Một thị trường “cà nhắc”
Ý ở đây là thị trường vốn (gồm các thị trường: thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu và thị trường tín dụng trung và dài hạn) cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Thị trường “cà nhắc” bởi nó dường như mới chủ yếu đi bằng một chân. Cái “chân to” ấy là nguồn tín dụng ngân hàng, kênh cung cấp đến 70% vốn.
Thực tế chênh vênh hơn là cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản. Và tất nhiên, nó cũng đồng nghĩa với việc tín dụng ngân hàng cho bất động sản sẽ chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường địa ốc.
Theo thông tin được Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) công bố vào cuối năm 2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 360 nghìn tỷ đồng. So sánh với con số cách đây 3 năm (2012) khoảng 197 nghìn tỷ đồng thì các ngân hàng đã “bơm” vào địa ốc khoảng 163 nghìn tỷ đồng (khoảng 7,4 tỷ USD), tương đương tăng khoảng 80%.
Chính nó, chứ không phải động lực nào khác đã khiến thị trường bất động sản “ấm” lại trong khoảng một năm về đây.
Và trên thực tế, không chỉ bất động sản, hoạt động của hầu hết các doanh nghiệp tại Việt Nam hiện nay, đều đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng.
Số liệu thống kê đã chỉ ra sự mất cân xứng của cả thị trường tài chính khi mà vai trò dẫn vốn trong nền kinh tế đang đè quá nặng lên hệ thống ngân hàng.
Theo đó, tính đến cuối năm 2015, tài sản của hệ thống ngân hàng đang chiếm đến gần 75% tổng tài sản của hệ thống tài chính Việt Nam, trong khi thị trường chứng khoán chỉ chiếm 14%, thị trường trái phiếu chiếm 9% và bảo hiểm chiếm 2%.
Tín dụng vô tình trở thành “dâu trăm họ”, ngành nào, lĩnh vực nào cũng mong được hệ thống ngân hàng nhồi mạnh vốn. Tuy nhiên, nguồn lực là có hạn.
Dễ hiểu lý do tại sao giới địa ốc lại phản ứng gắt đến vậy trước ý định nâng hệ số rủi ro và tiết cung vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
Dẫu vậy, cũng cần phải nói rằng, ý định của NHNN tuy chỉ mới nằm trong dự thảo, và còn phải trải qua rất nhiều lớp thẩm định, điều chỉnh khác trước khi chính thức đi vào hiệu lực (nếu được thông qua) nhưng không có nghĩa là nó chưa ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản.
Tâm lý thị trường sẽ chịu tác động trước tiên và ngay lập tức. Các nhà đầu tư chắc chắn sẽ không thể bàng quan trước thông điệp cảnh báo rủi ro mà NHNN ngầm nhắn nhủ trong động thái siết vốn của mình.
Không ngẫu nhiên mà SBV với chức năng là người cho vay cuối cùng trong hệ thống lại phải chuyển “đường 3 làn” (tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 60%) xuống “đường 2 làn” (40%).
Điều này tất yếu sẽ ảnh hưởng đến hành vi của các nhà đầu tư, ở mức độ không dễ gì đong đếm. Thanh khoản thị trường dĩ nhiên không thể tránh khỏi những tác động nhân - quả.
Nhưng xét về dài hạn, nó giúp thị trường "đứng đắn" hơn.
Thị trường bất động sản không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS.
NHNN “lấy đá ghè chân”?
Mệnh đề này có thể được lý giải dưới nhiều giác độ.
Thứ nhất, việc siết tín dụng trung dài hạn (qua đó siết cho vay kinh doanh bất động sản) cũng đồng nghĩa với việc Ngân hàng Nhà nước đang tự làm khó mình trong công cuộc xử lý “tảng băng chìm” nợ xấu đang tồn tại trong lòng hệ thống.
Tỷ lệ nợ xấu, theo công bố của NHNN, tính đến hết tháng 11/2015 là 2,72% nhưng kết quả xử lý nợ xấu đến thời điểm này vẫn chỉ mang tính kỹ thuật là chính.
Khi mà con số thực chất, theo một báo cáo từng được VCBS công bố vào cuối tháng 01/2016, có thể lên đến 11,02% (bao gồm nợ xấu báo cáo, nợ xấu nằm tại VAMC và nợ có nguy cơ chuyển xấu sau khi QĐ780 hết hiệu lực từ 1/4/2015).
Chiếm chủ yếu trong số đó là các khoản nợ liên quan đến bất động sản, tài sản bảo đảm cho các khoản nợ này phần nhiều cũng lại là các bất động sản.
Một khi thị trường bất động sản phát triển, thanh khoản sôi động, các con nợ bất động sản ăn nên làm ra, việc xử lý khối nợ xấu liên quan đến bất động sản chắc chắn cũng theo đó mà dễ thở.
Để làm được điều này thì NHNN cần phải “mở van” chứ không phải “siết van” như ý định mà họ đang muốn thực hiện.
Thứ hai, tín dụng bất động sản, từ trước đến giờ, vẫn là một kênh giải ngân quan trọng đối với hệ thống ngân hàng. Trên dưới 10% dư nợ toàn hệ thống đang được đổ vào bất động sản chỉ tính riêng mảng đầu đầu tư kinh doanh, chưa tính đến các hình thức khác.
