Từ lâu nay, người Trung Quốc đều cho rằng giá nhà đất ở các thành phố hạng nhất như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến sẽ chỉ tăng chứ không thể giảm. Do đó, một số chuyên gia đề xuất nên mua nhà tại các khu vực lõi của các đô thị loại 1 kể trên để đầu tư bất động sản, vì vẫn còn dư địa để tăng giá mạnh hơn nữa và giá nhà không thể giảm. Nhưng thực tế, trên thế giới không có thứ hàng hóa nào “chỉ lên không xuống”, vào những năm 1990 sau khi bong bóng bất động sản Nhật Bản bị vỡ, giá nhà đất ở Tokyo cũng đã giảm tới 70%.
Thời gian gần đây, thị trường bất động sản Thượng Hải có dấu hiệu suy giảm rõ ràng. Số lượng giao dịch nhà mới trong tháng 9 trên toàn thành phố chỉ hơn 1.000 căn hộ, khác xa với giao dịch mua nhà mới “mua tháng 9 bán tháng 10” mấy năm trước. Đây là số liệu có được sau khi Thượng Hải nới lỏng chính sách hạn chế nhập cư và mua nhà. Cùng với đó, lượng giao dịch mua bán nhà cũ tại Thượng Hải cũng bắt đầu yếu đi, ngoài việc giá niêm yết của nhà cũ liên tục giảm, một số chủ nhà còn tăng tiền thưởng cho các đại lý bất động sản nhằm bán được nhà sớm hơn.
Đánh giá tình hình hiện tại, giá nhà cũ ở Thượng Hải đã sa vào xu thế giảm. Một cư dân mạng cho biết, trước đó vào năm 2018, ông mua một căn nhà rộng 91m2 ở Tuệ Nam, Phố Đông, tổng giá 2,4 triệu Nhân dân tệ (NDT), nhưng giờ rao bán trên thị trường nhà cũ, chỉ còn 2 triệu. Ngoài ra, giá nhà đất tại các thành phố trung tâm cũng đang có dấu hiệu điều chỉnh. Vào tháng 4 năm ngoái, giá niêm yết nhà ở cũ trung bình ở quận Hoàng Phố, Thượng Hải đã tăng lên 108.000 NDT, nhưng nay chỉ còn 102.000 NDT và giá niêm yết nhà ở cũ đã giảm 6.000 NDT.
 |
Giá nhà ở hầu hết các thành phố Trung Quốc đều giảm mà lượng giao dịch rất ít (Ảnh: NetEasy). |
Vậy, tại sao lại có xu hướng điều chỉnh giảm rõ ràng trên thị trường bất động sản Thượng Hải? Có ba yếu tố chính: Thứ nhất, xu hướng “khan hiếm” trên thị trường bất động sản Thượng Hải đã bị phá vỡ. Nguồn cung nhà mới trong năm nay đã tăng đáng kể, nhiều hơn năm ngoái. Đồng thời, nguồn cung đất nền ở Thượng Hải đã tăng 50% trong năm nay và nguồn cung nhà mới ở Thượng Hải trong năm tới sẽ tăng đáng kể trên cơ sở của năm nay. Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở ít hơn rất nhiều và áp lực giảm giá nhà đất sẽ ngày càng rõ ràng hơn.
Hơn nữa, giá nhà đất ở Thượng Hải quá cao, đứng thứ 4 trong số các thành phố hạng nhất thế giới, chỉ sau Hồng Kông, Bắc Kinh và Thâm Quyến. Ngày nay, mua một căn hộ thương mại mới ở Thượng Hải tốn ít nhất 60-70 triệu NDT, trong khi thu nhập bình quân hàng năm của các hộ gia đình Thượng Hải chỉ 150.000 NDT, tức là người Thượng Hải chỉ có thể mua một căn hộ thương mại mà không được ăn uống trong ít nhất 40 năm trở lên. Rõ ràng, giá nhà ở cao như vậy chỉ các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản mới chịu được. Nếu nhu cầu đầu tư buôn nhà giảm đi, không thể duy trì mức giá cao thì thị trường nhà đất Thượng Hải sẽ xuất hiện sự điều chỉnh rõ rệt, huyền thoại “chỉ tăng không giảm” về giá nhà sẽ tan tành.
