Thị trường bất động sản Mỹ đứng trước nguy cơ suy thoái

Đà phục hồi của thị trường bất động sản

Mùa Xuân là thời điểm diễn ra nhiều lễ hội truyền thống và sự kiện đáng chú ý của nước Mỹ, nhưng nếu xét về khía cạnh tài chính thì nó còn là mùa bán hàng. Đây là thời điểm được xem như giai đoạn quyết định thành hoặc bại của thị trường bất động sản. Nó cũng có thể trở thành giai đoạn quyết định viễn cảnh kinh tế toàn cầu trong phần còn lại của năm, khi mà lo ngại về một cuộc suy thoái kinh tế vẫn còn đó.

Tầm quan trọng của thị trường nhà ở tại Mỹ không phụ thuộc nhiều vào kích thước khổng lồ của nó, mặc dù có tổng giá trị khoảng 45 nghìn tỉ USD. Thay vào đó, nó đóng vai trò quan trọng hơn, như một chỉ số đáng tin về sức khoẻ của nền kinh tế trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Liệu Fed đã nâng lãi suất đủ để kiềm chế lạm phát mà không triệt tiêu đà tăng trưởng? Liệu Fed đã đi quá xa? Hoặc đơn giản là đã đủ xa? Được xem là một trong số những khu vực có phản ứng sớm nhất trước những sự thay đổi, thị trường bất động sản có thể đưa ra một số câu trả lời.

Thậm chí từ trước khi Fed bắt đầu thắt chặt chính sách tiền tệ, các hãng cho vay thế chấp – do dự đoán trước được động thái của ngân hàng trung ương – đã bắt đầu tăng lãi suất cho vay. Từ 3% vào cuối năm 2021, lãi suất vay thế chấp đối với khoản vay 30 năm đã cán mốc 7% trong tháng 10, cao nhất trong hơn 2 thập kỷ. Các hoạt động trong lĩnh vực này nhanh chóng suy giảm. Người mua án binh bất động. Các công ty xây dựng giảm số lượng dự án mới. Bên bán giảm giá.

Nhưng mới đây, một số tín hiệu cho thấy đà phục hồi của thị trường bất động sản đã xuất hiện, làm dấy lên quan ngại rằng lãi suất cao không mang lại tác dụng như mong muốn. Doanh số bán nhà mới đã tăng vọt trong tháng 1 năm nay lên mức cao nhất trong 10 tháng. Một số bản thăm dò cho thấy niềm tin của cả doanh nghiệp xây dựng lẫn người mua nhà đều được cải thiện. Các công ty bất động sản Mỹ cho hay họ tiếp nhận được lượng khách tới hỏi mua cao hơn.

“Chúng tôi bắt đầu chứng kiến động lực mới tăng thêm sau mỗi tuần,” Sheryl Palmer, giám đốc điều hành của Taylor Morrison, một trong số những công ty xây dựng lớn nhất của Mỹ, nói.

The Economist đưa ra 2 viễn cảnh có thể xảy ra. Thứ nhất, trên lý thuyết, một mùa Xuân làm ăn suôn sẻ có thể giúp cho giá cả bất động sản ổn định hơn, các công ty xây dựng nối lại hoạt động, thúc đẩy đà tăng trưởng mà không làm tăng lạm phát. Thứ hai, sự tương tác giữa thị trường bất động sản và xu hướng lạm phát là quá mạnh mẽ, không thể bị bỏ qua: Nếu người mua trở lại với thị trường nhà ở đang bị căng thẳng về nguồn cung, giá cả sẽ tăng. Và nếu Fed nhận thấy rằng một lĩnh vực vốn nhạy cảm với lãi suất như bất động sản không phản ứng với chính sách thắt chặt tiền tệ của họ, họ có thể cảm thấy cần phải mạnh tay hơn.

Theo nhận định của The Economist, viễn cảnh thứ hai có nhiều khả năng sẽ xảy ra hơn.

Doanh số bán nhà tăng là nhờ...

Giới phân tích chỉ ra nhiều nhân tố đứng đằng sau sức phục hồi của thị trường bất động sản. Sau một năm doanh số bán suy giảm, đã xuất hiện nhu cầu bị dồn nén. Những người mua giàu có, thường thanh toán bằng tiền mặt, chiếm một phần lớn hơn của thị trường bất động sản. Người mua cũng có thể đã quen với lãi suất cao hơn: một số người cảm thấy họ đã có được thoả thuận mua bán có lợi, khi lãi suất vay thế chấp giảm từ mức 7% cuối năm ngoái xuống còn 6% trong tháng 1 năm nay.

Quan trọng hơn, các hãng phát triển bất động sản đã đưa ra hàng loạt chính sách ưu đãi. Không có gì bất thường khi bên bán giảm giá để làm tăng doanh số bán, và lần này các công ty bất động sản trả trước một phần lãi suất cho khách hàng để giảm lãi suất vay thế chấp cho họ. Điều này cho phép các hãng phát triển bất động sản đưa ra chương trình hỗ trợ thế chấp dường như tương tự giai đoạn tiền lạm phát những năm 2010.

