Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra yêu cầu: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.
Tại Nghị quyết số 37/NQ-CP ngày 17/3/2023 của Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan rà soát, sửa đổi các luật thuế có liên quan đến đất đai để thể chế nội dung “quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”.
Nghị quyết ngày 23/11/2024 của Quốc Hội khóa XV về kết quả giám sát chuyên đề "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023” cũng đặt ra yêu cầu trên.
Như vậy, theo các yêu cầu trên (trong NQ số 18/NQ-TW hay Nghị quyết số 37/NQ-CP), đều có yêu cầu nghiên cứu để áp dụng trong thuế cao hơn với: “người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở” (dựa trên số lượng bất động sản) “đầu cơ đất đai” (dựa trên thời gian sở hữu đất đai dài hay ngắn) và “chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” (xác định theo yếu tố người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng).
Theo kinh nghiệm của một số quốc gia, việc áp dụng mức thuế bất động sản cũng được xem xét trên một số yếu tố như: số lượng bất động sản sở hữu, theo đó người sở hữu bất động sản càng nhiều thì mức thuế lũy tiến cao hơn người sở hữu ít; áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản, theo đó mức thuế cao hơn với người sở hữu trong thời gian ngắn (được hiểu là đầu cơ) và mức thuế này sẽ giảm đi theo các năm và thuế với người không đưa nhà, đất vào sử dụng.
Với đề xuất của Bộ Tài chính trong Dự thảo tờ trình đề nghị xây dựng dự án Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế) là thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước đã từng áp dụng. Đề xuất trên của Bộ Tài chính có lẽ dễ “thuyết phục” được phần lớn người dân bởi rõ ràng những hành vi mua bán bất động sản trong thời gian ngắn có yếu tố đầu cơ.
Mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn áp dụng với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và mức thuế này sẽ giảm đi theo thời gian. Đây cũng là quy định được nhiều quốc gia đang áp dụng.
Tuy nhiên, quy định này, nếu được thông qua, mới chỉ áp dụng với hành vi nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn - “đầu cơ đất” - đặt ra trong các yêu cầu của Ban chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ. Với người “nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở” hoặc “chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang” thì cũng mới dừng ở việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà.
Ngoài ra, dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như đề xuất trên, vẫn chưa có trong chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh 2024 và năm 2025.
Như vậy, đề xuất trên nếu muốn được xem xét thì Chính phủ phải đề xuất đưa Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025 hoặc 2026. Như vậy, đề xuất trên vẫn sẽ là “thì tương lai” xa, chưa phải năm 2025.
Về đề xuất đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi, đến thời điểm này phương pháp, cách thức áp dụng mức thuế này vẫn còn đang được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu.
Chúng ta không cào bằng, cứ bất động sản thứ 2 trở đi là sẽ chịu thuế. Ví dụ, cá nhân có căn nhà thứ 1 trị giá 100 tỷ, căn thứ 2 là ngôi nhà cấp 4 có giá trị chỉ 3 tỷ. Trong trường hợp này không thể cho rằng chỉ đánh thuế với ngôi nhà thứ 2 giá 3 tỷ thôi. Khi xem xét đến vấn đề thuế chúng ta cần xem xét dưới khía cạnh bối cảnh tạo lập tài sản, giá trị nhà đất và hạn mức đất chứ sẽ không thể cào bằng theo góc độ số lượng bất động sản.
Việc áp dụng thuế bất động sản, dù ở khía cạnh nào, cũng cần gắn với việc hoàn thiện hạ tầng và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai.
Về cơ bản chúng ta mới ở giai đoạn hoàn thiện hạ tầng thông tin, dữ liệu đất đai như: số hóa thông tin bất động sản, cơ sở dữ liệu về giá trị bất động sản, hoàn thiện phương thức thanh toán với bất động sản…
Đến thời điểm này chưa số hóa và “quy chủ” được số lượng bất động sản người dân thực sự sở hữu trong phạm vi toàn quốc.
