, về mặt hạn chế, ông Toản cho rằng tác động của việc siết phân lô bán nền tại đô thị đặc biệt I, II, III sẽ làm giảm bớt nguồn cung, dẫn đến việc đầu tư đất nền từ khu vực IV trở đi và đất nông thôn sẽ thu hút hơn, gián tiếp kích thích giá ở khu vực này tăng lên.
Chủ tịch Tập đoàn G6 - ông Nguyễn Anh Quê cũng đánh giá quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Đồng thời quy định này cũng giúp nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.
Còn với đất nền các tỉnh, ông Quê cho rằng hiện nay vẫn đang gặp khó về thanh khoản, chủ yếu bán hòa vốn hoặc cắt lỗ. Tuy nhiên, đất nền tại các thủ phủ công nghiệp, khu du lịch, ven đô thị loại 1 trở xuống sắp tới sẽ tăng dần tính thanh khoản, tăng giá trở lại do dòng tiền từ các phân khúc chung cư, nhà đất nội đô, ven đô, tiết kiệm, Việt kiều đổ sang. Phân khúc này sẽ tăng bật trở lại từ quý IV/2024 và đỉnh giá rơi vào năm 2028.
Là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhìn nhận việc cấm phân lô bán nền theo quy định mới có thể làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”, giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới cũng chịu ảnh hưởng. Giai đoạn đầu thị trường đất nền sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất phân lô.
Sau khi quy định được thực thi, ông Tuấn phân tích có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn rao bán hạ giá, đến từ những nhà đầu tư lỡ ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Ngược lại, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên.
“Việc siết phân lô chính thức có hiệu lực sẽ không chỉ tác động nhóm người nhỏ. Bởi tại những đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia vào đầu tư đất nền rất nhiều. Vì loại hình này có tính thanh khoản tốt, nhu cầu cao nên một số nhà đầu tư găm hàng và sau bán lại với giá cao. Vô hình chung, đất phân lô cũng cao giá hơn so với mặt bằng giá đất người dân bán”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Cũng theo ông Tuấn, việc cấm phân lô bán nền tại 104 thành phố và thị xã sẽ khiến các thị trường này giảm sức mua nhưng đất nền tại các đô thị loại I sẽ hút dòng tiền mạnh hơn. Bởi những nhà đầu tư nhận thấy bên ngoài rủi ro quá và sẽ chờ đợi các vấn đề liên quan đến phân lô đất nền đi vào ổn định, lúc đó mới tính chuyện quay trở lại những khu vực này. Còn trước mắt, những thị trường trung tâm vẫn sẽ hút dòng tiền do nhu cầu đầu tư tăng lên rõ ràng.
Ông Tuấn khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ.
Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài. “Việc siết phân lô bán nền nhìn trong dài hạn là một xu hướng tất yếu giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường nhà đất, qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững sau này”, ông Tuấn cho hay.
