Ưu đãi cho chủ đầu tư phải chuyển thành lợi ích cho người thuê nhà
Ngày 22/10, đóng góp ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó chủ tịch Quốc hội, thượng tướng Nguyễn Doãn Anh đề nghị kiểm soát chặt việc tính giá thuê nhà, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, đồng thời làm rõ quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm để bảo vệ quyền lợi người dân.
Theo Phó chủ tịch Quốc hội, việc sửa đổi đồng thời Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản là cơ hội giải quyết đồng bộ các khâu từ tạo lập quỹ đất, đầu tư xây dựng đến đưa nhà ở vào sử dụng. Kết quả sửa luật cần được thể hiện qua khả năng tiếp cận chỗ ở của người dân, tính minh bạch của thị trường và trách nhiệm thực hiện của từng cơ quan.
Ông đánh giá cao định hướng ưu tiên phát triển nhà cho thuê, kiểm soát trục lợi chính sách. Với công nhân và người trẻ, việc thuê được căn nhà an toàn, ổn định, phù hợp khả năng chi trả là nhu cầu thiết thực.
Theo Tờ trình số 923 của Chính phủ, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình lần này gồm 13 chương, 130 điều, định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở, trong đó có chương riêng về nhà cho thuê.
Dẫn Báo cáo tổng kết số 378 ngày 21/9/2026 của Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cho biết theo báo cáo của 21 địa phương, nhu cầu nhà ở cho thuê đến năm 2030 hơn 217.400 căn. Số liệu này cho thấy nhu cầu lớn, đòi hỏi chính sách phát triển dài hạn.
Điều 42 dự thảo Luật quy định các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng; khoản 3 Điều 43 quy định giá thuê được xác định trên cơ sở chi phí, lợi nhuận và không vượt khung giá do cấp tỉnh quy định.
Cơ bản tán thành các quy định này, ông Nguyễn Doãn Anh đề nghị bổ sung nguyên tắc loại trừ những khoản chi phí đã được Nhà nước ưu đãi, hỗ trợ khỏi giá thuê, bảo đảm tương thích với quy định không tính các khoản ưu đãi vào giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội tại khoản 1 Điều 67 dự thảo Luật.
Theo ông, dự thảo cần quy định rõ không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác; chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại. Đồng thời, cần xác định nguyên tắc lợi nhuận hợp lý, giao Chính phủ quy định chi tiết phương pháp tính và kiểm tra.
Đề nghị làm rõ quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm
Về quy định tại điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật, theo đó sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và phải có Giấy chứng nhận, Phó chủ tịch Quốc hội cho rằng chính sách này giúp duy trì quỹ nhà cho nhóm cần hỗ trợ, nhưng cần làm rõ tác động đối với quyền định đoạt tài sản của người mua.
Tuy nhiên, điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 cho phép bán lại theo cơ chế thị trường khi đáp ứng điều kiện luật định. Vì vậy, đây là thay đổi đáng kể về quyền định đoạt tài sản.
Đồng tình với ý kiến thẩm tra về việc làm rõ giá bán lại và quy định chuyển tiếp, ông Nguyễn Doãn Anh đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, có tính đến giá mua, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý; không để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất hợp lý. Cần đánh giá tác động trước khi quyết định công thức cụ thể..
Đối với Điều 130 dự thảo Luật, ông đề nghị quy định rõ người đã ký hợp đồng mua nhà ở xã hội hợp pháp trước ngày luật có hiệu lực được thực hiện quyền bán lại theo pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng.
Theo ông, quy định chuyển tiếp hiện nay chưa bao quát rõ trường hợp người đã mua nhà hợp pháp nhưng chưa phát sinh nhu cầu bán lại. Do đó, cần có căn cứ pháp lý rõ ràng để người mua theo chính sách cũ có thể dự liệu quyền lợi của mình.
Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo hướng ưu đãi có thể kiểm chứng, nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ và quyền của người dân được xác định rõ. Qua đó, chính sách nhà ở có thể góp phần tăng nguồn cung phù hợp, củng cố niềm tin và giúp người lao động yên tâm gắn bó với nơi làm việc.
