"Sắp tới sẽ là thời kỳ thừa cung bất động sản chưa từng có"
Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group tại diễn đàn “Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới" do TheLEADER tổ chức ngày 3/7.
Ông Vũ cho rằng, nếu trước đây nhiều người hoài nghi về tính thực thi của các nghị quyết khi khó đi vào cuộc sống, thì hiện nay, chính thực tiễn đang được phản ánh rõ nét trong từng nghị quyết ban hành.
"Điều này mang lại cho chúng tôi niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển doanh nghiệp. Thủ tục pháp lý trong thời gian tới hứa hẹn sẽ trở nên nhanh chóng, thuận tiện hơn", vị Chủ tịch nói.
Theo ông Vũ, thời gian qua, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Tuy nhiên, tình hình sắp tới sẽ khác. Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ "bùng nổ". Tuy nhiên, sự bùng nổ của thị trường sẽ diễn ra ở khía cạnh khác, không nằm ở giá cả, bởi giá tăng cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.
Trong bối cảnh đó, Chủ tịch Cen Group nhìn nhận trong 5-10 năm tới, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp sẽ thay đổi hoàn toàn so với giai đoạn vừa qua. Nhìn lại 5 năm gần đây, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19. Còn 5 năm trước đó, khi chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ.
Tuy nhiên, nhiều phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc. Trong suốt 10 năm qua, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhưng từ thời điểm này trở đi, thị trường sẽ bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung, đây là sự thay đổi rất lớn.
Ông Vũ viện dẫn trước đây, nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Ví dụ, một dự án chung cư ở đường Láng Hạ đã tăng giá từ 40 triệu đồng/m2 lên 100 triệu đồng/m2, tức gấp 2,5 lần. Nhưng sắp tới, thị trường sẽ chuyển từ thiếu nguồn cung sang dư thừa nguồn cung. "Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản, nguồn cung sẽ tăng rất khủng khiếp", ông nhận định.
Ngoài ra, theo quan sát của ông, các dự án trước đây với quy mô 1.000 ha đã được coi là lớn, nhưng giờ đây, các dự án siêu đô thị có diện tích 1.700 ha, 4.000 ha, thậm chí lên đến 10.000 ha đang xuất hiện. Đây là điều chưa từng có. Như vậy, cuộc chơi mới sẽ hoàn toàn khác biệt, không chỉ thay đổi ở mức độ thông thường mà là sự thay đổi vô cùng lớn.
Bất động sản cần "lột xác để hóa mãng xà"
Dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời điểm có tính bước ngoặt. Ông nhận định, tăng trưởng kinh tế sắp tới có khả năng hướng đến mức hai con số, tức gấp đôi hiện nay. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ bùng nổ, nhưng rất khó hình dung cụ thể về quy mô và hình thái phát triển.
Vị chuyên gia nhấn mạnh quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính sẽ mở ra cách thức tổ chức phát triển mới theo hướng mở rộng. Không chỉ là không gian địa lý, mà còn là không gian cơ hội. Bởi lẽ, các lợi thế và bất lợi thế của từng địa phương sẽ cộng hưởng, tác động lẫn nhau. “Do đó, chúng ta cần rà soát, đo lại toàn bộ lợi thế phát triển”, ông nói.
Ông dẫn ví dụ thực tế: “Gần đây, tôi cùng TS Lê Xuân Nghĩa vào Bình Định – tức Gia Lai mới để tư vấn chiến lược phát triển. Thực tế, Gia Lai có biển, Bình Định có biên giới với Campuchia, điều kiện khí hậu đa dạng với Trường Sơn Đông và Trường Sơn Tây. Tất cả những yếu tố này tích hợp lại sẽ tạo nên một chiến lược phát triển hoàn toàn khác. Lúc đó, bất động sản sẽ thay đổi".
PGS.TS Trần Đình Thiên nhận định thời gian tới sẽ là giai đoạn Việt Nam phải tiến hành một cuộc quy hoạch phát triển mới, trong đó vai trò tham gia chủ động của các doanh nghiệp bất động sản là rất quan trọng. Ông nhấn mạnh, doanh nghiệp cần đi sâu hơn vào bất động sản các tỉnh và khu vực cụ thể, thay vì chỉ tập trung ở các đô thị lớn.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng triển vọng dài hạn tích cực đi kèm không ít rủi ro trong ngắn hạn. Trái phiếu doanh nghiệp đến kỳ hạn phải trả. Cải cách thể chế và bộ máy hành chính sẽ phát sinh những trục trặc về quy trình, chi phí chuyển đổi cao, rủi ro về hồ sơ giấy tờ… Cạnh tranh quốc tế hiện nay cực kỳ khó đoán, Việt Nam chắc chắn sẽ chịu tác động.
PGS.TS Trần Đình Thiên ví von rằng: “Cải cách bao giờ cũng có rủi ro, giống như con rắn lúc lột da – mới lột thì kiến cắn cũng có thể chết. Nhưng khi lột xong đứng dậy được rồi, hóa thành mãng xà thì không gì cản nổi sức mạnh. Chúng ta cần lường tính rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi và lột xác này".
