Đấu giá quyền sử dụng đất, bản thân nó đã tự mang trong mình sự minh bạch, trong sáng, sòng phẳng và đảm bảo tính công bằng của pháp luật đối với người trúng đấu giá. Song, hình như hoạt động này đang bị chính những người trong cuộc làm cho biến tướng, gây lúng túng cho cơ quan quản lý, các chuyên gia bất động sản và hơn hết là gây mất niềm tin của những người đang mong muốn tham gia hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất với mong muốn được sở hữu cho mình một tài sản có giá trị theo một cách văn minh nhất.
Từ tình trạng thổi giá đất, tạo sóng, sau đó bỏ cọc trong các buổi đấu giá đất vừa qua ở Thanh Oai và Hoài Đức, có một số ý kiến cho rằng Nhà nước nên sử dụng biện pháp hạn chế việc chuyển nhượng những thửa đất trúng đấu giá, không cho phép chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định, từ 2 đến 3 năm, tương tự như đối với việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội.
Đề xuất này nhận được nhiều ý kiến tích cực từ người dân tuy nhiên ở góc độ pháp lý lại chưa phù hợp với tinh thần của pháp luật chung của Việt Nam hiện nay là tiến tới bỏ bớt các rào cản đối với chủ sở hữu/chủ sử dụng tài sản trong việc định đoạt tài sản. Trong khi nhìn vào diễn biến thị trường bất động sản, đề xuất trên cũng không phải là một giải pháp mang tính tổng thể để đi đến chấm dứt hiện tượng này.
Giả sử nếu giải pháp này được luật hóa sẽ dẫn đến một số khó khăn có thể nhìn thấy trước mắt và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu cùng loại tài sản là bất động sản.
Thứ nhất, việc hạn chế về thời gian được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xâm phạm đến quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu tư nhân là một quyền được pháp luật bảo hộ được quy định tại Hiến pháp năm 2013.
Theo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản. Như vậy, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình hoặc các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với bất động sản, quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp theo luật định.
Theo Luật Nhà ở “Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm”. Tuy nhiên, không nên so sánh trường hợp hạn chế quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội với ý kiến hạn chế đối với bất động sản thông qua đấu giá. Bởi nhà ở xã hội là loại hình nhà ở để được đầu tư, xây dựng và phân phối có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách.
Từ chủ đầu tư, đến địa phương triển khai dự án và người được mua nhà ở xã hội là đối tượng được hưởng quyền lợi từ chính sách ưu đãi nhiều mặt của Nhà nước, vì vậy, việc hạn chế này là để tránh trục lợi chính sách.
Trường hợp người mua đất trúng đấu giá thông qua đấu giá phải tự bỏ tiền ra mua với giá cao hơn giá khởi điểm và giá của những “đối thủ” khác. Người mua phải tự bỏ tiền, bỏ công sức, tự chịu rủi ro khi bỏ giá mua với giá cao nhất, điều này cho thấy sự bất lợi, rủi ro của người trúng đấu giá. Người trúng đất đấu giá hoàn toàn không được hưởng đặc quyền nào về chính sách mà phải chịu hạn chế quyền là điều hết sức vô lý và bất công.
Thứ hai, khó khăn trong thay đổi pháp luật. Như đã nói ở trên, quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp theo luật định.
Hiện nay, trong các văn bản Luật không có quy định về hạn chế quyền chuyển nhượng đất trúng đấu giá. Muốn hạn chế cần phải sửa đổi các văn bản có liên quan như Bộ luật Dân sự, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản … và thậm chí là cả Luật xử lý vi phạm hành chính, Luật Hình sự cũng phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp khi xử lý hành vi vi phạm trong quan hệ xã hội này.
Việc sửa đổi một cả một hệ thống pháp luật điều chỉnh về đấu giá, đất đai, dân sự, hành chính, hình sự sẽ tốn rất nhiều thời gian và kinh phí. Hệ thống luật pháp của chúng ta rất lớn, chồng chéo nên khó có thể thay đổi nhanh chóng.
Thứ ba, người tham gia đấu giá đất tự nghiên cứu giá thị trường và khả năng, mục đích của mình để bỏ một mức giá phù hợp.
Mục đích có thể là mua để ở, mua để đầu tư, có thể bán lại quyền sử dụng đất một cách hợp pháp khi có nhu cầu. Điều này sẽ góp phần đưa giá đất đến mức giá tiệm cận với giá thị trường nhất có thể, là một nguồn dữ liệu chính thống nhất để định giá đất đảm bảo nguyên tắc thị trường theo tinh thần của Luật Đất đai 2024.
Căn cứ vào giá thị trường, Nhà nước sẽ hạn chế bị thất thoát nguồn thu từ đất trên thị trường chuyển nhượng tự do. Nếu chúng ta đưa ý tưởng hạn chế chuyển nhượng vào luật có thể sẽ vô tình làm người mua lạnh nhạt với sản phẩm này, Nhà nước sẽ mất một nguồn thu đáng kể từ đấu giá đất và có thể làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung.
Vì những lý do trên, để làm trong sạch những buổi đấu giá có tính chất thổi giá như vừa qua, chúng ta không thể sử dụng những biện pháp mang tính chất giải pháp tạm thời tương tự như ý tưởng hạn chế quyền chuyển nhượng.
Chúng ta cần những giải pháp mang tính tổng thể, bao trùm đối với thị trường bất động sản, bao gồm việc minh bạch về thông tin, cải cách chính sách về thuế liên quan đến chuyển nhượng, thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, phát triển các dự án nhà ở xã hội, tạo nhiều nguồn cung nhà ở, đất ở, tạo sự cân bằng cung cầu… mới có thể tạo nên một thị trường bất động sản lành mạnh.