Việc lựa chọn thời điểm đánh thuế sẽ dễ dàng hơn khi đã có đầy đủ các điều kiện cần thiết, bao gồm một hệ thống quản lý bất động sản hoàn chỉnh và thông tin sở hữu của người dân được cập nhật đầy đủ. Điều này có nghĩa là cần thiết lập một hệ thống quản lý đất đai trên toàn quốc, kết nối chặt chẽ với các địa phương để đảm bảo sự rõ ràng và minh bạch.
Thông tin về giá trị bất động sản đang ở giai đoạn xây dựng. Thông tin giá trị chuyển nhượng bất động sản chưa minh bạch khi tình trạng giao dịch “2 giá” về đất đai khá phổ biến.
Chúng ta sẽ đánh thuế bất động sản theo giá trị bất động sản tính như nào? Theo bảng giá đất hay theo giá đất trên hợp đồng mua bán. Luật Đất đai 2024 chúng ta đang quy định xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về giá đất.
Như vậy, đây đang là trong giai đoạn chúng ta xây dựng, nguồn dữ liệu chưa nhiều. Bối cảnh đó đặt ra câu hỏi việc áp dụng ngay thuế lũy tiến với người sở hữu bất động sản có thực sự hiệu quả và có “đúng” hay “trúng” không là điều cần được nghiên cứu, đánh giá toàn diện.
Việc phương thức thanh toán bất động sản qua ngân hàng cần thực hiện triệt để hơn nữa. Giải pháp này nên gắn với yêu cầu thanh toán bất động sản thông qua ngân hàng để kiểm soát giá trị giao dịch bất động sản.
Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2023 của chúng ta mới chỉ yêu cầu việc thanh toán giữa doanh nghiệp và người mua thực hiện qua ngân hàng. Các giao dịch giữa người dân với nhau thì vẫn có thể thực hiện bằng tiền mặt. Như vậy, cần yêu cầu thực hiện giao dịch qua ngân hàng để kiểm soát giá trị giao dịch đối với tất cả các bất động sản.
Hệ thống chính sách về thuế, phí của chúng ta hiện nay đã “phủ” suốt quá trình cả 3 giai đoạn: từ xác lập quyền sở hữu, quyền khai sử dụng và chuyển nhượng nhà đất của người dân.
Tôi xin lấy ví dụ trong giai đoạn xác lập quyền sử dụng: Người dân khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải nộp tiền sử dụng đất theo các mức khác nhau, tùy thuộc vào trường hợp, thời điểm sử dụng đất cụ thể quy định trong Luật Đất đai 2024.
Trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (mức thuế là 0,03%/năm đối với phần trong hạn mức và 0,07% phần vượt quá hạn mức sử dụng đất). Đến khi chuyển nhượng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân (2%/ giá trị chuyển nhượng).
Trong thời gian tới mức thuế với người sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tăng cao khi các địa phương điều chỉnh bảng giá đất…. Mức tiền sử dụng đất người dân nộp sẽ tăng ví dụ như TP.HCM.
Do đó, việc quy định thuế với người sở hữu nhiều bất động sản cần có sự nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và gắn với việc điều chỉnh thậm chí sửa đổi mức thuế, phí, lệ phí mà người sử dụng đất đai, bất động sản đang nộp để tránh “thuế chồng thuế, phí chồng phí”. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, việc áp dụng thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều bất động sản có thể được xem xét, nghiên cứu và đánh giá toàn diện.
Như vậy, về tổng thể việc áp dụng thuế với người sở sử dụng nhiều nhà, đất; để đất đai bỏ hoang, đầu cơ đất đai là một công cụ cần thiết nhưng việc tính toán cần có lộ trình, thời điểm và các điều kiện hạ tầng, điều kiện cơ sở dữ liệu đất đai và quan trọng là phương thức áp dụng sao cho phù hợp với bối cảnh ở nước ta hiện nay là vấn đề cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu và làm rõ.
