Một vị khác – từng tham gia thu xếp cho hàng loạt thương vụ M&A bất động sản đình đám trên địa bàn Tp. HCM – thì tỏ ra khó hiểu. Ông hỏi mà không hẳn là hỏi: “Với giá đó, anh nghĩ họ làm cách gì để có lời?!”.
Khảo sát thêm một số chủ đầu tư địa ốc khác, phần đông họ thể hiện sự hồ nghi về cơ hội kiếm lời của các bên trúng đấu giá.
Đừng dạy người giàu cách dùng tiền!
Dĩ nhiên, tâm điểm của những bình luận được đổ dồn vào khu đất ký hiệu 3-12 (rộng 10.059 m2) mà Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá với số tiền kỉ lục 24.500 tỉ đồng, tương ứng 2,4 tỉ đồng/m2. Theo quy hoạch chi tiết 1/500, khu đất này được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2.
"Dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến 270 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí marketing và bán hàng, chi phí lãi vay… theo thông lệ hiện nay, giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này có thể lên đến 450-500 triệu đồng", một tờ báo dẫn tính toán của giới tư vấn đầu tư.
Có nghĩa rằng, nếu lựa chọn phát triển dự án, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh sẽ phải bán được căn hộ tại đây với giá trên 500 triệu đồng/m2 thì mới có thể nghĩ đến chuyện có lãi. Ở thời điểm hiện tại, đây là một mức giá “trên trời”, nếu tham chiếu với các dự án đang sẵn có xung quanh, hiện đang được giao dịch trên dưới 100 triệu đồng/m2. Dự án được cho là đẹp nhất khu này, là The Metropole Thủ Thiêm, nên biết, giá chào căn hộ cao nhất cũng chưa đến 200 triệu đồng/m2. Mà nên nhớ, là giá bất động sản ở khu vực này đã tăng rất nhiều trong hơn một năm trở lại đây.
 |
Với 3 khu đất còn lại (ký hiệu 3-5; 3-8; 3-9), dù giá đấu có đỡ “chát” hơn, thì chạy mô hình đầu tư, cửa sinh lời vẫn không sáng.
Nhưng hãy nhớ câu nói kinh điển: Đừng dạy người giàu cách dùng tiền! Nhất là đây lại là "game" tỉ đô.
Những ông chủ, bà chủ của CTCP Dream Republic, CTCP Sheen Mega, Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh, Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt, hẳn đã tính chán trước khi phát giá.
Ai vui?
Sẽ có nhiều bên vui với kết quả của phiên đấu giá 4 khu đất thuộc Khu chức năng số 3 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Thủ Thiêm, Tp. Thủ Đức vừa rồi.
Trước tiên là chính quyền Tp. HCM (tức là Nhà nước). Số tiền 37.346 tỉ đồng thu về từ phiên đấu giá sẽ bổ sung cho số thu ngân sách một khoản đáng kể. Khoản thu này càng có ý nghĩa lớn hơn trong bối cảnh hiện nay, khi đại dịch Covid-19 đã bào mòn nhiều nguồn lực.
Nó cũng giúp thành phố lớn nhất nước ghi điểm tích cực với dư luận trong nỗ lực minh bạch và lành mạnh hóa hoạt động giao đất, nhất là sau những bức xúc trước đó ở Thủ Thiêm. Dù cho trước mắt nó có thể mang đến "tác dụng phụ", mà dễ thấy hơn cả là hiệu ứng kích động đối với những người dân bị thu hồi đất không thỏa đáng trước kia.
Bên cạnh đó, mức giá không tưởng được thiết lập ở phiên đấu giá lần này cũng sẽ ít nhiều lan tỏa “định hướng” cho các phiên đấu giá tiếp theo ở Tp. HCM.
 |
Toàn cảnh khu đô thị mới Thủ Thiêm (Ảnh: Internet) |
Nhiều chủ đầu tư bất động sản ở Tp. HCM chắc cũng sẽ thích phiên đấu giá vừa qua. Màn cạnh tranh gay gắt và đẩy giá điên cuồng ở Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản (Sở Tư pháp Tp. HCM) hôm 10/12 sẽ thổi thêm “lửa” vào cơn sốt bất động sản vốn đã rất nóng ở Tp. HCM và cả nước.
