Nguồn cầu nhà ở “khổng lồ”
Trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%, theo nghiên cứu của Savills Việt Nam. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân.
Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.
Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại cả Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu về khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills, cả TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đều đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Trong tương lai gần, TP.HCM sẽ chứng kiến sự gia tăng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế.
Ngược lại, Hà Nội sẽ tập trung phát triển các dự án hạng B. Sự mất cân đối này là do nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao, cùng với các thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới.
Giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền ra sao?
Để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills cho rằng, cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này.
Trước tiên về quỹ đất, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.
Với khoản đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 6% GDP, Chính phủ đang triển khai nhiều dự án lớn như xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay và cảng biển. Mục tiêu chính của các dự án này là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt là giữa các khu vực trung tâm đô thị và vùng ven. Nhờ đó, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư.
Hạ tầng giao thông phát triển cũng giúp hấp dẫn người dân di chuyển ra các khu vực ngoại thành sinh sống với chi phí cho việc mua nhà ở rẻ hơn so với khu vực trung tâm.
Theo bà Giang Huỳnh, mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng, điển hình là hệ thống metro, đã và đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Nhờ việc tập trung phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và kết nối giữa các khu vực.
Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro cũng giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân.
Bên cạnh đó, với các luật mới có hiệu lực, việc đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất. Các chủ đầu tư cũng có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi.
Giá đất phải hợp lý
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, muốn xây dựng nhà ở vừa túi tiền thì giá đất phải hợp lý. Nhưng hiện nay, để có một quỹ đất giá thấp là rất khó khăn, nan giải.
Chủ tịch HoREA thông tin các doanh nghiệp cho biết rất khó để có thể bắt đầu một dự án mới với giá thành vừa túi tiền, do muôn vàn chi phí khi lập dự án, cộng thêm với việc phải trả tiền đền bù đất theo giá thị trường khi giải phóng mặt bằng.
Hơn nữa, theo vị Chủ tịch, quy trình phê duyệt của các cơ quan chức năng kéo dài, bởi từ lúc bắt đầu cho đến lúc được phê duyệt và đưa sản phẩm ra bán tối thiểu mất 3-5 năm. Thời gian càng dài, chi phí của dự án càng tăng cao và người chịu cuối cùng là người dân. Do đó, những nút thắt này vẫn phải gỡ càng nhanh càng tốt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đồng quan điểm rằng, nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện được điều này, ông cho rằng cần có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ các chủ đầu tư dự án bất động sản trong việc phát triển, vận hành dự án hạ tầng xã hội. Đặc biệt, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối.
