Lý do điều chỉnh
Hệ số rủi ro đối với hoạt động cho vay để kinh doanh bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản và việc kiểm soát rủi ro đối với hệ thống ngân hàng.
Hệ số này đang được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước “Quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” (dưới đây gọi chung là ngân hàng).
Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước, cần phải nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vì dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản liên tục tăng trưởng lớn nhất trong thời gian qua.
Đến cuối tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỉ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản trong chín tháng đầu năm 2015 đạt 14,59% (cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung chín tháng đầu năm 2014). Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%).
Đáng tiếc là không có số liệu để phân biệt giữa hai mảng cần xử lý hoàn toàn khác nhau là đầu tư bất động sản và kinh doanh bất động sản.
Phạm vi ảnh hưởng
Việc tăng hệ số rủi ro có tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại khoản 1, điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, việc cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng bị xác định hệ số rủi ro cao hơn, nên sẽ giảm bớt dòng vốn lớn nhất đổ vào thị trường này. Thị trường bất động sản sẽ được bơm vốn ít hơn, nhất là từ các ngân hàng có tỷ lệ vốn cho vay kinh doanh bất động sản cao và đối với các doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngân hàng nhiều.
Ngoài ra, một số nội dung khác của Thông tư 36/2014/TT-NHNN đang được dự kiến sửa đổi cũng ít nhiều ảnh hưởng đến việc cấp tín dụng để kinh doanh bất động sản.
Chẳng hạn việc bổ sung thêm ba trường hợp, nâng tổng số lên thành 22 trường hợp là người có liên quan (nhiều hơn 12 trường hợp so với quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010) cũng dẫn đến việc hạn chế tỷ lệ cấp tín dụng để kinh doanh bất động sản đối với một số khách hàng.
Hay dự kiến giảm thấp tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn xuống còn hai phần ba so với hiện nay (ví dụ, từ 60% xuống 40% với các ngân hàng thương mại) cũng làm giảm đáng kể phần vốn cho vay trung, dài hạn kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, việc điều chỉnh hệ số rủi ro nói trên không nhằm tác động đến hoạt động “đầu tư bất động sản”, một phần quan trọng của thị trường bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản không giải thích thế nào là “đầu tư bất động sản”.
Nhưng qua giải thích ở trên thì có thể hiểu, đầu tư bất động sản chỉ là thực hiện một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, gồm hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để khai thác, sử dụng mà không nhằm mục đích để bán, chuyển nhượng hay cho thuê.
Do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản hầu như không ảnh hưởng đến việc ngân hàng cho vay đầu tư tài sản cố định là bất động sản của các doanh nghiệp để phục vụ sản xuất kinh doanh (trừ kinh doanh bất động sản) cũng như các khoản cho vay mua, xây dựng, sửa chữa hay thuê nhà ở để sử dụng, trong đó có các chương trình về nhà ở của Nhà nước triển khai qua hệ thống ngân hàng.
Biến động để ổn định
Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản đã từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN. Gần năm năm sau đó, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau bốn năm lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN.
Và mới chỉ có một năm thực hiện đã lại dự kiến tăng lên 250%. Như vậy, chính sách được điều chỉnh theo hướng khuyến khích hay hạn chế cấp vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, phù hợp với yêu cầu quản lý rủi ro của ngân hàng cũng như diễn biến của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn từ khía cạnh thị trường, thì chính sách biến động hơi nhiều, quá nhanh và mỗi lần thay đổi với mức quá lớn (2,5 lần).
Tỷ lệ, thời điểm có hiệu lực và thời hạn duy trì hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản là việc của ngành ngân hàng, nhưng sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản được “giữ ấm” hay “hạ nhiệt”, được “hâm nóng” hay “làm mát”.
Với thực trạng thị trường bất động sản vừa mới thoát khỏi tình trạng đóng băng chưa lâu, thì cần xem xét để một thời gian nữa mới thay đổi hệ số rủi ro này và chỉ nên tăng từ 150% lên 200%, chứ không nên tăng vọt lên 250%.
Ngoài ra, cần xác định rõ ràng hơn giữa hai hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản, để tránh gây ra những tác động xấu cản trở hoạt động đầu tư bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh và nhu cầu về nhà ở thiết yếu của người tiêu dùng.
Theo TBKTSG
Đọc thêm:
