Ngày 10/3/2023 là thời hạn cuối cùng mà “tối hậu thư” của UBND tỉnh Quảng Nam đưa ra cho Công ty CP Bách Đạt An (gọi tắt là Bách Đạt An) để thực hiện chỉ đạo của địa phương trong vụ án tranh chấp giữa Bách Đạt An và Công ty CP đầu tư Hoàng Nhất Nam (gọi tắt là Hoàng Nhất Nam) cùng cả ngàn người mua. Trong đó, UBND tỉnh Quảng Nam nêu rõ: Nếu Bách Đạt An không thực hiện chỉ đạo trước ngày 10/3/2023, tỉnh sẽ thu hồi dự án và xem xét điều tra những vi phạm của Công ty này.
Vì thế, VietTimes có cuộc trao đổi với Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng - xung quanh vấn đề này.
Đủ thẩm quyền xử lý và thu hồi dự án
- Thời điểm ngày 10/3 mà UBND tỉnh Quảng Nam đưa ra cho Bách Đạt An có ý nghĩa như thế nào trong việc xử lý tranh chấp kéo dài , nhất là khi Bách Đạt An cho rằng bản án không ấn định thời hạn thực hiện, nên tỉnh Quảng Nam không được buộc doanh nghiệp thực hiện trước thời điểm này?
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Bản án của TAND có thẩm quyền chỉ giải quyết yêu cầu của các bên đương sự tham gia tố tụng trong dự án đó. Bên đương sự là Bách Đạt An yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng, nhưng không được HĐXX chấp nhận.
Ngược lại, HĐXX quyết định chấp thuận yêu cầu của đương sự là Hoàng Nhất Nam, theo đó buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng.
 |
Ngàn khách hàng liên quan đến vụ án tranh chấp hợp đồng môi giới giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam tập trung đòi quyền lợi |
Trước đó, Bách Đạt An đã vi phạm nghĩa vụ về việc thực hiện hợp đồng, khi không giao bất động sản cho Hoàng Nhất Nam theo thời gian đã ký kết. Việc vi phạm nghĩa vụ về thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xảy ra và TAND các cấp đã có quyết định, vì vậy, khi yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng thì tòa án không thể ấn định về thời điểm thực hiện nữa, vì Bách Đạt An đã vi phạm rồi.
Việc người đại diện theo pháp luật của Bách Đạt An cho rằng bản án không nêu thời điểm thực hiện là cố tình đánh tráo khái niệm, nhằm chối bỏ trách nhiệm, lừa dối khách hàng về nghĩa vụ họ phải thực hiện bản án, cũng như để kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ.
- Suốt hơn 5 năm qua, Bách Đạt An đã không thực hiện các nghĩa vụ đúng thời hạn, thì UBND tỉnh Quảng Nam có đủ thẩm quyền và căn cứ pháp lý để thu hồi dự án và giao cho một chủ đầu tư mới có đủ năng lực hay không, thưa ông?
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Sau thời điểm được UBND tỉnh Quảng Nam ấn định là 10/3/2023 mà Bách Đạt An không thực hiện bản án, thì địa phương có đầy đủ thẩm quyền và căn cứ pháp lý để thu hồi dự án theo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. UBND tỉnh Quảng Nam cũng đủ thẩm quyền để giao cho một chủ đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm để đầu tư và tiếp tục thi công dự án, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của gần 1.000 khách hàng đã mua đất của Bách Đạt An thông qua môi giới Hoàng Nhất Nam.
 |
Văn bản phúc đáp của Công ty CP Bách Đạt An đối với chỉ đạo của UBND tỉnh Quảng Nam |
- Theo luật sư, vai trò giám sát, quản lý Nhà nước cũng như trách nhiệm của tỉnh Quảng Nam như thế nào trong việc để chủ đầu tư chây ỳ triển khai dự án, thậm chí có thái độ coi thường, phớt lờ chỉ đạo của UBND tỉnh về việc đôn đốc doanh nghiệp thực hiện tiến độ triển khai dự án đã được giao?
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Việc thực hiện tiến độ đầu tư của doanh nghiệp được quy định trong Luật đầu tư, tại giấy chứng nhận đầu tư, trong đó, quy định rõ thời hạn thực hiện dự án. Công ty CP Bách Đạt An đã vi phạm thời hạn thực hiện dự án. Chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam đã tạo điều kiện, đôn đốc, giám sát cũng như gia hạn về tiến độ thực hiện dự án đối với Công ty CP Bách Đạt An.
Tuy nhiên, chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ, kể cả khi tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư giữa Bách Đạt An và Hoàng Nhất Nam. Tòa án đã buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và các cơ quan chức năng tỉnh Quảng Nam đã tiếp tục giám sát, đôn đốc yêu cầu các bên phải nghiêm túc thực hiện quyết định của Tòa án.
Điều đó thể hiện sự kiên trì và mềm dẻo trong quản lý nhà nước, nhằm đảm bảo trật tự trị an cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng đã chuyển tiền cho Bách Đạt An thông qua Hoàng Nhất Nam.
Vi phạm Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS
- Để sự việc xảy ra trong thời gian dài, theo ông, có trách nhiệm của chính quyền tỉnh Quảng Nam trong việc chọn sai chủ đầu tư, như không thẩm định năng lực chủ đầu tư khi giao các dự án cho Công ty CP Bách Đạt An?
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Theo quy định tại khoản 3, điều 58, Luật Đất đai năm 2013 thì chủ đầu tư phải hội đủ các điều kiện: “Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác”.
