Trong những ngày qua, thị trường đất nền tại Đà Nẵng ghi nhận sự tăng giá đột biến của sản phẩm này. Đặc biệt là có những thông tin cho rằng thị trường đang sắp “nổ bong bóng”, xì hơi,… sau những tăng trưởng "nóng" như vậy. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, VietTimes đã có phỏng vấn riêng ông Nguyễn Đức Tâm - Phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, phụ trách khu vực miền Trung về các vấn đề xoay quanh hiện tượng này.
- Trong thời gian qua, giá đất nền tại Đà Nẵng được ghi nhận là tăng trưởng khá nóng cũng như những thông tin không mấy tích cực về sự tăng giá này được phát đi từ nhiều người làm môi giới trên mạng xã hội. Ông có thể chia sẻ nhận định của mình về những thông tin nhiều chiều này?
Như quy luật mọi năm, cứ ra Tết là có sự biến động rõ rệt về giá đất nền, và tăng giá là quá rõ. Việc tăng giá do nhiều yếu tố từ thổi giá của môi giới đến thực tế thị trường,…nhưng trong đó chủ yếu là do sự mất kiểm soát của khách hàng và của giới đầu cơ. Câu chuyện sau Tết, đầu năm, lắng nghe thông tin về tình hình chính trị, kinh tế, dự án đầu tư,…còn chưa thật sự rõ ràng nên việc quyết định hành vi mua của khách hàng bị giới đầu cơ làm giá.
Bất động sản thì làm sao có thể hôm nay giá khác, mai giá khác, mốt một giá. Bất động sản thì không thể có chuyện hôm nay thì giá thế này, ngày mai thì tăng lên mấy trăm triệu được. Trong khi cũng lô đất ấy, khu vực ấy không có gì mới, không có gì tăng thêm về mặt giá trị ngoài những đồn thổi.
Nhưng điều này cho thấy là có quá nhiều khách hàng quan tâm, thể hiện nhu cầu quá lớn dẫn đến người bán, người môi giới mặc định cho cái quyền rằng giá thế nào bán cũng được, chỉ cần có sản phẩm là có quyền bán và giá ra sao thì khách hàng cũng chấp nhận. Bởi bản thân trong chính người mua, họ không thể định được giá tại khu vực này là thế này, giá khu vực kia là thế kia. Và cũng không có cơ quan nào đứng ra định giá cho đúng cả và cũng không có lựa chọn, không mua thì người khác mua,… Nên cứ như vậy, tất cả nằm trong cơn xoáy đó.
- Ghi nhận tại thị trường cho thấy, đất nền khu vực Nam Đà Nẵng đang chứng kiến sự tăng trưởng khá nhanh. Thậm chí một số khu vực như Khu đô thị Hòa Xuân (Q.Cẩm Lệ) có mức giá tăng từ 1,5-2,0 lần chỉ sau chưa đầy 1 năm. Vậy theo ông vì sao lại tăng đến như vậy?
Thật sự là có chuyện này, và câu chuyện phân tích chuyên về kinh tế sẽ rất khó. Đơn giản là bài toán thu nhập của người dân và sự ổn định của thu nhập này. Thêm nữa là trong thời gian qua, những dự án đầu tư, những chủ trương phát triển kinh tế trên địa bàn được triển khai, tạo nên sự cộng hưởng từ thu hút đầu tư, thu hút nhập cư,… Và từ những yếu tố này đã hình thành nên xu hướng đầu tư và cứ như vậy được đẩy tăng.
- Liệu sự tăng trưởng này có phản ánh đúng bản chất, khi các công ty nghiên cứu thị trường BĐS lớn đánh giá tăng trưởng chỉ khoảng 30%, thậm chí một số nơi có thể tăng mạnh hơn. Nhưng không thể đạt ở mức 150-200%?
Đây là câu chuyện quản lý, việc tăng trưởng nhiều hơn dự báo là tốt. Tuy nhiên cũng không tốt nếu tăng trưởng quá nóng và nhất là mất kiểm soát không mang tính bền vững.
Còn nói tăng trưởng có đúng bản chất hay không thì như tôi đã nói, bất động sản không thể hôm nay giá thế này, ngày mai lại tăng thêm vài trăm triệu, rồi mốt thêm vài trăm triệu nữa. Không thể tăng nhanh đến như vậy. Nên vấn đề là sự điều tiết và quyền quyết định của người đi mua.
Khi nói đến đây thì quan ngại không phải ở người bán mà là người mua, khi xu hướng đám đông, bị kéo vào vòng xoáy thì để thoát ra rất khó. Thị trường BĐS Đà nẵng trước đây cũng đã cho thấy điều này và cũng đã không ít người lao đao, thậm chí rơi vào vòng lao lý.
