Luật ra khẩn trương… nhưng đến tỉnh lại rất chậm
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có những diễn biến khó hình dung, giá lên rất cao nhưng sức mua tăng nhẹ. So với đầu năm, thị trường có khá hơn, song thanh khoản vẫn chưa phục hồi như giai đoạn 2018-2019 dù chúng ta đã có một số thay đổi về luật pháp, hành lang pháp lý rõ ràng hơn. Nguyên nhân khiến thị trường chưa thật rầm rộ là giá quá cao so với sức mua, phân khúc người dân mong muốn như nhà ở bình dân, hợp lý với thu nhập lại không có.
Về cơ bản, phân khúc phù hợp với phần lớn nhu cầu người tiêu dùng không có, trong khi nguồn cung trên thị trường hầu hết là căn hộ cao cấp hoặc đất nền có giá rất cao nên thị trường vẫn chưa phát triển một cách bình thường như 2017-2018. Trong giới bất động sản, chúng tôi thấy rằng thị trường nếu quay về được giống như 2018 sẽ phát triển lành mạnh hơn. Thực tế, thị trường nhìn có vẻ rầm rộ nhưng bản chất bên trong mờ mờ, ảo ảo và có một điều gì đó không chắc chắn.
Nhà nước nhận thấy 3 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều tác động trực tiếp đến bất động sản có những rối rắm, chồng chéo cho nên Quốc hội và Chính phủ đã có quyết định sửa đồng thời 3 luật này với tinh thần hết sức khẩn trương, cùng có hiệu lực từ 1/8/2024. Đây là những hàng rào pháp lý giúp thị trường chắc chắn lại, nhiều vấn đề trong 3 luật này đã có thay đổi.
Gần đây nhất, Quốc hội thông qua nghị quyết cho phép thí điểm làm đất khác được chuyển đổi đất ở, điều này thể hiện quyết tâm của Quốc hội và Chính phủ trong việc chống lãng phí tài nguyên đất, đồng thời giải tỏa thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đây sẽ là lực đẩy mới cho thị trường nhưng để phát huy tác dụng phải chờ sang năm 2025.
Các nhà đầu tư cũng như người mua nhà đều mong chờ các luật mới, còn với doanh nghiệp làm bất động để chờ luật đi vào cuộc sống phải có các hướng dẫn, nghị định, thông tư để thực hiện. Hiện nay, các doanh nghiệp đang gặp vướng ở chỗ luật ra rất khẩn trương, có hiệu lực rồi nhưng từ lúc luật ban hành xong để các tỉnh thực hiện lại đang rất chậm.
Lấy ví dụ Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8 nhưng đến bây giờ một số tỉnh đang lúng túng trong quy trình tính giá đền bù giải phóng mặt bằng, thậm chí có những điều máy móc gây ách tắc cho doanh nghiệp. Chúng ta khẩn trương làm luật nhưng cách vận hành bằng các văn bản, cơ chế hướng dẫn, quy trình các bước thì chưa kiểm tra mà để cho các tỉnh tự làm. Chính vì thế, một số địa phương làm rất nhanh chóng, nhưng một số tỉnh lại quá chậm.
Lo ngại bất động sản không có người mua vì giá quá cao
Một vấn đề nữa là định giá đất, đây là yếu tố quan trọng đối với bất động sản, đồng thời tác động rộng khắp đến các lĩnh vực kinh tế - xã hội. Hiện nay, bảng giá đất mới đã có 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội công bố. Chúng tôi cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước cần hướng dẫn để hình thành một barem (mẫu) chung là nên định giá đất như thế nào, thế nào là phù hợp.
Bởi lẽ, ngay trong định giá đất, mặc dù đã có Nghị định 71 của Chính phủ ra tháng 7/2024 thay thế cho Nghị định 12 nhưng cách tính trong Nghị định 71 lại có những điểm chưa thật chuẩn. Chẳng hạn như phương pháp so sánh, lấy tài sản so sánh với thửa đất trúng đấu giá, trong khi chúng ta thấy đất đấu giá vừa qua không phản ánh giá thị trường.
Ngoài ra, quy trình định giá đất đang quá phụ thuộc vào đơn vị tư vấn thẩm định giá, cùng với đó là đơn vị kiểm tra, thẩm duyệt và vai trò của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách còn lúng túng và sợ sai. Tất cả những điều đó gây ra nguồn cơn bất động sản bị ách tắc, thậm chí tại nhiều tỉnh kéo dài 6 tháng đến 1 năm chưa thể định giá đất xong.
Thứ hai là khi định giá đất tăng cao sẽ kéo theo giá bất động sản tăng. Chúng tôi lo ngại đến một lúc nào đó bất động sản không có người mua vì giá quá cao, hàng tồn kho sẽ ngày càng phình to.
Hơn nữa, theo quy định mới của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư dự án bất động sản tại các đô thị kể cả đô thị loại 3 trở lên phải xây dựng hết nhà để bán, cho thuê... cho nên tổng vốn đầu tư rất lớn. Nếu dòng vốn lớn mà không bán được thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt nguy cơ phá sản, bởi áp lực về dòng tiền rất lớn cộng với định giá đất tăng cao. Chúng tôi thấy rằng các doanh nghiệp bất động sản giống như đang đứng trên một quả trứng và vỡ lúc nào không hay, đây chính là rủi ro có thể dẫn đến cả nền kinh tế gặp khó khăn.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, Nhà nước phải quản lý còn nếu chúng ta để thị trường tự do thì bất động sản sẽ không biết đi đâu, về đâu. Mặc dù chúng ta có những tiêu chí về phương pháp định giá đất chuẩn nhưng chúng tôi cho rằng cần thận trọng trong quản lý.
Nhìn từ các phiên đấu giá đất vừa qua, chúng ta thấy rằng nếu không quản lý thì giá đất sẽ trôi nổi. Vì vậy, về phía các doanh nghiệp bất động sản, rất mong trên cơ sở các luật, các bộ ngành có những hướng dẫn cụ thể về định giá đất để làm sao đúng giá thị trường, khi đó thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững.
