Khách dạn, condotel giảm tốc
Theo báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, mặc dù lượng du khách đến Đà Nẵng gia tăng mạnh, nhưng thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019 vẫn chuyển biến chậm.
Nguồn cung thị trường khách sạn 4-5 sao ở đây tăng thêm 5 khách sạn 4 sao, tổng cộng 548 phòng, tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm 2018.
Thoạt nhìn tổng lượt khách do cơ sở lưu trú du lịch tại Đà Nẵng phục vụ trong 6 tháng đầu năm 2019 tăng 21% so với cùng kỳ năm trước, ước đạt 2,72 triệu lượt (trong đó khách quốc tế đạt 1,76 triệu lượt, tăng 29%, khách nội địa đạt 959.243 lượt, tăng 9%). Nhưng thực tế việc gia tăng lượng khách này là chưa đạt kỳ vọng, khiến giá phòng bình quân (ADR) của khối 4-5 sao giảm đến 17% so và công suất phòng cũng giảm 2,4 điểm phần trăm (đpt) so với cùng kỳ năm 2018.
“Sự gia tăng nguồn cung ở phân khúc 4-5 sao làm giảm giá phòng bình quân của khối khách sạn 4-5 sao. Trong khi đó, khối sản phẩm này đang ngày càng chịu nhiều áp lực hơn, khi một số dự án condotel và một loạt các khách sạn 3-sao bắt đầu đi vào vận hành” - ông Nguyễn Trọng Thức, Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE, nhấn mạnh.
 |
|
Vẫn chưa có cái kết pháp lý đối với dự án Condotel
|
Tương tự, thị trường căn hộ Condotel cũng chứng kiến sự giảm tốc đáng kể. Trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường condotel chỉ chào đón thêm 216 căn ở phân khúc cao cấp từ dự án Danang Golden Bay, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 8.393 căn, thấp hơn nhiều so với giai đoạn thị trường bùng nổ (năm 2016), cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu trong việc giới thiệu sản phẩm mới.
Nguyên nhân là do những nghi ngại về tính pháp lý của những dự án condotel. Đặc biệt là trong bối cảnh đã có dự án condotel mà người mua bị thu hồi sổ đỏ lâu dài, thay vào đó là sổ có thời hạn. Đặc biệt, việc cơ quan chức năng khẳng định chưa cấp cấp sổ cho các sản phẩm condotel trên địa bàn Đà Nẵng càng khiến các chủ đàu tư dè dặt hơn.
“Diễn biến kể trên cũng ảnh hưởng tâm lý tiêu cực với nhà đầu tư và tình trạng giao dịch cầm chừng tại thị trường này có khả năng sẽ tiếp diễn, cho tới khi có những chỉ thị cụ thể và rõ ràng hơn của chính quyền về tính pháp lý của những dự án tương tự tại Đà Nẵng. Nếu so với những năm về trước thì sự sụt giảm này rất đáng kể và không loại trừ là chủ đầu tư đang chờ đợi một khung pháp lý cho sản phẩm này mới tiếp tục triển khai”- Chuyên viên nghiên cứu của CBRE phân tích.
Đất nền đóng băng, biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ ảm đạm
Với các phân khúc BĐS khác ở Đà Nẵng, bộ phận nghiên cứu của CBRE cho biết, sau những diễn biến sôi động của thị trường đất nền thì thời gian gần đây, phân khúc này gần như đóng băng. Ghi nhận đâu đó, giá sản phẩm đã giảm giá thấp hơn mức mua vào cách đây vài tháng nhưng vẫn không có mấy giao dịch được ghi nhận.
 |
|
Ông Nguyễn Trọng Thức - Phòng nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE chia sẻ tại buổi công bố thông tin thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng năm 2019
|
Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ bán cũng không mấy lạc quan. CBRE cho rằng diễn biến khá yên ắng do nguồn cung hạn chế và nhiều dự án tương lai vẫn chưa được triển khai. Trong kỳ nghiên cứu, duy nhất có 1 dự án là Fusion Residences, được chào bán ra thị trường với 44 căn biệt thự và đã được hấp thụ rất nhanh chỉ trong tuần chào bán trong bối cảnh nguồn cung mới khan hiếm. Nâng tổng nguồn cung trên thị trường đạt 815 căn trên tất cả các phân khúc đến từ 16 dự án, tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù được hấp thụ nhanh, nhưng giá chào bán trung bình của tất cả các dự án hầu như không thay đổi và duy trì ở mức 4.459 USD/m2, 2.268 USD/m2, và 1.167 USD/m2 cho các dự hạng sang, cao cấp và trung cấp. Và tính đến hết Q2/2019, đã có 81,3% nguồn hàng biệt thự nghỉ dưỡng được tiêu thụ. Sự tăng trưởng chậm trong hoạt động bán hàng một phần là do nguồn cung hạn chế khi có nhiều dự án đã bán hết và không có nhiều dự án mới chào bán.