Thêm một điều nữa của thị trường đất nền Đà Nẵng là bây giờ ai đi mua đất cũng đang sở hữu tiền tỉ cả, họ có đầy đủ thông tin, đã có kinh nghiệm, cũng đã am hiểu thị trường…Nhưng họ vẫn bị cuốn theo trào lưu mang tính giao đoạn vì lợi nhuận. Hay nói đúng hơn là vòng xoáy của chính những người mua tạo ra, và đến một lúc nào nó vòng xoáy này sẽ nuốt chửng họ nếu không tỉnh táo.
Thị trường BĐS đất nền Đà Nẵng đang tăng giá khá nóng, nhất là khu vực Hoa Xuân, quận Cẩm Lệ
- Dư luận cho rằng, giá đất ở Đà Nẵng đang bị môi giới thổi giá? Ông suy nghĩ như thế nào về nhận định này?
Hãy đặt giả sử ngược lại, nếu người mua không mua sản phẩm thì người bán sẽ bán thế nào? Nên chính người mua đang tự “xẻ thịt nhau”. Người đến trước lấy của người đến sau, việc tăng giá do chính người mua tạo ra, vì sản phẩm đất nền này không ai sản xuất ra được, nếu có sản xuất thì chỉ một lần.
Và việc tăng giá như vậy khiến người mua cuối cùng, người tiêu dùng cuối cùng muốn sở hữu để sử dụng chứ không phải đầu cơ sẽ phải trả mức giá cao hơn nhiều so với giá trị thực.Thậm chí sẽ rất khó để sở hữu.
Còn môi giới hay người bán, thì với thị trường như vậy, người mua quan tâm nhiều như vậy, thì họ có quyền muốn bán thế nào là chuyện của họ, miễn họ không vi phạm pháp luật. Thậm chí họ có quyền không bán. Và khi đó, người mua cũng nên thể hiện quyền lực của mình trong việc mua bán, bởi có nhiều sản phẩm tương tự với mức giá đúng với giá trị thực tế hơn.
- Nếu vậy thì liệu sự tăng giá này có đúng bản chất hay không. Giá trị có tăng thật sự đến như vậy không thưa ông? Và sự tăng trưởng như vậy liệu có rủi ro gì không thưa ông?
Thật sự vấn đề này rất khó khẳng định vì nó khó kiểm soát cũng như khó đo đếm. Nói gì thì nói, người mua cần thể hiện quyền của mình trong mua bán, có vậy thì mới có một sản phẩm đúng giá, và hoạt động mua bán mới đúng bản chất. Vì thị trường vận hành như thế nào phụ thuộc rất lớn vào người mua. Thậm chí là mang yếu tố tiên quyết.
Chúng ta không nói về trách nhiệm, nhưng phần lớn những gì diễn ra trên thị trường chủ yếu là do người mua và chính họ dẫn dắt. Nếu người mua không vồ vập, có sự suy xét, cân nhắc kỹ thì sẽ không có những diễn biến tăng giá quá mức.
Nói rõ hơn thì người mua trên thị trường sẽ có 2 loại: Một là người lướt sóng thì quan điểm của họ là tạo ra sóng để lướt và như vậy thì chính những người lướt sóng này tạo ra sự tăng cao hay thấp của sóng, cao hay thấp của giá sản phẩm trên thị trường.
Đối tượng còn lại là mua làm của để dành, mua để tích lũy lâu dài, để ở,… thì họ phần nào giúp ổn định thị trường, nhưng chủ yếu là họ vào sau. Và khi vào sau thì họ bị chính những người đầu cơ, lướt sóng làm giá. Nhưng họ tự trấn an mình, và chấp nhận mức giá đã bị đẩy lên với tư duy là người tăng chứ đất không đẻ thêm. Và cứ như vậy họ tự hài lòng và chấp nhận mức giá cao như tôi đã nói.
Nói vậy cũng phải thừa nhận một thực tế là quỹ đất ở Đà Nẵng không còn nhiều, trong khi làn sóng nhập cư, hay tăng dân số của Đà Nẵng trong tương lai đang hiện hữu. Nên việc giá đất tăng sẽ là tất yếu. Tuy nhiên tăng ra sao, tăng như thế nào thì cần có sự thẩm định, kiểm soát, bởi nguồn lực xã hội là có hạn.
Khi tốc độ tăng giá quá nhanh sẽ khiến thị trường bị chối. Nhất là khi thị trường chững lại sẽ gây hậu quả khôn lường, trong khi thị trường cần nhất là sự tăng trưởng ổn định, lâu dài và bền vững chứ không phải một nhóm đối tượng mở ra bán thu tiền về giữ rồi đóng cửa ngồi chơi, bỏ mặc nguồn lực tài chính bị chôn trong BĐS.
- Cảm ơn ông!
