Vài năm trước, các mô hình "phố cổ nhân tạo" mọc lên như nấm sau mưa, tràn ngập trên khắp các trang mạng xã hội và TikTok. Mái ngói cong vút, đèn lồng đỏ treo cao, đường lát đá xanh cổ kính — những khung cảnh đậm chất hoài cổ kết hợp với dòng người nườm nượp từng đưa những nơi này trở thành điểm check-in "gây bão" nhất mạng xã hội. Ở thời điểm đó, hầu như tỉnh, thành nào cũng đua nhau xây dựng cổ trấn. Cứ khai trương là sốt xình xịch, liên tục chễm chệ trên top tìm kiếm, trở thành "tấm danh thiếp" sáng giá của ngành du lịch địa phương.
Những cổ trấn/phố cổ được đầu tư hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ nhân dân tệ từng được kỳ vọng trở thành điểm đến du lịch mới tại Trung Quốc. Nhưng thời gian gần đây, nhiều nơi lại xuất hiện cảnh tượng trái ngược: đường phố vắng khách, cửa hàng đóng cửa, đôi khi nhân viên bảo vệ còn đông hơn du khách.
Các hình ảnh, video ghi lại cảnh tượng này lan truyền đầy trên mạng xã hội. Một số blogger châm biếm rằng nhiều cổ trấn nhân tạo đã trở thành “thành phố ma”, dù từng được rót vốn khổng lồ để xây dựng.
Đằng sau cơn sốt đầu tư du lịch văn hóa là mô hình lấy danh nghĩa bảo tồn cổ trấn để phát triển bất động sản, trong khi thiếu sức hút riêng và năng lực vận hành bền vững.
Trước làn sóng "xây phố cổ" bạt mạng này, Đài Truyền hình Trung ương Trung Quốc (CCTV) đã từng nhiều lần chỉ tên vạch mặt các biến tướng, Bộ Văn hóa và Du lịch cũng liên tục ra văn bản cảnh báo, tuýt còi các dự án phát triển thị trấn cổ nhân tạo. Hàng chục tỷ tiền thật bạc thật đã đổ vào công trình, nhưng khách không có, thị trường đóng băng, rốt cuộc phần lớn khoản đầu tư coi như "ném tiền qua cửa sổ".
Rốt cuộc là do khẩu vị của du khách đã thay đổi, hay bản thân mô hình kinh doanh "phố cổ nhân tạo" này đã mang căn bệnh cố hữu từ trong trứng nước? Hàng chục tỷ NDT đã bốc hơi vào đâu?
Hơn 2.800 cổ trấn nhân tạo, chỉ chưa đầy 300 nơi trụ được
Theo số liệu được dẫn từ các nguồn thống kê về du lịch văn hóa, Trung Quốc có hơn 2.800 khu thành cổ, cổ trấn và điểm du lịch mô phỏng kiến trúc cổ đã được phát triển hoặc đang trong quá trình xây dựng mới. Theo thống kê, trong 8 năm qua, tổng vốn đầu tư vào các cổ trấn nhân tạo đã vượt 50 tỷ nhân dân tệ (7.5 tỷ USD).
Tuy nhiên, hiệu quả kinh doanh giữa các dự án có sự chênh lệch lớn. Những điểm đến như Ô Trấn hay Bắc Thủy Trấn được xem là nhóm thành công, xây dựng được mô hình kinh doanh tương đối hoàn chỉnh, chỉ chiếm khoảng 5-10%.
Khoảng 40-45% dự án chỉ có thể duy trì cân bằng thu chi hoặc chịu thua lỗ nhẹ. Trong khi đó, khoảng 45-50% gặp khó khăn nghiêm trọng, rơi vào cảnh vắng khách, thua lỗ nặng, thậm chí phải tái cơ cấu hoặc phá sản. Điển hình là các trường hợp như Đại Dung cổ thành ở Trương Gia Giới, tỉnh Hồ Nam, và Thủy Ty Lâu ở tỉnh Quý Châu.
Một bài viết trên Nhật báo Kinh tế cho biết, Trung Quốc từng xây dựng hơn 2.800 điểm du lịch nhân tạo nhưng đến nay số nơi còn trụ vững chưa tới 300.
Mượn danh xây dựng cổ trấn để làm bất động sản
Một nguyên nhân quan trọng khiến nhiều dự án thất bại là mô hình “coi trọng phát triển bất động sản, xem nhẹ vận hành du lịch”.
Một số người trong ngành được Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nam dẫn lời cho biết, ngay từ đầu, không ít dự án cổ trấn nhân tạo không được thiết kế chủ yếu để kiếm lợi nhuận từ hoạt động du lịch.
Trong ngành có thuật ngữ “văn lữ câu địa”, chỉ cách sử dụng dự án du lịch văn hóa (“văn lữ”) làm phương tiện để doanh nghiệp xây dựng hình ảnh, từ đó tìm kiếm ưu đãi về đất đai (“câu địa”) và các chính sách hỗ trợ từ chính quyền địa phương.