Mức gõ búa chót vót ở phiên này sẽ thiết lập chuẩn tham chiếu mới, kéo mặt bằng giá bất động sản ở khu vực Thủ Thiêm và Tp. HCM lên theo. Các chủ đầu tư có sẵn đất và dự án để ra hàng tới đây sẽ được hưởng lợi lây. Dù cho xét về lâu dài, nó có thể sẽ khiến cho họ thêm "đau đầu "trong việc thỏa thuận đền bù và giải phóng mặt bằng cho những dự án khác.
Tác động từ phiên đấu giá sẽ không chỉ giới hạn ở những giao dịch "tươi" trên thị trường. Nhiều dự án, quỹ đất, bất động sản đang được thế chấp ở các ngân hàng dưới sứ mệnh tài sản đảm bảo cho các khoản vay sẽ có cơ hội được định giá lại - nếu các bên liên quan sẵn sàng. "Vị trí của mấy khu đất này đâu đã phải là đắc địa nhất. Vậy mấy dự án ở chỗ đắc địa hơn thì giá sẽ thế nào? Bên Thủ Thiêm đã vậy, thì bên Quận 1, chẳng hạn như khu Nguyễn Huệ, khu Ba Son,... giá còn tới đâu?" - một "banker" kỳ cựu đặt vấn đề.
Một nhà quan sát đặt kịch bản về việc đẩy giá một số tài sản đảm bảo, thông qua các giao dịch nội bộ. "Có một đặc điểm không xa lạ trong giới ngân hàng Việt Nam, đó là các ông chủ nhà băng thường đồng thời cũng là chủ của một đế chế bất động sản. Những đế chế bất động sản kiểu vậy thường sử dụng - ở một số trường hợp là lạm dụng - đòn bẩy tài chính từ ngân hàng mẹ. Vậy anh thử hình dung, nếu nhóm này tiếp tục sử dụng giao dịch nội bộ để chuyển nhượng các dự án, và sử dụng các ngân hàng liên quan dưới vai nhà tài trợ vốn; Họ tham chiếu giá từ phiên đấu giá ở Thủ Thiêm vừa rồi để xác định giá trị thương vụ và tái định giá cho tài sản đảm bảo. Vậy có phải, giá trị tài sản đảm bảo sẽ được đẩy lên, qua đó, giá trị khoản vay sẽ được mở rộng hơn/quy mô phát hành trái phiếu sẽ lớn hơn", vị này nói và khuyến nghị, các cơ quan thanh tra giám sát cần phải đặc biệt chú ý đến những giao dịch kiểu này.
Như VietTimes từng đề cập, 2 trong số 4 cái tên trúng đấu giá vừa rồi có liên hệ với một đế chế bất động sản - tài chính nổi tiếng. Đế chế này sở hữu một danh mục dự án đồ sộ ở vùng lõi của Tp. HCM. Phần đông các dự án của họ được mua lại sau khi đã qua tay nhiều đời chủ, nên giá vốn khá cao. Hầu hết chúng đều được sử dụng để đảm bảo cho các khoản vay, đa số ở một nhà băng được cho là liên quan.
Sau phiên đấu giá, quy mô tổng dư nợ của đế chế này không loại trừ sẽ lên một mức mới. Bởi họ cần phải thu xếp nguồn lực để thực hiện nghĩa vụ thanh toán với Tp. HCM. Tìm đến ngân hàng là lựa chọn khả dĩ hơn cả. Phiên đấu giá vừa diễn ra – với tính chất cạnh tranh công khai, minh bạch và có sự xác nhận của chính quyền – sẽ cung cấp cho họ và các bên thẩm định giá những cơ sở tham chiếu "hợp lý".
Câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm, theo thế, đã vượt gia ngoài địa giới khu đô thị này. Và con tính cho “game” này, nếu thế, lại hướng sang bên kia bờ sông Sài Gòn.
Công ty CP Capital One Financial - cái tên cạnh tranh với nhóm Tân Hoàng Minh đến lượt trả giá thứ 69, với mức bỏ giá lên tới 23.800 tỉ đồng cho khu đất ký hiệu 3-12 – nên biết, cũng có nhiều dấu hiệu liên quan đến đế chế này.