Thêm nữa, vào tháng 4 và tháng 5 năm nay, Thượng Hải đã bị đóng cửa trong hai tháng do dịch bệnh COVID-19 tái bùng phát, rất nhiều người phải ở nhà và không có nguồn thu nhập. Khi đại dịch qua đi, mọi ngành nghề trong xã hội đều suy thoái, nhiều công ty phải sa thải nhân viên và cắt giảm tiền lương, mọi người đều hết kỳ vọng về tăng trưởng thu nhập và đình chỉ kế hoạch mua nhà. Do thu nhập giảm sút và nỗi lo thất nghiệp đã khiến nhiều cư dân không thể mua nhà. Do đó, sau đợt dịch, thị trường bất động sản Thượng Hải không xuất hiện lượng giao dịch phục hồi mạnh như mọi người tưởng tượng trước đây, lượng giao dịch cả nhà cũ và nhà mới đều rất yếu.
Giờ đây, dù là thị trường nhà mới hay nhà cũ, xu thế giá nhà ở của Thượng Hải giảm là điều rất hiển nhiên. Đầu tiên chủ yếu là thị trường nhà cũ bắt đầu giảm, và sau đó ảnh hưởng đến thị trường nhà mới. Nguyên nhân dẫn đến xu hướng giá nhà đất ở Thượng Hải giảm bao gồm: ① Nguồn cung nhà mới và nhà cũ trên thị trường rất lớn, nhà ở hiện đã quá dư thừa. ② Giá nhà đất ở Thượng Hải quá cao so với mức thu nhập của người dân địa phương. ③ Bị ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, tăng trưởng thu nhập của mọi người chậm lại và nhu cầu về nhà ở giảm nhanh chóng. Vì vậy, các nhà đầu tư đầu cơ bất động sản cũng cẩn trọng để không trở thành những người thổi giá nhà đất.
Thực tế đã chứng minh rằng chừng nào công chúng thực sự không mua nhà, thì giá nhà sẽ giảm. Không chỉ ở Thượng Hải. Số liệu của tháng 9 cho thấy, đường đồ thị giảm giá nhà trên toàn quốc ngày càng rõ ràng hơn và số thành phố giảm giá cũng ngày càng tăng. Trong số 70 thành phố vừa và lớn, có 54 thành phố giá nhà mới giảm, tăng 4 so với tháng 8; 61 thành phố giá nhà cũ giảm, tăng 5 so với tháng 8. Số thành phố có giá nhà tăng rất ít.
 |
Chưa bao giờ việc mua nhà ở các thành phố Trung Quốc lại dễ như hiện nay (Ảnh: NetEasy). |
Điều đáng nói là số thành phố có giá nhà giảm trong tháng 9 năm nay đã đạt mức cao mới kể từ tháng 3/2015. Thị trường nhà ở Trung Quốc hiện đang ở mức ảm đạm nhất trong 7 năm qua, nhiều nơi phải vắt óc cứu thị trường.
Lấy Trịnh Châu làm ví dụ, để khôi phục niềm tin của thị trường, chính quyền thành phố đã ban hành "quân lệnh" vào tháng 9, dốc sức trong 30 ngày để đảm bảo rằng các tòa nhà chưa hoàn thành của thành phố thi công trở lại.
Đánh giá từ kết quả mang tính giai đoạn do Trịnh Châu công bố, 145 trong số 147 tòa nhà chưa hoàn thành của thành phố đã thi công trở lại. Tuy nhiên, người dân địa phương dường như không hứng thú mua.
Trong tháng này, chính quyền Quý Châu cũng đã ban hành một văn bản khuyến khích các công chức thực hiện việc mua nhà ở thương mại theo nhóm.
Đồng thời với việc nhiều nơi đang nhộn nhịp cứu thị trường, lãi suất vay thế chấp cũng đang giảm. Ngân hàng trung ương và Ủy ban điều tiết ngân hàng và bảo hiểm Trung Quốc đã thông báo các thành phố có giá nhà ở mới giảm có thể nới lỏng giới hạn của lãi suất cho vay cá nhân mua nhà ở thương mại đối với căn hộ đầu tiên trước cuối năm 2022. Hiện có 11 thành phố đã giảm tỷ lệ lãi vay thế chấp xuống dưới 4%/năm.
Thạch Gia Trang và Tần Hoàng Đảo giảm mạnh nhất, xuống 3,8%; theo sau là Thiên Tân, Vũ Hán, Quý Dương, Nghi Xương, Tương Dương và Bao Đầu giảm 3,9%; Côn Minh, Tế Ninh và Đại Lý giảm xuống còn 3,95%.
Mức lãi suất vay thế chấp này, không ai dám nghĩ đến khi thị trường bất động sản sốt nóng mấy năm trước. Rõ ràng, thị trường hiện đang ở mức đáy nên mức lãi suất vay thế chấp đã xuống đến mức thấp nhất kể từ năm 1992.
