Tại báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc này để phù hợp với thực tế thị trường, tối ưu số thuế thu nhập cá nhân nộp vào ngân sách Nhà nước.
Cụ thể, hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Theo Bộ Tài chính, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan. Hiện mức thuế suất được Bộ Tài chính đề xuất là 20%, để tương đồng với mức thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức, doanh nghiệp nộp với chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp còn lại, không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, cách tính thuế trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được áp dụng, với mức thuế suất dự kiến 2%.
Nhiều ý kiến trái chiều về chính sách thuế
Đề xuất trên đang nhận được sự quan tâm của dư luận với nhiều ý kiến trái chiều. Chị Ngọc, một người dân tại Hà Nội bày tỏ không đồng tình phương án này. Theo chị Ngọc, một căn nhà từ lúc mua đến lúc bán có thể trải qua hàng chục năm, trong thời gian đó có rất nhiều các loại chi phí mà không có đủ hóa đơn, chứng từ.
“Nếu không mua nhà họ có thể gửi tiết kiệm, mua vàng, ngoại tệ... và thu lời rất nhiều. Tại sao họ bán nhà lãi hoặc lên giá một chút lại đánh thuế tới 20% lãi, thế họ lỗ thì sao”, chị nói.
Trong khi đó, theo cách hiểu của anh Nguyễn Huy, với cách tính thuế 20% trên lãi nhà đất thì một người dân khi mua một mảnh đất 1 tỷ đồng từ năm 2020 và năm 2025 bán được 1,2 tỷ đồng. Số tiền 200 triệu được xem là phần lãi và sẽ bị đánh thuế 20% phần lãi tương đương với 40 triệu đồng.
Anh Huy đặt giả sử các tình huống sau đây: Nhà, đất mua từ rất lâu, khoảng từ năm 2000 và khi mua có giá chỉ 100 triệu nhưng nay bán có giá 1 tỷ thì sẽ tính thuế trên 900 triệu tiền lãi hay sao? Trường hợp nhà, đất đã mua quá lâu và không lưu lại các giấy tờ mua bán chuyển nhượng thì sẽ áp thuế 2%? Nếu áp thuế như vậy sẽ không công bằng với người bị áp thuế 20% dù giá trị mảnh đất không khác nhau.
"Đối với nhà, đất mới mua 5 năm trở lại đây bằng tiền vay ngân hàng với giá 1 tỷ đồng, bây giờ bán với giá 1,2 tỷ đồng thì phần lãi từ đất 200 triệu chưa chắc đủ bù tiền lãi vay ngân hàng. Tính ra người bán nhà lỗ chứ không lãi. Vậy cơ sở nào để xác định người ta có lãi mà tính thuế?
Nhà, đất mới mua 10 năm gần đây nhưng khi đó một tô phở có giá 20.000 đồng và bây giờ tô phở tương tự đã có giá 40.000 đồng. Cơ sở nào để tính trượt giá và lạm phát vào giá tiền của bất động sản hiện tại? Thực chất nhiều bất động sản có lên giá và có lời nhưng cũng có bất động sản trong vòng 5-10 năm qua chỉ lên theo trượt giá chứ không sinh lời", anh Huy tiếp tục.
Anh Huy cho rằng chính sách này nếu được áp dụng có thể có điểm lợi ích là thu thêm tiền từ những người buôn bất động sản chuyên nghiệp, kiểu lướt sóng. Tuy nhiên chính sách này cũng có thể đẩy giá nhà lên cao vì người bán thường sẽ cộng phần thuế này cho người mua phải chịu, trừ khi họ bị vào thế rất cần tiền phải bán.
“Việc áp thuế này cũng có thể khiến những người đang có bất động sản muốn bán không còn động lực để bán và để mặc đó chờ thời. Khi đó người cần nhà khó tìm được hàng phù hợp để mua và dẫn đến tình trạng vừa thừa vừa thiếu trên thị trường”, anh Huy nhìn nhận.
Trăm dâu đổ đầu người mua thực?
Dưới góc nhìn đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - cho rằng việc Bộ Tài chính nghiên cứu phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán nhằm phù hợp với thực tế của thị trường và tối ưu khoản thuế thu nhập cá nhân đóng vào ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, ông cho rằng trên thực tế việc thực thi tưởng chừng dễ và đơn giản nhưng sẽ gặp nhiều vấn đề phát sinh.
Theo ông Tuấn, đối với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của một giao dịch bất động sản tương đối phức tạp, đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm với các khoản như chi phí mua bất động sản, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sửa chữa, chi phí lãi vay… Nếu không xác định được các chi phí kể trên thì sẽ xảy ra trường hợp căn nhà mua bán có lãi thực tế không bao nhiêu nhưng đóng đến 20% phần chênh lệch.
Với thị trường có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, ông Tuấn cho rằng nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp dụng phương án áp 20% mà có thể vẫn áp 2% thì rất thiệt thòi cho người dân.
Còn với nhóm các nhà đầu tư, theo ông, các nhà đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận trên một sản phẩm bất động sản, nên khi tính thuế 20% cộng thêm phí môi giới 1-3% thì giá bán đầu ra sẽ cộng thêm đúng chi phí này. Điều này làm tăng giá bất động sản hoặc có trường hợp công chứng hai giá gây thất thu cho ngân sách.
Còn với nhóm người mua nhà thật, ông Tuấn nhận định sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên.
Việt Nam vẫn là một trong các quốc gia có tỷ lệ đánh thuế trên bất động sản thấp nhất, chưa đánh thuế trên phần lợi nhuận và chi phí thuế chưa quá 10%, và vẫn đang trong giai đoạn tăng giá mạnh. Do đó, vị chuyên gia kiến nghị chính sách thuế cần tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản, tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán.
ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng để đảm bảo hiệu quả của chính sách là nên khuyến khích người dân kê khai giá thực tế trên hợp đồng để có cơ sở dữ liệu tin cậy định giá đất và chống thất thu thuế; đồng thời không làm sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân là thuế tính theo thu nhập thực tế phát sinh thì giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ áp dụng biểu thuế toàn phần với thuế suất 2%. Mức thuế suất 2% được đánh giá là quá cao và là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hiện tượng giao dịch mua bán nhà đất “hai giá” thời gian qua.
Theo ông Đỉnh, nếu sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân để giảm thuế suất với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (ví dụ giảm xuống mức 0,5%) và không thay đổi căn cứ tính thuế (vẫn tính theo giá giao dịch ghi trên hợp đồng) thì thuế thu nhập không còn là gánh nặng lớn của người dân khi chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân sẽ có động lực để kê khai giá thực tế, giúp Nhà nước thu thập được cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để định giá đất, giúp sớm hiện thực hóa mục tiêu xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