Cùng với đó, nó còn là một kênh kiến tạo lợi nhuận cao và ổn định bởi khả năng chịu đựng chi phí (lãi suất vay) tốt, ít nhất là trên hợp đồng.
Tại Chỉ thị 01 vừa được Thống đốc NHNN ban hành, ngành ngân hàng đã đặt ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng lên đến 20% cho năm tài chính 2016, cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Để đạt mục tiêu trên, cho vay bất động sản sẽ là một trong những phân khúc đóng vai trò quyết định. Song ý định thắt chặt tín dụng trung dài hạn của NHNN, nếu được thông qua, sẽ buộc các tổ chức tín dụng phải điều vốn qua những kênh khó nhằn hơn.
Ở một khía cạnh khác, việc phải hạn chế cho vay bất động sản cũng sẽ đem lại những tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh (trên sổ sách) của các tổ chức tín dụng. Mà điều này, ngoài việc thu hẹp quyền lợi của các cổ đông, còn ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn lực để xử lý khối nợ xấu đang tạm thời gói lại, thông qua hoạt động trích lập dự phòng rủi ro.
Dám chắc những nhà hoạch định chính sách ở SBV đã phải lường đoán tất cả các khả năng trước khi quyết định công khai ý định của mình trong “dự thảo sửa đổi Thông tư 36”, kể cả những tác động tiêu cực vừa nêu.
Nhưng SBV vẫn muốn tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản (một phần tử số dùng trong việc tính toán tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu riêng lẻ) cũng như thắt lại tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Điều này cho thấy, với các thông tin và công cụ đo lường trong tay, cơ quan này đã ngửi thấy “mùi nguy hiểm” không chỉ từ bất động sản hay những dự án BT, BOT công trình giao thông…
Họ chấp nhận hi sinh những chỉ số tăng trưởng đẹp (trên giấy) để đảm bảo an toàn hệ thống và lợi ích ròng của cả nền kinh tế (?!).
"Song kiếm hợp bích"
Có một điểm đặc trưng đến độ phổ biến trong hệ thống tài chính Việt Nam lâu nay, là đằng sau mỗi “đại gia” bất động sản đều có hình bóng của một hoặc một vài tổ chức tín dụng thân hữu.
Có thể kể những “cặp bài trùng” một thời như Ocean Bank – Ocean Group của đại gia Hà Văn Thắm; Tập đoàn Thiên Thanh – Ngân hàng Xây dựng của đại gia Phạm Công Danh; GPBank – CTCP Sân gôn Ngôi sao Chí Linh của đại gia Đoàn Văn An, KBC – Navibank (NCB sau này) của đại gia Đặng Thành Tâm, BCCI – Southern Bank (đã sáp nhập vào Sacombank) của đại gia Trầm Bê…
Ocean Bank – Ocean Group từng là một "cặp bài trùng" của đại gia Hà Văn Thắm.
Hay những bộ đôi, bộ ba đương thời như Tập đoàn Hoàn Cầu – Nam A Bank của gia đình bà Tư Hường; VID Group – TNR Holdings - Marritime Bank của vợ chồng đại gia Trần Anh Tuấn – Nguyễn Thị Nguyệt Hường; Geleximco – ABBank của đại gia kín tiếng Vũ Văn Tiền…
Cũng có thể kể đến mối quan hệ khăng khít giữa nhóm nhà băng và doanh nghiệp địa ốc của các ông chủ trở về từ Đông Âu như Techcombank, VIB, VPBank,… và Vingroup, Sun Group, Euro Windows,…
Hay “mối tình” BIDV – Hoàng Anh Gia Lai cũng là một câu chuyện tương tự.
CTCK VPBS dẫn nguồn thống kê đã chỉ ra top 6 ngân hàng thương mại đang tài trợ (và phụ thuộc) lớn vào hoạt động cho vay bất động sản và xây dựng như BIDV (chiếm 22,9% dư nợ), Vietinbank (16,3%), Vietcombank (15%), Sacombank (12,9%), Techcombank (22,4%), MBB (13%).
Cho vay bất động sản với lãi suất cao và kỳ hạn dài hơn, như đã nói, luôn là một mảng “hái ra tiền” của các tổ chức tín dụng nhưng nó cũng lại là “con dao hai lưỡi”.
Khi thị trường suy thoái, địa ốc mất giá, việc thu hồi vốn gốc cũng như lãi vay sẽ trở thành một điệp vụ nan thi cho chính các ngân hàng. Dù trên phần mềm kế toán, có khi khoản mục lãi dự thu vẫn cứ tự động nhảy đều và đến cuối kỳ, báo cáo tài chính vẫn cho ra những con số tăng trưởng lợi nhuận (sổ sách)… đầy ấn tượng.
Quan sát báo cáo tài chính của các ngân hàng thấy không ít các khoản nợ phải thu, lãi, phí phải thu vẫn chất chồng qua năm tháng. Có thể kể đến trường hợp của NCB, Sacombank hay Techcombank.
Hữu Vinh
