Sáng 27/6, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức hội thảo Pháp luật và thực tiễn tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam.
Trong tham luận tại hội thảo này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 đang có một khoảng trống lớn, đó là biến vốn đất đai thành vốn tài chính. Hay còn gọi là vốn hóa đất đai.
Ông Võ nhận định: “đây là khâu yếu nhất của Luật 2013 , và chưa làm được những điều mà thực tế đang cần”.
Lấy dẫn chứng về các dự án BT hiện nay, ông Võ cho hay: Cơ chế đổi đất lấy hạ tầng (BT) được nêu ra rất nhiều và thanh tra kiểm toán nào thì "rụng" dự án ấy. Nguyên nhân là do Luật Đất đai có vai trò rất quan trọng trong thực hiện dự án BT, nhưng chỉ có một điều quy định về thẩm quyền giao đất dự án BT, chứ không quy định về định giá đất. Trong khi cái xã hội cần với dự án BT là quy định về giá trị đất đai đổi hạ tầng, chứ không phải thẩm quyền giao đất.
Trong khi đó, thẩm quyền giao đất mặc nhiên là của của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định.
Từ đó, ông Võ chỉ rõ: Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm để đổi lấy số lượng đất của nhà nước.
"Đây là lỗ hổng dẫn tới sự bê trễ trong quản lý các dự án BT hiện nay. Có thể nói cách thức quản lý giá trị đất trong Luật Đất đai 2013 cực kỳ yếu kém" - giáo sư Đặng Hùng Võ thẳng thắn nói.
 |
|
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng việc định giá đất trong Luật đất đai 2013 là một lỗ hổng lớn.
|
Làm rõ thêm quan điểm với giáo sư Võ, tham luận của ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam cho biết, giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án hiện đang thực hiện theo giá do UBND cấp tỉnh ban hành thấp hơn rất nhiều theo giá thị trường, gây thất thoát lãng phí đất đai cho sở hữu toàn dân, làm lợi cho nhà đầu tư và một số người có chức, quyền liên quan thông qua cơ chế xin - cho".
Như các dự án BT, giá công trình là giá giao cho chủ đầu tư lập nên rồi “thẩm định” “xét duyệt” mà không đấu thầu.
Trong khi giao đất lại không đấu giá mà lại giao giá chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, lại còn giảm hệ số cơ chế xin - cho, dẫn đến Nhà nước thiệt cả 2 đầu, nhà đầu tư lợi cả 2 đầu.
“Cơ chế xin - cho này tạo điều kiện cho tham ô tham nhũng mà hàng loạt vụ án đang và sẽ xét xử, liên quan đến đất đai, dính đến nhiều cán bộ có chức, có quyền”, bản tham luận của Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu.
Ngoài ra, việc bất cập trong định giá đất đai còn ở việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết, từ sau Quyết định 09/2007 của Thủ tướng đến nay, hàng loạt các cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành, nhà máy… sau di dời đã trở thành dự án nhà ở.
Tuy nhiên, quá trình sử dụng các khu "đất vàng" này đang bộc lộ một khoảng trống pháp luật rất lớn: Nhiều cơ sở đất quốc phòng được bán cho nhà đầu tư tư nhân với giá rẻ mạt. Việc giao đất không đấu giá, mà giao chủ yếu dựa trên khung giá do UBND tỉnh ban hành, chủ đầu tư chạy – xin – cho để được có dự án hưởng lợi cực lớn. Trong khi đó, tiền thất thoát lại là Nhà nước chịu.
Nhưng đến nay việc chuyển đổi này vẫn đang là hợp lệ, vì nó chỉ được điều chỉnh bởi Quyết định 09/2007 của Thủ tướng, và không có văn bản pháp lý liên quan nào khác để quản lý. Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về vấn đề này - ông Võ nói.
Vấn đề thứ ba là chuyện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN): Nghị định về cổ phần hóa DNNN của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có 2 trường hợp thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm.
"Đang có sự không ăn nhập giữa nghị định và luật, chỉ nói thuê đất thì không tính giá trị đất là không đúng. Nếu thuê đất trả tiền một lần thì rõ ràng có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp. Và không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là thất thoát tài sản" - ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Ông Võ phân tích, nếu trả 1 lần thì đấy là hình thức tích lũy. Luật Đất đai 2003 gọi là giao đất, Luật 2013 gọi là thuê đất trả 1 lần. Quy định không tính giá trị đất đai với đất thuê thì đúng với luật 2003 chứ không đúng với luật 2013.
"Nếu trả 1 lần thì đấy là hình thức tích lũy. Luật Đất đai 2003 gọi là giao đất, Luật 2013 gọi là thuê đất trả 1 lần. Quy định không tính giá trị đất đai với đất thuê thì đúng với luật 2003 chứ không đúng với luật 2013. Hay như Luật Đất đai 2013 không nói đến chuyện đấu thầu sử dụng đất, chỉ có đấu giá đất nhưng trên thực tế đấu thầu là có. Như câu chuyện BT, đòi bao nhiêu đất để đổi", ông nói thêm.
Từ đó, ông Võ kết luận, Luật Đất đai năm 2013 đang không bảo đảm tính đồng bộ với Hiến pháp và các luật khác.
