Đổi mới chính sách giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích
Chiều 22/10, phát biểu tại phiên thảo luận tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng, đại biểu Quốc hội đoàn Hải Phòng, khẳng định ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước, chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân.
Theo Thủ tướng, dù các luật hiện hành mới có hiệu lực từ năm 2024, thực tiễn đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, từ thể chế hóa chủ trương của Trung ương, tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp đến tháo gỡ vướng mắc về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Đặc biệt, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng tăng, trong khi giá nhà vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân.
Chính phủ đã tổ chức lấy ý kiến rộng rãi đối với cả ba dự thảo luật, ghi nhận khoảng 885.000 lượt ý kiến góp ý, đồng thời tiếp thu phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, chuyên gia và địa phương.
Đề cập dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng cho biết dự thảo có nhiều đổi mới về phân loại đất, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tài chính đất đai và phân cấp, phân quyền.
Thủ tướng nhấn mạnh đổi mới chính sách tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo. Nhà nước tiếp tục quyết định giá đất thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành theo quy định.
Đồng tình với ý kiến của đại biểu về việc cần làm rõ tiêu chí xác định giá đất, Thủ tướng cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhưng không nên quy định quá cứng trong luật, nhằm tạo sự linh hoạt trong điều hành và điều tiết thị trường. Mục tiêu quan trọng là giá đất phải phục vụ yêu cầu phát triển trong từng thời kỳ.
Phân tích những bất cập của cơ chế trước đây, Thủ tướng cảnh báo việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể làm tăng mạnh chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Khi cộng thêm chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính và các khoản chi phí khác, giá thành nhà ở bị đẩy lên cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân.
“Nếu để giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội thì rất lớn”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Theo Thủ tướng, Nhà nước cần phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất và giá nhà, nhất là đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Thủ tướng nhấn mạnh cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở, phù hợp với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp.
Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống người dân
Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng khẳng định việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ chặt chẽ Hiến pháp và pháp luật, không để xảy ra tình trạng lạm dụng nhưng cũng không tạo thêm rào cản cho các dự án phát triển.
Một trong những đổi mới quan trọng được Thủ tướng nhấn mạnh là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân.
Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không chỉ dừng ở việc bố trí nhà ở, đất ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu để người dân ổn định cuộc sống lâu dài. Dự thảo cũng bổ sung các hình thức bồi thường linh hoạt, ưu tiên tái định cư tại chỗ đối với dự án đô thị, đồng thời bố trí loại hình và diện tích nhà ở phù hợp với mức bồi thường, khả năng chi trả của người dân.
Về phân cấp, phân quyền, dự thảo quán triệt tinh thần “địa phương quyết định, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”, phân định thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã, tạo điều kiện để địa phương chủ động thực hiện nhiệm vụ phù hợp với năng lực.
Thủ tướng cũng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, gắn mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên cả nước. Khi dữ liệu bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”, thủ tục hành chính sẽ được đơn giản hóa, người dân không phải cung cấp lại những thông tin đã có trong hệ thống.
Phát triển nhà ở cho thuê thành trụ cột an sinh xã hội
Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng khẳng định tinh thần xuyên suốt là nhà ở trước hết phải đáp ứng nhu cầu có chỗ ở của người dân, gắn với an sinh xã hội.
Theo Thủ tướng, chính sách nhà ở hiện vẫn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, khiến việc hỗ trợ chưa thực sự tập trung đúng đối tượng cần ưu tiên.
“Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nêu rõ.
Trên tinh thần đó, dự thảo phân định các nhóm nhà ở với cơ chế quản lý phù hợp, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà công vụ và nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách.
Thủ tướng đặc biệt nhấn mạnh cần xác định phát triển nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược của chính sách an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản. Nhu cầu thuê nhà dài hạn, ổn định với giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất cao, trong khi nhà ở xã hội hiện chủ yếu được phát triển để bán, còn cơ chế ưu đãi cho nhà ở cho thuê chưa đủ rõ ràng và khả thi để thu hút đầu tư.
Dự thảo dành một chương riêng quy định về nhà ở cho thuê, gồm nhà ở đầu tư bằng vốn Nhà nước thông qua quỹ nhà ở địa phương, nhà ở cho thuê bằng nguồn vốn ngoài nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp. Đi cùng với ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định.
“Mục tiêu là bảo đảm những ưu đãi của Nhà nước phải thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người dân, chứ không chỉ dừng lại ở ưu đãi cho nhà đầu tư”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Không để nhà ở xã hội trở thành công cụ đầu cơ, kiếm lời
Thủ tướng lưu ý nguy cơ trục lợi chính sách nhà ở xã hội khi một số người mua nhà chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời.
Để khắc phục tình trạng này, dự thảo đề xuất sau 5 năm, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho người thuộc diện đủ điều kiện mua loại nhà này. Theo Thủ tướng, việc chuyển nhượng cần được kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng và mục tiêu chính sách, không trở thành công cụ đầu cơ.
Thủ tướng cũng cho biết dự thảo đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.
Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư phải gắn với yêu cầu tái thiết đô thị. Dự thảo cũng làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhằm hạn chế tranh chấp trong quản lý, vận hành.
Siết điều kiện huy động vốn, bảo vệ người mua nhà
Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng cho rằng thị trường vẫn tồn tại những bất cập về công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của bất động sản, huy động vốn và cấp giấy chứng nhận cho người mua, cùng những quy định chồng chéo giữa các luật.
Dự thảo cần hoàn thiện quy trình giao dịch thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, đồng thời xác định rõ trách nhiệm của các bên. Đặc biệt, cần tăng cường bảo vệ người mua nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Theo dự thảo, trước khi bán hoặc cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện kinh doanh, thực hiện thủ tục thông báo và bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định. Dự thảo cũng đề xuất mức đặt cọc không quá 5%, chỉ được thực hiện khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
Bên cạnh đó, dự thảo tiếp tục hoàn thiện quy định về hợp đồng mẫu, chuyển nhượng dự án, phân cấp thẩm quyền cho địa phương, cắt giảm điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan để nâng cao hiệu quả quản lý, điều tiết và minh bạch thị trường.
Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo các cơ quan soạn thảo phối hợp với cơ quan của Quốc hội, nghiên cứu, tiếp thu ý kiến thẩm tra và góp ý của đại biểu để hoàn thiện cả ba dự án luật.
“Nếu ba luật này được ban hành mà vẫn còn vướng mắc, bất cập thì sẽ tác động trực tiếp, cản trở ngay đến hoạt động phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Theo Cổng thông tin Quốc hội