Theo cách làm này, khu cổ trấn đôi khi chỉ đóng vai trò như một "showroom" trưng bày, tạo điểm nhấn cho toàn bộ dự án. Nguồn lợi nhuận khổng lồ thực sự nằm ở các khu đô thị, chung cư, phố thương mại được xây dựng bao quanh phố cổ đó. Dùng khái niệm phố cổ để đẩy giá trị đất xung quanh lên cao, rồi bán nhà thu hồi vốn nhanh chóng — đó mới là công thức xoay vòng vốn thần tốc của các chủ đầu tư. Một số dự án khác thì cắt nhỏ mặt bằng bán cho nhà đầu tư cá nhân với cam kết thuê lại lãi suất 6%–8%/năm. Nhiều người dân tưởng vơ được cơ hội đầu tư ngon ăn đã dốc hết tiền tiết kiệm ra mua.
Nhưng khi thị trường bất động sản suy yếu, khả năng bán nhà đất giảm sút, trong khi bản thân khu cổ trấn không tạo ra đủ doanh thu từ khách du lịch, mô hình kinh doanh dễ rơi vào bế tắc.
Kiến trúc na ná nhau, thiếu bản sắc địa phương
Làm phố cổ chỉ để bán nhà, nên yếu tố "văn hóa du lịch" ngay từ đầu chỉ là món phụ kiện trang trí. Hầu hết các phố cổ nhân tạo chỉ có cái vỏ kiến trúc vô hồn, không có cư dân bản địa sinh sống, không có lịch sử hay chiều sâu văn hóa. Nó giống như một phim trường Hollywood hơn là một khu phố sống.
Bước chân vào bất kỳ phố cổ nhân tạo nào từ Nam chí Bắc, du khách đều bắt gặp một công thức hàng hóa y hệt nhau: Đậu phụ thối, thịt xiên nướng khổng lồ, trang sức bạc, khăn quàng phong cách dân tộc, đồ lưu niệm Nghĩa Ô, trà sữa hot trend... Du khách chụp xong một bức ảnh đăng Facebook/WeChat là không còn bất kỳ lý do nào để quay lại.
Nghiên cứu ngành cho thấy thời gian lưu trú trung bình của khách tại các phố cổ/cổ trấn này chưa đầy 2 tiếng, mức chi tiêu cực thấp và tỷ lệ ở lại qua đêm gần như bằng không. "Tỷ lệ quay lại thấp – Chi tiêu thấp – Tỷ lệ ở lại qua đêm thấp" đã chôn vùi các dự án này ngay từ khi vừa khánh thành.
Đại dịch COVID-19 chỉ đóng vai trò là "chất xúc tác" làm đẩy nhanh quá trình sụp đổ của chuỗi tiền tệ. Khi thị trường bất động sản hạ nhiệt, con đường "dùng phố cổ nâng giá đất bán nhà" bị đứt gãy. Cùng lúc đó, chính quyền siết chặt các hoạt động huy động vốn trái phép và mượn danh du lịch để làm bất động sản. Doanh thu từ tiền thuê gian hàng bèo bọt không đủ bù đắp chi phí vận hành, bảo trì, điện nước, an ninh khổng lồ.
Những cái tên như Long Đàm Thủy Hương (Thành Đô), Cổ trấn Đào Hoa Nguyên (Hồ Nam), Tịnh Tâm Cốc (Quý Châu) đều rơi vào thảm cảnh vắng như chùa Bà Đanh.
Đại Dung cổ thành: Đầu tư 2,4 tỷ NDT, lỗ hơn 1 tỷ trong 4 năm
Trường hợp Đại Dung cổ thành tại Trương Gia Giới là ví dụ nổi bật về khó khăn của mô hình này. Dự án được đầu tư 2,4 tỷ NDT, với quy mô xây dựng được so sánh tương đương 22 sân bóng đá tiêu chuẩn. Kiến trúc kết hợp các yếu tố thời Minh – Thanh với đặc trưng văn hóa của dân tộc Thổ Gia. Khi được giới thiệu, công trình được kỳ vọng trở thành hình mẫu mới cho du lịch văn hóa Trung Quốc.
Tuy nhiên, kể từ khi mở cửa thử nghiệm vào tháng 6/2021, dự án liên tục thua lỗ. Theo số liệu được trích dẫn, tổng mức lỗ trong giai đoạn 2021-2024 lên tới 1,08 tỷ NDT. Bãi đỗ xe là hạng mục duy nhất mang lại lợi nhuận kinh doanh. Điều này cho thấy quy mô đầu tư xây dựng lớn không đồng nghĩa với khả năng thu hút khách hay tạo doanh thu bền vững.
Câu chuyện Đại Dung cổ thành cũng đặt ra câu hỏi về cách thẩm định hiệu quả kinh tế của các dự án du lịch: liệu quyết định đầu tư có dựa trên nhu cầu thực tế của du khách, lợi thế văn hóa địa phương và khả năng vận hành dài hạn, hay chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá đất và doanh thu bất động sản?
Sự sa sút của nhiều cổ trấn nhân tạo cho thấy xây dựng cảnh quan chỉ là bước đầu. Để một điểm đến tồn tại lâu dài, nhà đầu tư cần tạo được bản sắc riêng, duy trì hoạt động kinh doanh phù hợp và xây dựng lý do đủ sức thuyết phục để du khách quay trở lại và mách nhau tìm đến.
Theo Wenxuecity, UDN