Tiềm lực và lịch sử giao dịch của nhóm Tân Hoàng Minh khiến trên truyền thông, một số ý kiến bày tỏ sự nghi ngờ khả năng thực hiện nghĩa vụ đấu giá lên đến hơn một tỉ USD mà họ sẽ phải thu xếp trong trước mắt. Nhưng hẳn ông Đỗ Anh Dũng không bốc đồng. Ông và đối tác của mình chắc đã phải có trù liệu.
Mà trường hợp xấu nhất, Tân Hoàng Minh có thể tìm cách "để" lại cho người khác. Trước mắt, Công ty CP Capital One Financial chắc là một nơi nên dạm hỏi. Diễn biến đấu giá, đã cho thấy họ “máu” thế nào…
 |
Vị trí 4 khu đất mang ký hiệu 3-5; 3-8; 3-9; 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa được đem ra đấu giá |
Ai không vui...
Không phải ai cũng vui mừng với mức giá đất kỷ lục vừa được thiết lập.
Họ là những chủ đầu tư đang trong ‘tầm ngắm’ thanh tra, hay đã bị thanh tra và được yêu cầu nộp bổ sung tiền thuê đất cho các ‘deal’ trước kia. Họ cũng có thể là các chủ đầu tư của những dự án bất động sản mới tạm ứng tiền sử dụng đất và những dự án chưa tính tiền sử dụng đất. Nếu nhà chức trách sử dụng kết quả đấu giá vừa rồi để tham chiếu thì số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất họ phải nộp hay nộp bổ sung sẽ vượt xa dự tính ban đầu. Hệ quả của sự điều chỉnh này sẽ là một ẩn số.
Nhắc lại một sự kiện cũ. Đó là năm 2016, Tân Hoàng Minh từng bỏ ra tới 1.460 tỉ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm, để trúng đấu giá lô đất tại số 23 Lê Duẩn, Quận 1, Tp. HCM. Kết quả đấu giá này sau đó đã được cơ quan điều tra sử dụng để tham chiếu, tính toán thiệt hại của Nhà nước trong vụ 5.000 m2 ‘đất vàng’ về tay tư nhân ở một khu đất gần đó.
Sự thành công của buổi đấu giá 4 lô đất vừa rồi cũng tạo áp lực cho cả chính quyền và doanh nghiệp ở những phiên đấu giá đất còn lại tại Thủ Thiêm, khu vực Tp. HCM, và rộng hơn là công tác tổ chức đấu giá trên cả nước. Nếu các lô đất được định giá cao hơn, liệu các thương vụ đấu giá có còn hấp dẫn doanh nghiệp tham gia như trước.
Nhiều chủ đầu tư, như đã nói, cũng sẽ đau đầu với bài toán giải phóng mặt bằng, đền bù đất - nếu người bị giải tỏa hay được đền bù cứ vin vào kết quả đấu giá vừa rồi để đòi hỏi.
Khối nợ bất động sản phình thêm - đến một độ - sẽ đặt ra cho các cơ quan quản lý nhà nước một mệnh đề phức tạp. Những gì đang diễn ra với Evergrande và thị trường địa ốc - tài chính Trung Quốc có thể xem như một cảnh báo.
 |
Những người có nhu cầu mua nhà thực sự có lẽ mới buồn hơn cả! (Ảnh: Mai Kỳ) |
Sau cùng, buồn nhất có lẽ là những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những chi phí lớn cấu thành giá bán các sản phẩm bất động sản. Và khi chi phí đầu vào bị đẩy lên, các doanh nghiệp sẽ buộc phải phân bổ vào giá bán.
Ở góc độ thị trường, 2,4 tỉ đồng/m2 đất Thủ Thiêm rất có thể sẽ trở thành cái ‘neo’, tạo ra biên độ ngã giá đủ rộng cho các giao dịch bất động sản. Trong hai năm diễn ra dịch Covid-19, thị trường này đang lên 'cơn sốt' ở nhiều tỉnh, thành phố trên khắp cả nước. Có nơi, có khu vực, giá đất đã tăng bằng lần.
Nhờ được ‘thổi lửa’ bởi phiên đấu giá này, đất đai sẽ càng sốt hơn nữa, càng gấp nhiều lần thu nhập bình quân hơn nữa. Ước mơ về một ngôi nhà ngày càng xa tầm với với một bộ phận đáng kể dân chúng./.
