Ngay sau cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước về chính sách nới lỏng lãi suất tín dụng kết thúc, VietTimes đã có cuộc phỏng vấn bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - về những vấn đề mà thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt, cùng những nhận định về thị trường này trong năm 2023.
Hai vấn đề cốt lõi của BĐS Việt Nam
- Năm 2022 là năm có nhiều biến động đối với thị trường BĐS Việt Nam khi có quá nhiều yếu tố tác động, hàng loạt doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn, các sàn môi giới liên tiếp đóng cửa. Là chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, CBRE nhận định thế nào về vấn đề này?
Bà Dương Thuỳ Dung: Đúng là năm 2022 có rất nhiều biến động đối với thị trường BĐS Việt Nam, chủ yếu là khó khăn, nhưng tập trung ở 2 vấn đề lớn nhất là khung pháp lý và vốn cho các doanh nghiệp.
Khung pháp lý là vấn đề đã diễn ra từ lâu, ít nhất là trong 5 năm trở lại đây và năm 2022, điều này vẫn chưa được cải thiện đáng kể.
Vì thế, nhiều dự án của các doanh nghiệp đã bị trì hoãn do bị vướng khung pháp lý, khiến nguồn cung trên thị trường liên tục sụt giảm những năm qua. Những vướng mắc có thể kể đến như dự án chưa được cấp giấy phép đầy đủ nhưng vẫn chào bán; dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được công nhận của cơ quan chức năng, thậm chí là chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500…
Vấn đề thứ hai của thị trường BĐS là nguồn vốn. Với BĐS thì nguồn vốn cho thị trường đến từ 2 phía: Các doanh nghiệp phát triển dự án và những người tham gia đầu tư, mua BĐS.
Nguồn vốn khó khăn đến từ cả 2 đối tượng đều liên quan đến chính sách của Chính phủ và chính sách của Ngân hàng Nhà nước. Đó là room tín dụng cho vay BĐS, được gọi là tỷ lệ % trong tổng số dư nợ tín dụng cho BĐS, đã bị Nhà nước thắt chặt từ giữa năm 2022, khiến các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Hơn nữa, cách huy động tài chính chủ chốt cho các doanh nghiệp BĐS chủ yếu từ vay ngân hàng, nên khi gặp thay đổi về chính sách, các doanh nghiệp không kịp trở tay để tìm các nguồn vốn khác.
Vì thế, doanh nghiệp nào chủ động trong nguồn vốn, đa dạng hoá nguồn vốn bằng những nguồn khác ngoài ngân hàng thì vẫn còn sống sót. Còn những doanh nghiệp chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng thì gặp rất nhiều khó khăn và không đủ tài chính để phát triển dự án.
Trong năm qua, còn một nguồn huy động tài chính khác từ các doanh nghiệp là phát hành trái phiếu doanh nghiệp và các doanh nghiệp đã huy động được nhiều.
Tuy nhiên, sau một loạt vụ điều tra về hành vi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp này đã gặp nhiều khó khăn. Có doanh nghiệp phải dừng việc phát hành trái phiếu, có doanh nghiệp chỉ phát hành được một số lượng rất ít và có doanh nghiệp vướng vào pháp lý.
Một vấn đề nữa khiến tài chính doanh nghiệp bị hạn chế là lãi suất ngân hàng tăng rất cao thời gian qua, đã đẩy tổng chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp lên rất nhiều và khó khăn lại chồng khó khăn.
Còn về phía người mua, hay nhà đầu tư thứ cấp, thì việc vay ngân hàng để mua BĐS là phổ biến xưa nay, nhất là vay ngân hàng để "lướt sóng". Tuy nhiên gần đây, hoạt động này đã bị hạn chế rất nhiều do lãi suất tăng cao, khả năng tiếp cận khoản vay bị hạn chế… cũng ảnh hưởng đến dòng vốn huy động của các nhà đầu tư phát triển dự án.
Tất cả các vấn đề này khiến khả năng hấp thụ của thị trường, tính thanh khoản trên thị trường bị giảm sút rất lớn.
Đừng quá kỳ vọng!
- Ngày 8/2/2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tổ chức hội nghị xoay quanh vấn đề nới lỏng tín dụng, nhất là các đề xuất nới lỏng room tín dụng với BĐS. Hội nghị này được cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng về một chính sách gỡ khó cho doanh nghiệp. Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu, bà có kỳ vọng gì từ hội nghị này không?
Bà Dương Thuỳ Dung: Thật ra trong cuộc họp, vấn đề về room tín dụng cho BĐS vẫn chưa được đề cập, mà chỉ dừng lại ở việc giảm lãi suất huy động.
Trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo cần phải tăng room tín dụng cho các ngành nghề cần thiết, cho sản xuất, mà chưa nói đối với lĩnh vực BĐS. Nên theo tôi cần có thời gian để xem xét.
Cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước chủ yếu là công bố việc các ngân hàng lớn đã ngồi lại với nhau, trong đó có 4 ngân hàng Nhà nước, thống nhất giảm lãi suất huy động.
Lãi suất huy động thời gian qua đã vượt mức 10%, thậm chí là 11%, nên các ngân hàng này thống nhất cần giảm xuống và mức tối đa để huy động ở tầm 9% mà thôi. Như vậy, lãi suất huy động sẽ chỉ giảm 1%-1,5%.
 |
Một góc đô thị biển Đà Nẵng |
Việc giảm lãi suất huy động cũng đồng nghĩa sẽ giảm lãi suất cho vay. Tuy nhiên tôi nghĩ rằng, vấn đề giảm lãi suất quan trọng hơn cả việc nới room tín dụng. Vì cho dù nới room tín dụng mà lãi suất vẫn cao, thì khả năng đi vay của các doanh nghiệp gần như không thể, nên việc giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị trường, đồng thời, cũng hy vọng về sự chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm 2023.
- Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng HSBC thì lạm phát của Việt Nam đang khá cao, nên khi các ngân hàng giảm lãi suất đồng nghĩa với việc tiền sẽ được đưa trở lại thị trường. Như vậy, liệu lạm phát có gia tăng và có tác động ngược lại nền kinh tế nói chung, doanh nghiệp nói riêng, nhất là lĩnh vực BĐS? Theo bà, có cơ hội từ chính sách này không?
Bà Dương Thuỳ Dung: Phải nhìn nhận một thực tế là nếu ngân hàng có giảm lãi suất thì cũng vẫn ở mức cao so với 1 năm trước.
Tôi còn nhớ lãi suất huy động tối đa của năm ngoái ở mức tối đa 7% theo kỳ hạn 1 năm. Sau đó, ngân hàng đã tăng lãi suất lên đến hơn 11%. Việc điều chỉnh này khiến người dân gửi tiền vào ngân hàng mà bỏ qua thị trường BĐS, khiến thị trường này gần như đóng băng.
Chủ trương giảm lãi suất lần này không quá nhiều, vẫn cao hơn năm 2021 đến 2%, nên theo tôi sẽ không có biến động gì lớn trên thị trường từ chính sách này.
Tuy nhiên đây là một điểm sáng trong rất nhiều điểm nghẽn mà thị trường BĐS đang đối mặt. Và chẳng thà là có còn hơn không!
- Cảm ơn bà!
Kỳ tiếp: Doanh nghiệp BĐS đang ở đâu?
Chuyên gia CBRE Việt Nam: Nghị quyết 18 sẽ khắc phục nhiều khuyết điểm của thị trường bất động sản
Vì sao Savills và CBRE “bỏ lơ” thị trường BĐS Đà Nẵng: Thiếu thông tin xác thực!