Trước đây, khi giá nhà tăng mạnh, chính phủ Trung Quốc cũng đã đưa ra các chính sách để cố gắng bình ổn giá nhà, nhưng giá nhà ở nhiều nơi vẫn tăng. Nay thời thế đã thay đổi, các chính sách giải cứu của địa phương nối tiếp nhau ra đời vì lo sợ thị trường bất động sản sẽ sụp đổ, nhưng hiệu quả còn rất hạn chế.
Liệu giá nhà đã chạm đáy chưa? Chắc chắn là chưa. Việc giảm giá nhà đất ở tất cả các thành phố hiện chỉ dưới 1%, điều này có vẻ vô hại, nhưng so với việc giá nhà đất luôn tăng trước đây thì đây là vấn đề nghiêm trọng hơn.
Sẽ tốt hơn nếu giá nhà thực sự giảm xuống đáy, bởi vì nếu nó thực sự “rẻ như giá bắp cải”, bản thân nó sẽ là cách tiếp thị tốt nhất.
 |
Giá nhà ở thành phố Hạc Cương chỉ 300 NDT (Hơn 1 triệu VND) một mét vuông (Ảnh: Hangzhou.net). |
Theo trang NetEasy, gần đây, Hạc Cương, một đô thị nhỏ ở tỉnh Hắc Long Giang, Đông Bắc Trung Quốc, trở thành từ tìm kiếm "hot", lý do vì giá nhà ở đây quá rẻ - một cô gái sinh năm 1995 chỉ bỏ ra 15.000 NDT để mua căn nhà 46 mét vuông ở đây, tức là chỉ bằng giá 2 chiếc smartphone Iphone 14.
Cô gái mua ngôi nhà không cần sửa sang nhiều: chi 15.000 tệ mua căn hộ và 50.000 tệ cho việc trang trí. Ngoài ra, cô còn thuê một người nấu ăn cho mình, với tiền công mỗi tháng là 1.000 tệ (3,5 triệu VND).
Giá nhà đất và giá cả sinh hoạt ở Hạc Cương thực sự đáng ngưỡng mộ. Trên thực tế, những năm gần đây đã có nhiều người đến đây mua nhà, có người đến rồi đi, có người ở lại.
Mỗi khi có một cuộc tìm kiếm nóng về Hạc Cương, cánh môi giới địa phương đều tranh thủ tạo sóng, mỗi ngày nhận được các cuộc gọi từ khắp nơi cả nước. Nguyên nhân trực tiếp thúc đẩy những người này xin tư vấn và đến mua nhà là giá nhà đất ở đây quá rẻ.
Giá nhà ở Hạc Cương rẻ, mua một căn có thể chờ lên giá, giá không tăng cũng không lỗ; giá nhà ở Hạc Cương rẻ, bạn có thể để lại tổ ấm cho mình ở thành phố lớn, đến đây chơi và ở thích hơn ở trong khách sạn ...
Một thị trường bất động sản như vậy rõ ràng là không thể chấp nhận được đối với các thành phố khác. Một khi giá nhà đất giảm mạnh, rủi ro tài chính rất dễ xảy ra, không chỉ người Trung Quốc đặt cược vào việc mua nhà và đầu tư vào chuỗi này bị đóng băng vốn.
Có thể thấy, giá nhà rẻ của Hạc Cương không thể và sẽ không bị sao chép sang các thành phố khác. Từ logic này, việc “ép” người dân bình thường mua nhà giá cao có tính hợp lý nhất định.
Nếu muốn ép những người bình thường mua nhà bây giờ chỉ có một cách: tăng giá nhà khiến tiền lương không thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà, và tăng đến mức người ta thấy rằng nếu hôm nay không mua thì tới đây không thể mua được, giống như mấy năm trước; như vậy là ai cũng cắm đầu lao vào mua.
Nhìn lại theo lối suy nghĩ này, sẽ thấy xu thế tăng và giảm giá nhà: năm 2008, ào ào một làn sóng 4 nghìn tỉ NDT; năm 2015 là làn sóng 6 nghìn tỉ; năm 2022, 8 nghìn tỉ NDT không thúc đẩy được giá nhà đất tăng, điều này cho thấy người dân bình thường thực sự bất động.
Trên thực tế, đây cũng là một điều tốt, vì một khi giá nhà tăng mạnh, hậu quả có thể thấy ở nước láng giềng Nhật Bản: giá nhà cao quá, dân chúng đồng lòng không mua nhà, nhưng cũng đồng lòng không sinh con.