Đối với thị trường căn hộ bán, tính từ cuối tháng 6/2018 đến nay, thị trường Đà Nẵng không có thêm nguồn cung căn hộ bán nào. Tổng nguồn cung lũy kế ghi nhận đến hiện tại là 5.031 căn/16 dự án. Cùng với sự đứng yên của nguồn cung là giá bán trung bình của các phân khúc không thay đổi, lần lượt là 3.820 USD/m2; 2.250 USD/m2; 1.190 USD/m2 cho phân khúc hạng sang, cao cấp và trung cấp.
 |
|
Một góc dự án đất nền Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) im lìm
|
Thị trường Văn phòng cho thuê của không mấy sôi động, ngoài 1 dự án hạng B với quy mô 21 tầng thì thị trường không ghi nhận thêm sự tăng trưởng nguồn cung nào mới. Và cũng như các phân khúc khác, giá chào thuê của phân khúc hạng A vẫn được giữ ở mức 26,7 USD/m2/tháng, chỉ ghi nhận có sự tăng nhẹ của phân khúc hạng B với mức thuê đạt mức 13 USD/m2/tháng, tăng 7,4% y-o-y. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các phân khúc vẫn duy trì ở mức như trước đây.
Những tia lạc quan
Mặc dù vậy, theo CBRE, tại một số dự án đã xây dựng được hệ thống phân phối, tiếp thị ổn định và đã có tên tuổi trên thị trường, tình hình hoạt động vẫn rất khả quan. Đối với phân khúc khách sạn, trong nửa cuối năm 2019, thị trường Đà Nẵng sẽ chứng kiến thêm 3 khách sạn 4 sao đi vào hoạt động. Trong năm 2020, thị trường sẽ đón nhận sự gia nhập của JW Marriott Đà Nẵng, một thương hiệu hạng sang của tập đoàn Mariott với điểm nhấn là trung tâm thương mại VV Mall ở khối đế.
“Dự án hỗn hợp quy mô lớn của hàng miễn thuế kết hợp tổ hợp nghỉ dưỡng, giải trí quy mô lớn đầu tiên ở dọc bờ biển của Đà Nẵng sẽ là điểm nhấn để thúc đẩy thị trường. Ngoài ra, 2 dự án nổi bật khác trên thị trường dự kiến cũng đi vào vận hành vào năm 2020 sẽ giúp thị trường sáng sủa hơn”- ông Nguyễn Trọng Thức nhận định.
 |
|
Thị trường BĐS Đà Nẵng vẫn còn nhiều tiềm năng khi dự án FDI thu hút mới trong 6 tháng 2019 tăng gấp 10 lần so với cùng kỳ
|
Cũng theo chuyên viên nghiên cứu CBRE, trong bối cảnh pháp lý cho sản phẩm condotel còn chưa rõ ràng gây hoang mang cho một số nhà đầu tư, các dự án căn hộ sắp ra mắt ở Đà Nẵng đang nhận được khá nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Nhất là sản phẩm căn hộ truyền thống đang cho thấy những ưu điểm vượt trội như: quyền sử dụng lâu dài, quyền nhập hộ khẩu trong khi người mua vẫn có thể hưởng các chính sách cam kết cho thuê từ một số chủ đầu tư.
Xét về nguồn cung tương lai, dự kiến có khoảng 1.900 căn hộ bán truyền thống được đưa ra thị trường trong thời gian tới. Trong khi đó, tại một số dự án condotel nổi bật khác như: Cocobay, Wyndham Soleil giai đoạn tiếp theo,… dự kiến được chào bán trong 12 tháng tới sẽ góp phần làm cho thị trường ấm trở lại.
Không những vậy, với tốc độ thu hút dự án FDI mới trong 6 tháng đầu năm 2019 đạt 542,23 triệu USD, tăng gần gấp 10 lần so với năm 2018 sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng sẽ kéo theo sự gia nhập thị trường của nhiều dự án mới sẽ kích thích thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng trở lại.
“Không thể phủ nhận những tác động từ những diễn biến của phân khúc đất nền đến thị trường. Nhưng về dài hạn, những vấn đề mang tính pháp lý và kết quả thanh tra liên quan đến đất đai được công bố, thì thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục trở lại. Có thể sẽ không bùng nổ, nhưng sẽ thiết lập ở mặt bằng giá mới, đúng hơn với bản chất, quy mô đô thị và tốc độ phát triển của Đà Nẵng. Còn về tiềm năng thì với tỷ lệ thu hút dự án FDI trong năm 2019 cho thấy Đà Nẵng đang rất tiềm năng”- bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng Định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE chia sẻ.