Thực tế cho thấy cả chủ đầu tư cũ là Bách Đạt lẫn chủ đầu tư mới là Bách Đạt An đã không đủ điều kiện trên. Việc không đủ năng lực tài chính thể hiện qua hợp đồng với Hoàng Nhất Nam nhằm có thêm nguồn vốn đầu tư từ Hoàng Nhất Nam với gần 1.000 khách hàng.
Hơn nữa, kết luận 06/KL-TTT ngày 17/2/2019 của Thanh tra tỉnh Quảng Nam cũng đã nêu rõ: “Công ty ký hợp đồng huy động vốn tại các dự án khu đô thị Bách Đạt, khu đô thị 7B mở rộng, khu đô thị Heracomlex Riveside với Hoàng Nhất Nam và Công ty TNHH đầu tư Bất động sản GAIA, hồ sơ pháp lý của các dự án này chưa đầy đủ, chưa có cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chưa đúng quy định tại Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở năm 2014 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết một số điều luật đất đai năm 2013” (trang 8 Kết luận số 06/KL-TTT).
 |
Một góc dự án khu đô thị Hera Complex Riverside do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư tại Đô thị mới Điện Nam-Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam |
- Việc UBND tỉnh Quảng Nam cho phép Công ty CP Bách Đạt chuyển dự án sang chủ đầu tư khác, là Công ty CP Bách Đạt An nhưng không qua các thủ tục thu hồi và đấu giá, là có đúng quy định không, thưa luật sư?
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt: Đối chiếu với thực tế cũng như Kết luận 06/KL-TTT ngày 12/7/2019 của Thanh tra tỉnh Quảng Nam thì chủ đầu tư cũ là Bách Đạt chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án.
Ngày 10/7/2017, UBND tỉnh Quảng Nam ra quyết định 2450/QĐ-UBND, quy định việc “chuyển giao nhiệm vụ chủ đầu tư” từ chủ đầu tư cũ là Bách Đạt sang chủ đầu tư mới là Bách Đạt An (hoạt động từ ngày 5/4/2017, tức chỉ thành lập chưa đầy 3 tháng). Đối chiếu với quy định tại Điều 118 Luật đất đai năm 2013: “Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất” thì rõ ràng Công ty Bách Đạt An không phải chủ đầu tư nằm trong trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất.
Như vậy việc giao nhiệm vụ chủ đầu tư theo Quyết định 2450/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 từ chủ đầu tư cũ là Công ty CP Bách Đạt sang chủ đầu tư mới là Công ty CP Bách Đạt An đã có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai cũng như Luật Kinh doanh bất động sản.
- Xin cảm ơn ông đã trao đổi!
Ngày 1/3/2023, UBND tỉnh Quảng Nam có văn bản giải quyết vướng mắc các dự án do Công ty CP Bách Đạt An làm chủ đầu tư và khẳng định: Thời gian qua, Công ty CP Bách Đạt An đã thiếu quyết tâm, không nghiêm túc triển khai chỉ đạo của UBND tỉnh, phối hợp không chặt chẽ với các sở, ngành và UBND thị xã Điện Bàn trong giải quyết các vướng mắc liên quan đến các dự án do Công ty triển khai, nhất là các dự án Khu đô thị Bách Đạt, Khu đô thị số 7B mở rộng và Khu đô thị Hera Complex Riveside.
Không những vậy, tại các cuộc họp do UBND tỉnh chủ trì và các văn bản kiến nghị của Công ty CP Bách Đạt An, Công ty luôn khẳng định đủ năng lực tài chính triển khai các dự án. Tuy nhiên, năng lực tài chính hiện nay của Công ty này không đảm bảo.
Thực tế, Công ty CP Bách Đạt An chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước ở phần đất đã được UBND tỉnh giao đợt 1 để triển khai dự án Khu đô thị Bách Đạt; chưa chuyển đầy đủ nguồn kinh phí cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Điện Bàn theo các phương án đã được phê duyệt từ tháng 8/2022, để tổ chức chi trả bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng của các dự án Khu đô thị số 7B mở rộng, Khu đô thị Hera Complex Riveside.
Để sớm xử lý dứt điểm vụ việc đã kéo dài nhiều năm, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp, UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công an tỉnh Quảng Nam theo chức năng, nhiệm vụ tổ chức điều tra, xử lý nghiêm các sai phạm của Công ty CP Bách Đạt An trong quá trình triển khai các dự án trên.
Bên cạnh đó, Công ty CP Bách Đạt An phải khẩn trương chuyển toàn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo các phương án đã được UBND thị xã Điện Bàn phê duyệt trước ngày 10/3/2023, để phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã Điện Bàn tổ chức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Nếu hết ngày 10/3/202, Công ty CP Bách Đạt An vẫn không chuyển tiền, hoặc chuyển không đủ, thì UBND thị xã Điện Bàn báo cáo Sở Kh&ĐT để tham mưu UBND tỉnh giải quyết.
Ngoài ra, Công ty CP Bách Đạt An phải khẩn trương hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đã được UBND tỉnh giao đất để thực hiện dự án Khu đô thị Bách Đạt.
Khởi tố Phó Giám đốc Trung tâm đăng kiểm 92-02D Quảng Nam
UBND tỉnh Quảng Nam: Giao Công an điều tra, xử lý nghiêm các sai phạm của Công ty CP Bách Đạt An
