Tiếp theo kỳ 1: Liên quan đến tình trạng lách thuế, cũng như rủi ro khi mua bán BĐS bằng HĐ giữ chỗ, đặt chỗ mà Báo cáo số 58/BC-UBND TP của UBND TP Đà Nẵng đưa ra, Luật sư Trần Khánh Linh, Giám đốc Công ty TNHH Luật LDL đã dành cho VietTimes những trao đổi sâu hơn về các nội dung liên quan.
- Trên quan điểm pháp luật, theo Luật sư, việc dùng HĐ đặt giữ chỗ để giao dịch mua bán BĐS nhằm lách thuế có vi phạm pháp luật?
Ở đây cần phân biệt quan hệ đặt cọc (đặt chỗ, giữ chỗ) giữa Chủ đầu tư và khách hàng ban đầu và việc qua tay “chuyển cọc” giữa khách hàng ban đầu và các khách hàng thứ cấp. Việc tránh nghĩa vụ thuế thu nhập (2% giá chuyển nhượng) từ việc mua bán/chuyển nhượng bất động sản có thể dễ thực hiện ở bước qua tay “chuyển cọc” giữa các khách hàng thứ cấp. Việc tránh nghĩa vụ thuế này được thực hiện một phần là do được sự tạo điều kiện chủ đầu tư khi chấp thuận cho các bên qua tay “chuyển cọc”.
Và đơn thuần bằng “thủ thuật” qua tay chuyển cọc các BĐS, các khách hàng được hưởng chênh lệch rất lớn về giá giao dịch nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ về thuế thu nhập. Chỉ khi các cơ quan thuế chứng minh được hành vi của các bên liên quan gồm Chủ đầu tư và khách hàng nhằm cố ý trốn tránh nghĩa vụ thuế thì Cơ quan thuế sẽ thực hiện các biện pháp nhằm truy thu những khoản thuế này.
- Vậy liệu có rủi ro gì, cũng như hệ lụy như thế nào nếu lạm dụng loại HĐ này?
Xét về nguy cơ và rủi ro, do tính chất của các giao dịch đặt cọc (đặt chỗ, giữ chỗ) chỉ là các giao dịch bảo đảm (để ký kết các Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng BĐS trong tương lai) mà không phải là các giao dịch mua bán/chuyển nhượng BĐS. Vì vậy, các bên đặt cọc (khách hàng) chưa phải là chủ sở hữu đối với các BĐS giao dịch. Nguy cơ bị phá cọc, hủy cọc là tiềm ẩn và lúc này thì tất thảy các rủi ro khách hàng là người gánh chịu nhiều hơn.
Đồng thời, việc xác lập một HĐ đặt cọc (giữ chỗ, đặt chỗ) để thay thế hay che dấu cho một giao dịch Mua bán/chuyển nhượng trên thực tế luôn có nguy cơ bị Tòa án là vô hiệu khi các bên có tranh chấp xẩy ra.
- Theo được biết, việc sử dụng loại HĐ này trong giao dịch được thực hiện chủ yếu tại các sản giao dịch, môi giới đối với các dự án chưa hình thành. Vậy theo Luật sư, việc mua bán, giao dịch sản phẩm chưa hình thành có vi phạm pháp luật hay không?
Việc Chủ đầu tư cho khách hàng giữ chỗ, đặt cọc trước khi xong móng, xong hạ tầng nhằm giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng, nhu cầu của của thị trường một cách chính xác nhất, từ đó Chủ đầu tư định hình được giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án. Đây là một nhu cầu có cơ sở của chủ đầu tư và việc này là phù hợp với cung – cầu từ thị trường. Và như đã nói ở trên, tình trạng qua tay “chuyển cọc” giữa các khách hàng thứ cấp mới là vấn đề cần cảnh báo cả về khía cạnh né tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước và rủi ro đối với khách hàng.
- Theo Luật sư, hành vi mua bán BĐS thông qua giữ chỗ, đặt chỗ này có thể kiểm soát được hay không? Và để kiểm soát cần những cơ chế chính sách gì cũng như cơ quan chức năng phải hành động như thế nào?
Các giao dịch đặt cọc, giữ chỗ được hình thành để thay thế cho các giao dịch mua bán/chuyển nhượng BĐS trên thực tế. Vì vậy, theo nhịp biến động của thị trường BĐS thì các giao dịch này luôn tồn tại và phát triển theo xu thế. Chỉ khi nào các khách hàng phải gánh chịu các rủi ro do chính hành vi xác lập các giao dịch đặt cọc, giữ chỗ và qua tay “chuyển cọc” thì họ mới nhận ra và dần cẩn trọng hơn trong quá trình đầu tư của mình.
Về phía cơ quan chức năng, trước tiên hết là việc phải công khai, minh bạch đối với các thông tin về các dự án BĐS cho người dân được biết, phải cung cấp thông tin và đưa ra cảnh báo chung để các nhà đầu tư, khách hàng tự nhận biết được rủi ro trước khi tiến hành các giao dịch.
Về phía người dân và khách hàng, để bảo vệ mình họ phải chủ động tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan của dự án, phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ dự án được phê duyệt để biết trước khi quyết định giao dịch, ký kết hợp đồng. Đồng thời, việc ký kết giao dịch, hợp đồng nên nhờ chuyên gia tư vấn để tránh và hạn chế các rủi ro về sau.
- Xin cảm ơn!
- Xin cảm ơn!
