Chung cư “ngáo giá”, người dân thu nhập thấp trông chờ vào nhà ở xã hội

Người dân “khát” nhà ở xã hội

Hơn một năm tìm kiếm nhà ở, chị Thanh Hằng (ở Thanh Xuân, Hà Nội) chưa thể chạm tới giấc mơ an cư do những năm gần đây quá ít nhà ở xã hội triển khai trong khi giá chung cư thương mại ngày càng tăng sốc. Vào giữa năm 2023, chị Hằng cũng như hàng trăm người dân khác xếp hàng đến đêm để mua căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm). Do không may mắn bốc thăm trúng suất mua nên chị phải chờ những dự án khác.

“Gần đây, tôi được người quen hứa hẹn dành cho một suất nhà ở xã hội tại Hà Đông. Dù vậy, phải chờ đến giữa năm 2025, mới hi vọng dự án có thể mở bán”, chị Hằng cho hay.

Chị Hằng là một trong hàng trăm nghìn hộ gia đình có thu nhập thấp đang ngóng chờ các dự án nhà ở xã hội tại Thủ đô.

“Tôi tìm hiểu nhiều các dự án nhà ở xã hội được đăng trên mạng xã hội nhưng khi đi thực tế suốt 3 năm nay, các dự án quảng cáo như Him Lam Thượng Thanh (Long Biên), Vĩnh Hưng (Hoàng Mai), Nguyễn Xiển (Thanh Xuân)… vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa triển khai”, anh Hải Hà nói.

Theo nhận xét của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Số lượng nhà ở xã hội đăng ký tại mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 của 2 thành phố này vẫn rất thấp so với nhu cầu thực tế. Giữa quý I/2024, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị chỉ ra rằng năm 2024, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP.HCM hơn 3.700 căn.

Trong khi đó, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP.HCM thiếu trên 50.000 căn hộ. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển của 2 thành phố này được thực thi tối đa thì nguồn cung nhà ở xã hội này vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại 2 đô thị này.

Nguồn cung sắp tới sẽ ra sao?

Trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục. Các quy định theo luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố nhà nước, không mang tính chất thị trường. Đơn cử, người lao động muốn mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp và địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư...

Một tín hiệu đáng mừng là Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 sẽ khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên theo hướng tạo thuận lợi hơn với cả chủ đầu tư làm dự án và người có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Ngoài ra, quy định mới đã “nới” khung thu nhập bình quân lên mức 15 triệu, thay vì mức 11 triệu đồng/tháng như trước đây.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt là quy định liên quan đến việc dành đất cho quỹ nhà ở xã hội. Cụ thể, bổ sung quy định giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội…

Có thể thấy, cuộc đua làm nhà ở xã hội rầm rộ nhất vào thời điểm đầu năm 2023 khi thị trường bất động sản đang trong cơn “bĩ cực”. Thế nhưng, xuyên suốt từ năm ngoái, việc xây nhà xã hội chủ yếu vẫn nằm ở kế hoạch và tìm hiểu đầu tư. Cho đến nửa đầu năm 2024, cuộc đua lại nóng lên khi các doanh nghiệp gấp rút tiến độ để bắt tay vào làm.

Báo cáo sơ kết 6 tháng đầu năm 2024 của Bộ Xây dựng thể hiện từ 2021 đến nay, cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã triển khai với quy mô 418.200 căn. Trong đó có 75 dự án hoàn thành với gần 40.000 căn; khởi công xây dựng 28 dự án với quy mô 115.379 căn; chấp thuận chủ trương đầu tư 300 dự án với quy mô gần 263.000 căn.

Theo đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà xã hội, mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Riêng năm 2024, Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành xây dựng khoảng 130.000 căn.

Hiện cả nước đạt gần 36% chỉ tiêu đến 2025, nếu tính cả dự án đã khởi công, hoàn thành. Một số địa phương có tỷ lệ xây nhanh như Khánh Hòa (104%), Thanh Hóa (74%), Hậu Giang (53%), Bình Thuận (37%)... Nhiều địa phương cũng tích cực thu hút đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội như Bắc Ninh (16 dự án), Thanh Hóa (10), Hải Phòng (9), Đồng Nai (8)...

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho biết tại hai đô thị loại đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM, việc xây nhà ở xã hội còn chậm, chưa tới 40% chỉ tiêu. Cụ thể, Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

TP.HCM có chỉ tiêu xây xong 26.200 căn đến 2025. Đến nay, thành phố đạt khoảng 21% mục tiêu với 6 dự án đã cấp phép, khởi công (gần 4.400 căn) và 4 dự án hoàn thành (hơn 1.200 căn). Thành phố cũng đăng ký đưa 6 dự án vận hành vào năm 2025.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gần đây, loạt doanh nghiệp lớn đã đăng ký tổng hơn 1,5 triệu căn hộ để đóng góp vào đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà xã hội đến năm 2030. Nhiều chủ đầu tư lớn tham gia giúp phân khúc này có sức sống hơn.

Tuy nhiên, để cuộc đua phát triển nhà ở xã hội có hiệu quả, Chủ tịch HoREA kiến nghị trong dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nên cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần.

Ông Châu cho rằng điều này sẽ tác động làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường và giúp kéo giảm giá thành nhà ở xã hội do chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ nhà ở xã hội, do số lượng căn hộ nhà ở xã hội của dự án nhiều hơn, được tăng khoảng 1,5 lần.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định thời gian tới, phân khúc nhà ở xã hội có thể sẽ bứt phá mạnh về nguồn cung khi các quy định mới cho phép dự án được triển khai thuận lợi hơn, nhanh hơn. Khi nguồn cung nhà ở xã hội lớn, giá nhà có thể hạ nhiệt.

Ông Điệp cũng cho biết các luật mới có hiệu lực sẽ phần nào tháo gỡ những nút thắt lâu nay trong quá trình triển khai dự án, từ đó giải phóng nguồn cung, giúp giảm giá nhà, ổn định thị trường. Dự báo, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ cải thiện từ năm 2025 và giai đoạn 2026-2027 sẽ bùng nổ nguồn cung.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng thương mại Lê Thành, đánh giá quy định tại các luật mới gồm Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ tạo “hiệu ứng domino”, giải quyết những vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc. Cùng đó, việc chú trọng đầu tư dự án phân khúc nhà ở trung bình như nhà ở xã hội, sẽ giúp thị trường địa ốc hồi phục vào 2026. Doanh nghiệp của ông vừa khởi công dự án nhà ở xã hội quy mô gần 1.500 căn hộ tại huyện Bình Chánh, TP.HCM là một minh chứng.