Pulte, một công ty bất động sản, đã đưa ra mức lãi suất thế chấp cố định đối với khoản vay 30 năm chỉ 4,25% đối với một số bất động sản sắp hoàn thiện. Toll Brothers, một hãng khác, đưa ra mức 4,99%. “Trong năm ngoái, chúng tôi đã học được quá nhiều về cách giải quyết những quan ngại của khách hàng,” bà Palmer nói.

Những chương trình ưu đãi này là nước đi tài chính thông minh. John Burns, chuyên gia tư vấn bất động sản, nhấn mạnh rằng trả trước 6% lãi suất vay thế chấp, và sau đó hưởng mức lãi suất thấp hơn trong phần thời gian còn lại, sẽ là khoản tiết kiệm lớn đối với người mua, thay vì giảm giá nhà tới 16% nhưng để người mua chịu mức lãi suất cao hơn.

Câu hỏi đặt ra là những chương trình này có bền vững hay không. Có 2 vấn đề sẽ xảy ra. Thứ nhất, người mua nhà sẽ khó bán lại ngôi nhà của họ với cùng giá tiền cho những người không được hưởng chính sách ưu đãi về thế chấp. Kết quả là bên bán sẽ buộc phải hạ giá. Thứ hai, mua bán nhà như vậy đi ngược lại với nỗ lực của Fed: giảm doanh số mua nhà để làm tăng sự cân bằng giữa cung và cầu.

Nguy cơ suy thoái vẫn còn

Năm ngoái, Chủ tịch Fed Jerome Powell đã nhấn mạnh về sự cần thiết phải “thiết lập lại đôi chút” thị trường bất động sản. Nếu xét về giá cả phải chăng, thì Fed sẽ có rất nhiều việc phải làm. Khoản thanh toán thế chấp mua nhà giờ chiếm tới gần 30% thu nhập trung bình của hộ gia đình Mỹ, gần gấp đôi so với những năm 2010.

Thu nhập tăng, lãi suất vay thế chấp giảm hoặc giá nhà giảm sẽ giúp cho mức độ phù hợp với khả năng chi trả này trở về với giai đoạn tiền COVID-19. Cả 3 yếu tố trên đều đã bắt đầu xuất hiện, nhưng vẫn còn chặng đường dài phía trước. Xét trên toàn nước Mỹ, giá nhà đã giảm chỉ 4% kể từ mức đỉnh giữa năm 2022, không thấm vào đâu so với mức tăng 45% giai đoạn COVID-19, theo chỉ số nhà ở S&P CoreLogic Case-Shriller.

Phương trình này cũng có một phần linh hoạt hơn: nguồn cung nhà. Những chủ sở hữu nhà đã được hưởng mức lãi suất thấp thường không muốn chuyển nhà. Chỉ có 1,1 triệu ngôi nhà hiện hữu trên thị trường đang được bán lại, chỉ bằng một nửa mức trung bình kể từ cuối những năm 1980.

Trong khi đó, các công ty bất động sản tỏ ra thận trọng hơn so với cách đây 2 thập kỷ, thời điểm mà thế giới sắp bước vào khủng hoảng tài chính. Khi cơn sốt mua nhà giai đoạn COVID-19 sắp qua đi, hoạt động xây dựng nhà mới có tăng nhưng không tăng mạnh, do các hãng bất động sản coi đợt bùng nổ này như một hiện tượng nhất thời. Sau đó, khi thị trường hạ nhiệt, họ gần như ngay lập tức giảm bớt hoạt động.

Nước đi này tốt cho bản cân đối kế toán của các công ty bất động sản, bởi lượng tiền của họ được bảo đảm, nhưng lại xấu cho mọi người khác. Khoản đầu tư vào bất động sản nhà ở đã giảm 1/5 trong năm ngoái, và có khả năng tiếp tục giảm trong năm nay. Đáng chú ý, bất chấp nhu cầu nhà ở tăng trở lại, số lượng dự án mới vẫn giảm.

Dhaval Joshi, đến từ BCA Research, nhấn mạnh rằng những đợt suy giảm đầu tư nhà ở tương tự từng xảy ra trong quá khứ thường là tín hiệu về suy thoái đang đến gần. Robert Dietz, đến từ Hiệp hội Doanh nghiệp xây dựng Quốc gia, cũng chia sẻ quan ngại này: “Những đợt giảm giá và đầu tư cho lĩnh vực nhà ở suy giảm đáng kể, và một cuộc suy thoái không xảy ra. Chưa bao giờ có trường hợp như vậy.”

Điều này đi ngược lại với kỳ vọng của thị trường tài chính rằng Mỹ sẽ tránh được một cuộc suy thoái, và cũng đi ngược lại kỳ vọng của thị trường bất động sản rằng điều tồi tệ nhất đã qua đi.

Các công ty, chuyên gia kinh tế và nhà đầu tư trong 2 năm vừa qua cũng đã nhận được bài học rằng cần phải cảnh giác với lạm phát. Đà phục hồi của thị trường nhà ở có thể chỉ là tín hiệu nhất thời, trong khi nền tảng của nó yếu hơn so với bề ngoài, nhưng Fed vẫn sẽ duy trì lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn./.

Fed lo ngại khi thị trường lao động Mỹ vẫn còn 'nóng'

Kinh tế Mỹ trụ vững trước các đợt tăng lãi suất làm khó Fed trong cuộc chiến chống lạm phát

Ẩn số lạm phát mới khiến giới chức Fed lo lắng

Theo The Economist