Tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá bất động sản. Theo đó, cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.
Lãnh đạo Bộ Tài Chính cũng cho biết hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế người có nhiều bất động sản để tránh đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, ổn định.
Vấn đề đánh thuế bất động sản đã được đưa ra cân nhắc và trao đổi trong nhiều năm qua. Không chỉ Việt Nam, theo một nghiên cứu mới công bố gần đây của Savills Impacts về vấn đề khả năng chi trả nhà ở của người dân ở nhiều quốc gia trên thế giới, các chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau nhằm điều tiết thị trường cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường nhà ở. Một trong những giải pháp thường được thực hiện là áp dụng thuế.
Thuế bất động sản là công công cụ tài chính thường xuyên được thảo luận trong khung pháp lý của các nước trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển trong đó có Việt Nam. Hiện tại, chủ sở hữu bất động sản ở Việt Nam không phải chi trả thuế tài sản trong khi khung thuế/phí chuyển nhượng thuộc nhóm thấp nhất thế giới.
Ghi nhận của bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, thị trường nhà ở hiện nay thiếu hụt nguồn cung giá hợp lý khi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024, căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng biến mất hoàn toàn.
Giả sử có thể tiết kiệm tối đa 40% thu nhập một tháng, một hộ gia đình thu nhập trung bình sẽ cần hơn 30 năm để có thể mua một căn nhà với điều kiện giá nhà không tiếp tục tăng. Nhưng với diễn biến giá tăng liên tục thì điều này là phi thực tế, khiến bất bình đẳng xã hội gia tăng và tiềm ẩn mầm mống bất ổn an sinh về lâu dài.
Trước nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội ngày càng tăng, người dân mong đợi một sự vào cuộc mạnh mẽ hơn từ phía nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu này, TP.HCM đã đặt mục tiêu cung cấp 35.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, trong khi Hà Nội là 8.000 căn. Các chính sách đã được điều chỉnh để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở xã hội, đồng thời cân nhắc áp dụng các biện pháp như thuế bất động sản thứ hai nhằm tối ưu hóa nguồn lực và điều tiết thị trường.
Việc áp dụng thuế vào căn nhà thứ hai thường được ủng hộ và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế nhờ có nhiều chức năng khác nhau.
Thứ nhất, việc áp dụng thuế đối với nhà ở thứ hai, đặc biệt ở các thành phố lớn, nhằm tái phân bổ tài sản. Số tiền thu được từ loại thuế này sẽ được sử dụng để đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, nâng cấp cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công cộng, qua đó hỗ trợ những người có thu nhập thấp. Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn trên thế giới.
Điển hình như New York với loại thuế "mansion tax" dành cho các bất động sản cao cấp,khi đó thuế suất tăng theo giá trị bất động sản. Năm 2024, thuế suất là 1% cho những căn nhà có giá trị từ 1 triệu USD đến dưới 2 triệu USD, và thuế suất tới 3.9% cho những căn nhà có giá trị trên 25 triệu USD.
Mục tiêu khác của việc áp thuế đối với nhà ở thứ hai là để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Việc nhiều nhà đầu tư tích trữ nhà ở nhằm mục đích kiếm lợi khi giá tăng trong tương lai đã đẩy giá nhà lên cao một cách phi lý, gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực. Thuế loại này được kỳ vọng sẽ giúp làm dịu bong bóng bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà lần đầu.
Thứ ba, thuế trên nhà ở thứ hai tại các thành phố lớn sẽ góp phần làm giảm áp lực lên thị trường nhà ở bằng cách khuyến khích chủ sở hữu đưa những căn nhà đang bỏ trống vào sử dụng. Áp lực thuế sẽ thúc đẩy họ hoặc cho thuê hoặc bán, từ đó giúp tăng nguồn cung nhà ở và giúp ổn định giá cả.
Ở Pháp, Chính phủ đã mở rộng chính sách thuế đánh trên nhà để trống, nhà không sử dụng lên nhiều khu vực có áp lực nhà ở cao như Paris. Năm 2022, thành phố này có đến 107.000 căn nhà bị bỏ trống, chiếm đến 7% tổng số căn. Khi đó Paris đã tăng mức thuế lên 60% (tiền thuê) đối với nhà trống, với mục tiêu tạo ra động lực để chủ sở hữu cho thuê hoặc đưa vào sử dụng, qua đó giải phóng nguồn cung nhà ở và góp phần ổn định thị trường.
Thuế nhà ở thứ hai tác động tích cực đến thị trường bất động sản thông qua hai kênh chính. Thứ nhất, thuế thúc đẩy chủ sở hữu đưa những căn nhà đang bỏ trống hoặc dùng để đầu cơ ra thị trường, qua đó tăng nguồn cung nhà ở và giảm áp lực lên giá. Thứ hai, thuế làm giảm sức hấp dẫn của việc sở hữu nhiều bất động sản, từ đó làm dịu nhu cầu đầu cơ và ổn định thị trường.
Tuy nhiên, tác động của thuế nhà ở thứ hai lên thị trường bất động sản là một vấn đề phức tạp và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là mối quan hệ giữa cung và cầu tại từng khu vực.
Tại các khu vực có nguồn cung dồi dào, dư thừa, thuế có thể làm giảm giao dịch và kìm hãm sự tăng giá nhà, thậm chí giảm.
Ngược lại, ở những nơi nhu cầu nhà ở vượt quá nguồn cung, áp lực tăng giá vẫn có thể được duy trì, thậm chí còn tăng trong giai đoạn đầu áp dụng chính sách, khi thuế áp dụng khi này trở thành một phần chi phí đầu tư.
Hơn nữa, để thực hiện áp thuế tài sản, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng kĩ thuật, công cụ tính thuế, đặc biệt là minh bạch và số hóa toàn bộ dữ liệu bất động sản dân cư trở thành rào cản lớn nhất, cần nguồn tài chính lớn, sự quyết liệt tới cùng và công tác phối hợp lâu dài của liên bộ chức năng.
Hiện nay, giá bất động sản tăng cao chủ yếu là do sự mất cân đối giữa cung và cầu. Các yếu tố như thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, quy hoạch đô thị, đầu tư hạ tầng chưa đồng đều và thiếu nhà ở xã hội đã góp phần làm trầm trọng thêm tình trạng này. Để ổn định thị trường nhà ở, cần có những chính sách đồng bộ giải quyết các vấn đề nêu trên.
